抵押貸款作為擔(dān)保之王，在金融抵押貸款中占有舉足輕重的地位。 但抵押權(quán)做好有效準(zhǔn)備后，并不一定能順利變現(xiàn)。 抵押權(quán)只是優(yōu)先還款權(quán)的一種。 當(dāng)?shù)盅簷?quán)人遇到其他優(yōu)先權(quán)較高的權(quán)利時(shí)，抵押權(quán)人很可能無法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

本文沒有偏見車輛抵押金山區(qū)，分析如下：

1、如因非消費(fèi)者激勵(lì)原因未全額支付購房款的50%，或消費(fèi)者支付的購房款接近50%，同時(shí)滿足其他法定條件的，建行抵押貸款可以被反對(duì)。

判決實(shí)質(zhì)：在適用商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款超過協(xié)議約定總價(jià)50%的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，九分鐘紀(jì)要和司法實(shí)踐存在很大懈怠。 如果非消費(fèi)者原因未全額支付貨款的50%，或者消費(fèi)者支付了接近50%的貨款，同時(shí)滿足其他法定條件，可以理解為滿足排除強(qiáng)制執(zhí)行的條件。 但也有例外，例如法官未能處理案件的情況。

案件來源：山東紅九紅投資有限公司訴鄆桂民、趙力、沉陽冠信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行異議二審刑事判決書【最高人民法院（2018） ）最高法院民申第4266號(hào)]

2、主協(xié)議無效時(shí)，抵押權(quán)人不享有抵押財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)。

判決要點(diǎn)：環(huán)三公司與林文杰同意通過簽訂單獨(dú)的《貸款抵押協(xié)議》設(shè)立抵押登記產(chǎn)權(quán)。 《抵押協(xié)議》中的基本欠款關(guān)系是雙方虛假的意思表示。 林文杰欠黃震的欠款實(shí)際上并沒有發(fā)生，這一法律行為應(yīng)該是無效的。 欠款協(xié)議是主協(xié)議關(guān)系，抵押協(xié)議是欠款協(xié)議的從屬協(xié)議。 欠款協(xié)議關(guān)系無效的，相應(yīng)的抵押登記也應(yīng)視為無效。 為此，歡三公司、林文杰通過與他人簽訂虛假《貸款抵押協(xié)議》設(shè)立抵押擔(dān)保。 除了刻意回避涉案房產(chǎn)不能直接為環(huán)三公司辦理抵押登記外，也是出于一己之私的串通。 意味著欠款抵押登記是代法官辦理的，故一審法官認(rèn)定環(huán)三公司不享有林文杰提供的抵押物的優(yōu)先受償權(quán)，并無不當(dāng)。

案件來源：（2020）最高法民申1253號(hào)

3、此后，抵押權(quán)無效，抵押權(quán)人無優(yōu)先清償因行使抵押權(quán)而取得的價(jià)款的權(quán)利。 已取得價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)依法退還。

判決要點(diǎn)：華達(dá)裝飾廠與銀行青山分行之間的抵押屬于后抵押。 所謂后抵押通常是指?jìng)鶛?quán)人有多個(gè)普通債務(wù)人。 或者將部分財(cái)產(chǎn)抵押給債務(wù)人，從而喪失履行其他債權(quán)的能力，損害其他債務(wù)人的合法權(quán)益。 一般情況下，債權(quán)人惡意與債務(wù)人之一串通設(shè)立后抵押，通常發(fā)生在債權(quán)人已經(jīng)陷入支付危機(jī)時(shí)，即債權(quán)人瀕臨破產(chǎn)，其財(cái)產(chǎn)無足以清償全部債權(quán)。 抵押權(quán)被確認(rèn)無效后，法律后果是抵押權(quán)人無優(yōu)先清償行使抵押權(quán)所取得價(jià)款的權(quán)利； 已取得價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)依法退還。

案例來源：最高人民法院（2008）民二終字135號(hào)

4、房地產(chǎn)抵押登記簿中抵押物記錄不清晰，抵押權(quán)不能有效成立，“抵押權(quán)人”無權(quán)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行“抵押權(quán)”。

判決實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)抵押登記簿上抵押財(cái)產(chǎn)的記載必須具體、具體、清晰； 申請(qǐng)執(zhí)行“抵押”的權(quán)利。

案件來源：《新疆巨鼎典當(dāng)有限公司楊新建申請(qǐng)被執(zhí)行人執(zhí)行異議上訴審查及審判監(jiān)督刑事判決書》【（2017）最高法民申2253號(hào)】

5、抵押權(quán)人在主債期限內(nèi)未行使抵押權(quán)的，抵押權(quán)消滅。

判決要旨：抵押權(quán)人在主債訴訟時(shí)效期間不行使抵押權(quán)，將導(dǎo)致抵押權(quán)消滅，而不是喪失起訴權(quán)。 抵押權(quán)消滅后，抵押人請(qǐng)求撤銷抵押權(quán)登記的，人民法院應(yīng)予支持。

案件來源：李銳原告王軍抵押協(xié)議糾紛案[南京市第三高級(jí)人民法院（2016）京03民終8680號(hào)，《最高人民法院公報(bào)》2017年第7號(hào)]

6、抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋，訂購人有權(quán)排除抵押權(quán)的行使，抵押權(quán)人不得行使抵押權(quán)。

判決要旨：在抵押房產(chǎn)交易中，抵押權(quán)人同意抵押人出售抵押房產(chǎn)但未向買受人充分披露相關(guān)維權(quán)措施的，買受人不存在無法申請(qǐng)抵押權(quán)的過錯(cuò)。定購房地產(chǎn)辦理過戶登記的，抵押權(quán)人的相關(guān)損失由抵押權(quán)人自行承擔(dān)。

案件來源：《中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司上海分公司一審刑事裁定書及被執(zhí)行人趙振波不服執(zhí)行情況》【（2018）最高法閩中714號(hào)】

7、抵押權(quán)人未履行通知義務(wù)，還款義務(wù)人因不知道財(cái)產(chǎn)已抵押而向抵押人繳納法定保證金的，仍形成還款效力

判決實(shí)質(zhì)：提取抵押物一般涉及對(duì)法定質(zhì)押義務(wù)人權(quán)益的清償，對(duì)抵押權(quán)人施加通知義務(wù)有利于避免債權(quán)人錯(cuò)誤付款，也有利于維護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)益。 但抵押權(quán)人是否履行通知義務(wù)，并不影響抵押權(quán)的效力是否延伸至質(zhì)押。 人，其法律后果仍形成清償效力，抵押權(quán)人不得主張清償無效，不得對(duì)抗善意清償義務(wù)人。

案件來源：（2020）最高法民申2989號(hào)

八、業(yè)主購買開發(fā)商設(shè)定抵押權(quán)的商品房，不影響買受人作為消費(fèi)者排除建行強(qiáng)制執(zhí)行涉案房屋抵押權(quán)的權(quán)利。

判決實(shí)質(zhì)：最高法官認(rèn)為，雖然在麒麟公司與銀行黑龍江省分行簽訂抵押協(xié)議后，王敏學(xué)與麒麟公司簽訂了《商品房銷售協(xié)議》，但銀行黑龍江省分行享有抵押權(quán)。房子。 是在法院查封涉案房產(chǎn)前簽署的，原判決根據(jù)《民事訴訟法》第二十九條的規(guī)定，認(rèn)定王敏學(xué)有權(quán)排除對(duì)涉案房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定”。 適用法律并沒有什么錯(cuò)。

案件來源：《關(guān)于交通建設(shè)銀行股份有限公司江蘇省分行、江蘇省分行上訴審查、審判監(jiān)督及他人執(zhí)行的刑事判決書》【（2018）最高法民申4854號(hào)】

9、即使抵押權(quán)已有效準(zhǔn)備，也不能反對(duì)被拆遷人享有的補(bǔ)償和安置權(quán)利。

判決實(shí)質(zhì)：產(chǎn)權(quán)優(yōu)于債權(quán)是處理權(quán)力沖突的基本原則，但在拆遷補(bǔ)償安置中，房屋產(chǎn)權(quán)的交換是為了滿足城市建設(shè)的需要而犧牲了原居住權(quán)。房屋費(fèi)用由被拆遷人承擔(dān)。 因社會(huì)公共利益的需要，被拆遷人享有的債務(wù)優(yōu)先于物權(quán)，作為專項(xiàng)債務(wù)。 雖然本案?jìng)鶆?wù)人享有抵押權(quán)而非涉案標(biāo)的物的買賣，但抵押權(quán)人還享有對(duì)該物的交換價(jià)值的權(quán)利。 因此，被拆遷人享有的補(bǔ)償安置權(quán)優(yōu)先于本案?jìng)鶆?wù)人享有的抵押權(quán)。

案件來源：《中國(guó)郵政集團(tuán)公司長(zhǎng)荊州分公司與湖南中南投資置業(yè)有限公司拖欠協(xié)議糾紛案》 [(2018)最高法閩中112號(hào)]

10.建設(shè)工程承包人享有優(yōu)先于抵押權(quán)的權(quán)利

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)》法釋[2002]16號(hào)

廣州市中級(jí)人民法院：

你們法院滬高發(fā)[2001]14號(hào)《關(guān)于理解和適用協(xié)議法第二百八十六條的請(qǐng)示》已收悉。 經(jīng)過研究，答案如下：

一、人民法院審理房地產(chǎn)糾紛案件和委托執(zhí)行案件，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，確定當(dāng)事人的優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)工程承包商的債務(wù)優(yōu)于抵押貸款和其他債務(wù)。

11、用房屋支付工程款，可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償建設(shè)工程價(jià)款的權(quán)利，可以對(duì)抗抵押權(quán)人。

判決要旨：1、本案糾紛主要因瑞盛公司已批準(zhǔn)涉案1#、2#、3#、4#四棟廠房抵押，以及相應(yīng)的抵押物。耕地使用權(quán)歸中信建設(shè)銀行杭州分行所有。 以簽訂《補(bǔ)償合同》的形式，將2#廠、4#廠補(bǔ)償給4個(gè)廠的承包商騰飛公司。 因此，涉案2#廠、4#廠與中信建設(shè)銀行杭州分行相應(yīng)農(nóng)地使用權(quán)是否基于抵押權(quán)行使優(yōu)先還款權(quán)問題存在爭(zhēng)議。 。

2、承包商騰飛公司與分包商瑞盛公司同意以騰飛公司參與建設(shè)的2#、4#廠房補(bǔ)償瑞盛公司所欠工程價(jià)款，這是法律允許的優(yōu)先權(quán)實(shí)現(xiàn)方式。工程價(jià)款補(bǔ)償表。 上述兩種建設(shè)工程價(jià)款的實(shí)現(xiàn)方式中，工程拍賣價(jià)格優(yōu)惠補(bǔ)償是指承包商通過控制建設(shè)工程的交換價(jià)值從建設(shè)工程拍賣價(jià)格中獲得補(bǔ)償，而工程溢價(jià)補(bǔ)償是指承包人通過控制建設(shè)工程的交換價(jià)值從建設(shè)工程拍賣價(jià)格中獲得補(bǔ)償。承包商取得建設(shè)工程價(jià)款的方式進(jìn)行補(bǔ)償。

3、騰飛公司因其自身合法利益而享有的優(yōu)先還款權(quán)仍然存在，不會(huì)因抵押后設(shè)定所有權(quán)而受到影響。 因此，原審認(rèn)為，中信建設(shè)銀行杭州支行作為抵押權(quán)人，不享有2#、4#廠房及相應(yīng)農(nóng)地使用權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。

案源：原告中信建設(shè)銀行股份有限公司無錫支行，被告四川騰飛建筑有限公司、平輿瑞盛家具有限公司，原審被告杭州振億進(jìn)出口貿(mào)易有限公司., 漳州龍華家具有限公司, 陳長(zhǎng)勤, 艾曉虎, 艾友瑞, 洪志剛, 泉州友源家具有限公司, 黃連宇, 馬敏興, 艾友澤, 界首中瑞家具有限公司,有限公司財(cái)務(wù)欠款協(xié)議糾紛【案號(hào)：（2018））高院民終497號(hào)】

十二、未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，抵押權(quán)人和抵押人可以按照合同約定改變抵押權(quán)順序和擔(dān)保債務(wù)數(shù)額，但不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。

《民法典》第四百零九條：抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)順序。 抵押權(quán)人和抵押人可以通過合同變更抵押順序和擔(dān)保債務(wù)金額。 另外，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，抵押權(quán)的變更不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。

13、《民法典》第四百零四條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)抵押的，不得對(duì)抗在正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中支付合理價(jià)款并取得抵押物的買受人?！?/p>

14、先設(shè)立的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先于后登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。

《民法典》第四百一十五條規(guī)定：同一財(cái)產(chǎn)設(shè)立抵押和債權(quán)的，拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款，按照登記時(shí)間和登記時(shí)間確定受償順序。送貨。

十五、浮動(dòng)抵押權(quán)標(biāo)的物確定前，對(duì)包括通常債務(wù)人在內(nèi)的第五人不產(chǎn)生反補(bǔ)貼作用。

《中國(guó)擔(dān)保制度與擔(dān)保方法（第三版）》（曹冰冰，中國(guó)法治出版社，2014年版，第307頁）浮動(dòng)抵押標(biāo)的物確定前，浮動(dòng)抵押權(quán)人沒有控制權(quán)因此，浮動(dòng)抵押只具有協(xié)議效力，僅對(duì)抵押人有效，對(duì)包括通常債務(wù)人在內(nèi)的第三人不具有對(duì)抗效力。 通常，債務(wù)人扣押抵押人的財(cái)產(chǎn)并予以支付，浮動(dòng)抵押權(quán)人不得以該財(cái)產(chǎn)設(shè)定了浮動(dòng)抵押為由對(duì)該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。 房產(chǎn)上擬建抵押物的“固定”普通抵押、質(zhì)押等固定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于浮動(dòng)抵押。

16. 未登記的動(dòng)產(chǎn)抵押不適用于普通債務(wù)人。

（一）《民法典》認(rèn)為，在破產(chǎn)程序中，未登記的抵押權(quán)不具有優(yōu)先權(quán)，應(yīng)與普通債務(wù)同等受償。

《民法典物權(quán)章的理解與運(yùn)用（二）》第1080頁：第403條規(guī)定：以動(dòng)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押協(xié)議生效時(shí)設(shè)立；以動(dòng)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押協(xié)議生效時(shí)設(shè)立； 未經(jīng)登記，不得針對(duì)善意第二人。 （三）通常債務(wù)人是否屬于“第四人”的問題。 ：“從邏輯上講，根據(jù)通常的物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，未登記抵押權(quán)一直屬于物權(quán)范疇，而根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，即使是未登記抵押權(quán)也應(yīng)優(yōu)先于債權(quán)?！边@種優(yōu)先權(quán)效應(yīng)主要表現(xiàn)在，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人認(rèn)為惡意受讓人、惡意承租人、普通債務(wù)人損害了其抵押權(quán)時(shí)，有權(quán)主動(dòng)請(qǐng)求取消后續(xù)的出售、租賃或轉(zhuǎn)讓。申請(qǐng)優(yōu)先權(quán)通常由債務(wù)人執(zhí)行，但《民法典》之所以規(guī)定動(dòng)產(chǎn)登記，是為了促使當(dāng)事人積極代為登記，將已經(jīng)取得的抵押權(quán)進(jìn)行登記。登記代表抵押權(quán)有效。考慮到擔(dān)保的類型，此類抵押權(quán)不應(yīng)被賦予太強(qiáng)的對(duì)抗作用。 因此，在破產(chǎn)程序中，未登記的抵押貸款不具有優(yōu)先權(quán)，應(yīng)與普通債務(wù)同等水平得到償付?！?/p>

（2）根據(jù)《物權(quán)法》，廣東法院認(rèn)為：執(zhí)行人作為通常債務(wù)人，不能對(duì)未登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)提出異議。

判決要旨：根據(jù)刑法基本原則，物權(quán)始終優(yōu)先于債務(wù)，通常債務(wù)人的債務(wù)不能對(duì)抗擔(dān)保物權(quán)。 善意第二人通常是指對(duì)同一標(biāo)的物擁有物權(quán)的人。 當(dāng)他從抵押人處轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)或者設(shè)立債權(quán)并轉(zhuǎn)讓占有時(shí)，并不知道該財(cái)產(chǎn)上已經(jīng)存在抵押財(cái)產(chǎn)。 權(quán)利人等，包括抵押物的善意受讓人、同一動(dòng)產(chǎn)的善意且事后設(shè)立的抵押權(quán)人、已辦理抵押登記的抵押權(quán)人、善意且事后設(shè)立的質(zhì)權(quán)人等。相同的動(dòng)產(chǎn)。 本案申請(qǐng)執(zhí)行人系被執(zhí)行人的普通債務(wù)人，不屬于《物權(quán)法》第一百八十八條規(guī)定的善意第二人。 他的普通債務(wù)不能與未登記的抵押貸款相抵觸。 齊景芝律師認(rèn)為，民法新法與廣州市中級(jí)人民法院制定的舊法（物權(quán)法）相矛盾，因?yàn)樾路▋?yōu)于舊法，新法的規(guī)定應(yīng)應(yīng)用。

案件來源：《劉文平、郭偉明、羅哲夫等因案被執(zhí)行》【（2019）粵知府第156號(hào)】

17、房產(chǎn)已抵押登記，耕地被他人抵押。 即使登記了，也沒有抵押權(quán)。

判決要旨：債務(wù)人將房屋抵押給建行時(shí)，該房屋占用面積內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)視為一并抵押。 在房屋抵押登記期間，雖然該房屋所占用的農(nóng)用地使用權(quán)已抵押給其他債務(wù)人且已辦理抵押登記，但該農(nóng)用地使用權(quán)不能抵押。有效建立。

案例來源：（2017）最高法民申3643號(hào)。

18、銀行對(duì)已售房屋抵押審核存在過錯(cuò)的，抵押登記無效。

裁判實(shí)質(zhì)：永州農(nóng)商銀行作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，在審核機(jī)構(gòu)抵押擔(dān)保時(shí)，應(yīng)對(duì)云天公司房屋銷售情況進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查。 新項(xiàng)目工程涉及的房屋已經(jīng)竣工并發(fā)售，云天公司通過各種方式對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行廣告宣傳，用于抵押的商鋪也已實(shí)際轉(zhuǎn)租使用。 本案中，永州農(nóng)商銀行理應(yīng)預(yù)料到用于抵押的商鋪已被出售的可能性，但其完全有能力知道商鋪已被出售的客觀事實(shí)。 一審判決認(rèn)定永州農(nóng)商銀行對(duì)抵押商鋪沒有審慎審查有過錯(cuò)，其非善意取得的意見具有相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)。 永州農(nóng)商行認(rèn)為，該店的銷售情況并非申請(qǐng)抵押貸款時(shí)必須審核的內(nèi)容，無從得知該店的實(shí)際銷售情況。 因此，它履行了審慎審查義務(wù)，是善意得出的意見。

案源：（2011）民體字第29號(hào)]撫順成田鐵管有限公司、上海保稅區(qū)宏豐鋼鐵貿(mào)易有限公司、成田鐵管制造有限公司產(chǎn)權(quán)確認(rèn).有限公司與大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)龍王塘街道辦事處糾紛案，轉(zhuǎn)載于《最高人民法院公報(bào)》2012年第6期（總188期）

第十九條 未申請(qǐng)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人不得對(duì)抗其他債務(wù)人的查封、保全。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》相關(guān)擔(dān)保制度的解釋第五十四條：簽訂動(dòng)產(chǎn)抵押協(xié)議，未辦理抵押登記的，動(dòng)產(chǎn)的效力抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)根據(jù)下列情況分別處理：抵押人其他債務(wù)人向人民法院申請(qǐng)保全或者執(zhí)行抵押財(cái)產(chǎn)車輛抵押金山區(qū)，且人民法院已經(jīng)作出財(cái)產(chǎn)保全判決或者采取執(zhí)行措施的，抵押權(quán)人主張先行清償?shù)盅何锏?，人民法院不予支持?/p>

20、抵押人破產(chǎn)的，未登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)不能優(yōu)先受償。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》相關(guān)擔(dān)保制度的解釋第五十四條：簽訂動(dòng)產(chǎn)抵押協(xié)議，未辦理抵押登記的，動(dòng)產(chǎn)的效力抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)根據(jù)下列情況分別處理：抵押人破產(chǎn)，抵押權(quán)人主張先受償?shù)盅贺?cái)產(chǎn)的，人民法院不予支持。

21、動(dòng)產(chǎn)順序價(jià)抵押擔(dān)保的優(yōu)先權(quán)不能與留置權(quán)相對(duì)抗

《民法典》第四百一十六條【動(dòng)產(chǎn)訂價(jià)抵押擔(dān)保的優(yōu)先權(quán)】動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保的主要義務(wù)是抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)款。 除留置權(quán)持有人外，該人的其他擔(dān)保權(quán)益均得到賠償。

22、由于當(dāng)事人已就其主債提起訴訟并作出具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的生效裁定，其主債的訴訟時(shí)效已不存在，與其相關(guān)的抵押權(quán)的行使期限也已屆滿急劇，即當(dāng)事人的抵押權(quán)因未及時(shí)行使而被消滅。

判決實(shí)質(zhì)：根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)； 未行使的，人民法院不予保護(hù)。 其立法目的是為了促使抵押權(quán)人積極行使抵押權(quán)，穩(wěn)定債務(wù)人、債務(wù)人與抵押人之間的法律關(guān)系，防止抵押權(quán)人濫用抵押權(quán)，損害債權(quán)人或者抵押人的合法權(quán)益。 事實(shí)上，就抵押權(quán)的行使期限而言，抵押權(quán)受到主債時(shí)效的限制，抵押權(quán)本身并不因時(shí)效而消滅。 當(dāng)訴訟時(shí)效屆滿時(shí)，根據(jù)停電原則，抵押權(quán)的行使沒有依據(jù)，因此抵押權(quán)本身消滅。 因此，由于原告對(duì)其主債提起訴訟，并作出具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的生效裁定，其主債的訴訟時(shí)效已不存在，與其相關(guān)的抵押權(quán)的行使期限也隨之延長(zhǎng)。也急劇過期。 即原告的抵押權(quán)因未及時(shí)行使而消滅。 原告在二審中提出要求原告撤銷涉案房屋抵押登記的指控有法律依據(jù)，二審對(duì)此的支持當(dāng)然是正確的。 上訴人主債訴訟時(shí)效期限過后，抵押權(quán)人喪失的只是抵押權(quán)人受到人民法院保護(hù)的起訴權(quán)利，但抵押權(quán)人本身并沒有被消滅。 如果抵押權(quán)人自愿履行擔(dān)保義務(wù)，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。 原告關(guān)于行使抵押權(quán)的意見是將抵押權(quán)作為訴訟時(shí)效的客體，這與刑法上時(shí)效僅適用于抵押權(quán)的理論相矛盾。請(qǐng)?jiān)傅臋?quán)利。 而且抵押權(quán)常年不消滅，減輕了抵押人的負(fù)擔(dān)。 此時(shí)抵押人雖然有權(quán)拒絕抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，但抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的使用和支配受到限制。 因此，原告的觀點(diǎn)不足，本院不予采納。

案件來源：中國(guó)民生建設(shè)銀行股份有限公司北京市分行訴李惠芳抵押貸款糾紛案[(2016)滬01民終6773號(hào)]。

23、債務(wù)人破產(chǎn)重整期間，債務(wù)人不能行使抵押權(quán)。

《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第七十五條 重整期間，債權(quán)人特定財(cái)產(chǎn)享有的擔(dān)保權(quán)中止行使。 而且，擔(dān)保物可能毀損或者價(jià)值大幅減少，足以損害被擔(dān)保權(quán)人權(quán)利的，被擔(dān)保權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院恢復(fù)行使擔(dān)保權(quán)。 重整期間，債權(quán)人或者管理人因繼續(xù)營(yíng)業(yè)而欠債的，可以為其債務(wù)設(shè)立擔(dān)保。

24、以動(dòng)產(chǎn)價(jià)款為主要債權(quán)的抵押權(quán)，優(yōu)先于以同一動(dòng)產(chǎn)設(shè)立的其他抵押權(quán)。

《民法典》第416條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保的主要債務(wù)是抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)款。標(biāo)的物交付后十日內(nèi)辦理抵押登記的，抵押權(quán)人享有優(yōu)先權(quán)?！钡盅贺?cái)產(chǎn)買方的所有者。賠償，留置權(quán)人除外?！?這篇文章是關(guān)于價(jià)格的超級(jí)優(yōu)先的。

25、司法實(shí)踐中，設(shè)定抵押的二手房購房者可以排除交通銀行作為抵押權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行房屋。

判決書實(shí)質(zhì)：《最高人民法院關(guān)于適用

《解釋》第三百一十一條規(guī)定：“案外當(dāng)事人、申請(qǐng)執(zhí)行人提起訴訟反對(duì)執(zhí)行的，案外人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)證明其享有刑事權(quán)益的舉證責(zé)任。足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的執(zhí)行對(duì)象。” 實(shí)踐中，執(zhí)行異議案件一般參照?qǐng)?zhí)行異議復(fù)議條例的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合案件實(shí)際情況認(rèn)定案外人是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的刑事權(quán)益。 《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“在貨幣債務(wù)執(zhí)行過程中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的房地產(chǎn)提出異議，符合條件的，人民法院應(yīng)予支持。下列條件及其權(quán)力可以排除執(zhí)行： （一）人民法院扣押前已簽訂合法有效的書面銷售協(xié)議； （二）該房地產(chǎn)在人民法院扣押前已被合法占用； （三）已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款，或者按照協(xié)議支付部分價(jià)款，剩余價(jià)款按照人民法院的要求移交執(zhí)行； （四）買受人無故未申請(qǐng)過戶登記。”本院認(rèn)為袁曉東、鄧長(zhǎng)英符合上述四點(diǎn)要求，分析如下：

（一）關(guān)于人民法院查封涉案房屋前，袁曉東、鄧長(zhǎng)英是否簽訂了合法、有效的書面買賣協(xié)議。 2011年1月14日，袁曉東與吳娟簽署《預(yù)訂協(xié)議》。 該協(xié)議雖稱為“預(yù)訂協(xié)議”，但規(guī)定了當(dāng)事人的名稱、商品房的基本情況、商品房的總價(jià)及付款方式、交付使用的條件和日期、 《商品房銷售管理辦法》第十六條第二款規(guī)定的辦理流程。 涉及產(chǎn)權(quán)登記、違約責(zé)任等事項(xiàng)是商品房銷售協(xié)議的主要內(nèi)容，協(xié)議簽訂后，吳娟接受了房屋的購買價(jià)款，袁曉東、鄧長(zhǎng)英按月支付租金。還款。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房銷售協(xié)議糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)訂合同具有以下主要特點(diǎn)： 《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房銷售協(xié)議。 content, but the seller has already accepted the purchase price according to the agreement, the contract should be recognized as a commercial housing sales agreement, and the "pre-order agreement" should be recognized as a commercial housing sales agreement. On the day when the "Appointment Agreement" was signed, Wu Juan and Yuan Xiaodong applied for a replacement office certificate, and the Chengdu High-tech Notary Office of Guangdong Province issued a (2011) Cheng Gao Zheng Min Zi No. 1323 notarial certificate to confirm the authenticity of the "Appointment Agreement" signed by both parties. Since the signing of the "Agreement Agreement" was much earlier than the time when the people's court seized it, and it was also significantly earlier than the time when the debts and claims between Tianfu CCB Gaoxin Branch and Haopengshan Company occurred, it should not be deemed that the two parties in the transaction have evaded the claims through the house sale arrangement Or the meaning of evading execution. The above transaction took place during the marriage between Yuan Xiaodong and Deng Changying. Yuan Xiaodong and Wu Juan had no objection to Deng Changying's rights and obligations under the "Agreement Agreement". Based on the above facts, this court found that Yuan Xiaodong and Deng Changying had entered into a legal and valid written sales agreement before the people's court sealed up the house involved in the case on May 18, 2015.

(2) Regarding whether Yuan Xiaodong and Deng Changying legally occupied the house involved in the case before the people's court sealed it up

Yuan Xiaodong and Deng Changying showed the address or room number of the house involved in the case on the bills for ordering home improvement materials, furniture and articles from March to June 2010; Household garbage clearance postage payment checks and occupancy certificates issued by the property management department can prove that Yuan Xiaodong and Deng Changying have renovated and occupied the house involved in the case since 2010. Yuan Xiaodong explained the reasons for occupying the house before signing the "Agreement Agreement", which Wu Juan agreed to. Tianfu Bank of Communications High-tech Branch raised objections to Yuan Xiaodong and Deng Changying's possession of the house involved since 2010, but did not submit evidence to deny the above facts. This court found that Yuan Xiaodong and Deng Changying had legally occupied the house involved in the case before the people's court sealed it up.

(3) Regarding whether Yuan Xiaodong and Deng Changying have paid the full price

After Yuan Xiaodong paid 161,100 yuan to Wu Juan on January 14, 2011, Wu Juan had already sold all her rights and interests in the house involved in the case, except for the mortgage owed to the Bank of Communications, to Yuan Xiaodong and Deng Changying, and then Yuan Xiaodong and Deng Changying paid off the Bank of Communications loans. 抵押。 Under the condition that Yuan Xiaodong and Deng Changying performed their obligations under the agreement, Wu Juan no longer has the right to sue for the purchase price or other rights to the house involved in the case. This court believes that Yuan Xiaodong and Deng Changying have already paid the full consideration for Wu Juan's share of the house involved in the case.

(4) Whether Yuan Xiaodong and Deng Changying did not apply for the transfer registration of the house involved in the case because of their own reasons

When Yuan Xiaodong and Deng Changying ordered the house involved in the case, they knew that the house was mortgaged by the Bank of Communications, but they did not reapply for the mortgage. The transaction arrangement was not illegal, so Yuan Xiaodong and Deng Changying were not legally culpable for this. Yuan Xiaodong and Deng Changying's risk expectations for the house involved in the case should be limited to the risk of the mortgagee claiming rights if the loan is not repaid in full and in full, and should not be extended to the fact that the house is still registered in the original right holder's name before the mortgage is not repaid , All risks caused by the behavior of the original right holder. In May 2015, Yuan Xiaodong and Deng Changying claimed to handle the registration of ownership change by filing a lawsuit, although they stated in the complaint that they filed a lawsuit because they learned that Wu Juan was in debt, and that they had paid most of the house money and lived in the house all year round. The buyer of the house involved in the case, Yuan Xiaodong and Deng Changying, appealed to the agent to handle the registration of the change of ownership, which is common sense, and it is not necessarily for the purpose of maliciously resisting the execution. Based on the above circumstances, this court believes that the failure to apply for transfer registration should not be determined to be due to the fault of Yuan Xiaodong and Deng Changying.

It is reported that Yuan Xiaodong and Deng Changying have actually paid most of the house payment for the house involved in the case, and have occupied and used it since 2010. Deng Changying still lives in the house involved in the case after her remarriage, and the house is Deng Changying's only house in Chengdu, etc. The inducement, compared with the guaranteed debt enjoyed by Tianfu Bank of Communications High-tech Branch based on Wu Juan's performance of the guarantee responsibility, gives Yuan Xiaodong and Deng Changying, especially Deng Changying's rights to the house involved in the case priority protection, which is in line with the legal protection of the right to life and residence spirit, more legitimate and reasonable.

To sum up, Yuan Xiaodong's and Deng Changying's appeals are established. The retrial ruling applied the law and the result was inappropriate; the second-instance ruling applied the law improperly and the result was correct.

Source of the case: "Lin Zhenxiang's Application for Executor's Enforcement Objection Appeal Case" [(2020) Supreme Court Min Zai No. 233].

To sum up, although the mortgage right is effectively prepared, it may not necessarily be realized.

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