南方財(cái)經(jīng)全媒體記者 吳霜，實(shí)習(xí)生楊蕾、劉蕾岑 上海報(bào)道

“現(xiàn)在房產(chǎn)抵押貸款利率低至3.65%，利息低，還可以高成數(shù)，多一筆資金在手?！苯冢簧儋J款中介熱衷于推薦房抵貸。殊不知，去年年底以來(lái)，監(jiān)管不斷就違規(guī)轉(zhuǎn)貸問(wèn)題發(fā)布“風(fēng)險(xiǎn)提示”敲響警鐘。

從2月17日中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)集中披露的銀行罰單來(lái)看，違規(guī)發(fā)放貸款也成為了銀行領(lǐng)罰的重災(zāi)區(qū)。

然而，存量房貸的利息與新房貸款的利差，以及與小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸的利差，使違規(guī)轉(zhuǎn)貸行為依舊有利可圖。在此背景下，貸款中介仍在賣力營(yíng)銷，“幫助”客戶將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸；但在銀行端，記者多方走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，審批通道正在收緊，違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”或在嚴(yán)密的審核之下，失去操作空間。

“風(fēng)險(xiǎn)提示”加罰單，監(jiān)管態(tài)度明顯

去年12月20日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)局發(fā)布《關(guān)于警惕不法貸款中介誘導(dǎo)消費(fèi)者違規(guī)轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》，明確指出將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸的操作隱藏著違約違法隱患、高額收費(fèi)陷阱、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風(fēng)險(xiǎn)。

今年2月10日，遼寧銀保監(jiān)局又發(fā)布《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》，提示違規(guī)“貸款中介”以“利率低”“期限長(zhǎng)”“放款快”為由，誘導(dǎo)消費(fèi)者借“過(guò)橋資金”提前結(jié)清“房貸”，再辦理“信用貸”“經(jīng)營(yíng)貸”歸還過(guò)橋資金，從而謀取高額中介服務(wù)、資金過(guò)橋費(fèi)用，同時(shí)使消費(fèi)者陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風(fēng)險(xiǎn)之中，甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。

除了對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行提示外，銀保監(jiān)會(huì)開(kāi)年對(duì)銀行此前出現(xiàn)的違規(guī)轉(zhuǎn)貸行為進(jìn)行了公示和處罰。

今年2月份集中披露的行政處罰顯示，民生銀行因?yàn)樾∥⑵髽I(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類不準(zhǔn)確、小微企業(yè)貸款資金被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域等14宗罪被行政處罰8970萬(wàn)元；江西新建農(nóng)村商業(yè)銀行因個(gè)人綜合消費(fèi)貸款用于購(gòu)房、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目墊資、流動(dòng)資金貸款為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目墊資等，被罰120萬(wàn)元，相關(guān)責(zé)任人一同被罰；中國(guó)銀行因小微企業(yè)貸款資金被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域等案由被罰3280萬(wàn)元；招商銀行濟(jì)南分行因“流動(dòng)資金貸款資金管理不盡職、對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款管理不盡職、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款資金使用管理不盡職、銀行承兌匯票貿(mào)易背景審查不盡職、保理業(yè)務(wù)資金管理不盡職，嚴(yán)重違反審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則”，被監(jiān)管罰款155萬(wàn)元。

利差擴(kuò)大是違規(guī)轉(zhuǎn)貸的主要?jiǎng)恿?/p>

今年以來(lái)，多地下調(diào)了首套房的貸款利率。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年1月，全國(guó)調(diào)整利率下限的城市接近20個(gè)，其中包括鄭州、天津、福州、沈陽(yáng)、廈門(mén)等二線城市。此外，廣東省的部分城市階段性取消了首套房貸利率下限，如肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門(mén)等。

在利率方面，一些地區(qū)已經(jīng)低于4%。存量貸款和新購(gòu)房貸款之間的利差擴(kuò)大。福州、廈門(mén)首套房貸利率下限自1月31日起，從此前的4.1%下調(diào)至3.8%。廣州最新的房?jī)r(jià)利率雖仍維持在4.3%的水平，但相較于以往的最高點(diǎn)——2021年8月二套房利率不低于6.05%來(lái)說(shuō)，已經(jīng)低出不少。強(qiáng)二線城市鄭州最新的房貸利率為3.8%，而此前首套最高達(dá)到過(guò)6.37%。

存量房貸的持有者眼看著貸款利率不斷下行，投資利率也不及預(yù)期，自己卻要每月承擔(dān)高額利息支出，他們有些選擇提前還款以少還利息；還有一些則將目光投向了房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸。

從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房貸款是一種消費(fèi)貸款，是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。而經(jīng)營(yíng)貸顧名思義，主要是用于借款人流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)、購(gòu)置或更新經(jīng)營(yíng)設(shè)備、支付租賃經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租金、商用房裝修等合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的貸款。經(jīng)營(yíng)貸能夠幫助企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值，增加社會(huì)財(cái)富，是國(guó)家支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一種體現(xiàn)，這也是近期，經(jīng)營(yíng)貸，小微企業(yè)貸款等利率不斷降低的原因。

廣州的一位貸款中介告訴記者，他們可以幫助客戶把房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸，主要流程包括：1、準(zhǔn)備資料去銀行申請(qǐng) ；2、上門(mén)評(píng)估；3、銀行出批復(fù)結(jié)果；4、安排墊資；5、涂銷；6、直接入押放款。其中，他們可以提供墊資，墊資的月利率為2%-3%，也就是說(shuō)200萬(wàn)的貸款，需要支付一筆4至6萬(wàn)的過(guò)橋費(fèi)；他們還可以提供房抵貸所需的一切企業(yè)資料，流水等，并且有“貸后管理”，以規(guī)避銀行的貸款流向?qū)彶?。中介稱，他們可以幫助貸到房屋總價(jià)值的九成，收取貸款金額2%的服務(wù)費(fèi)。

銀行審核收緊，違規(guī)轉(zhuǎn)貸空間壓降

據(jù)貸款中介的介紹，整個(gè)流程看似天衣無(wú)縫。

記者走訪調(diào)查了多家銀行發(fā)現(xiàn)，想要貸款成功，或許并不那么容易。雖然各地各銀行房抵貸的審核標(biāo)準(zhǔn)各不相同，但總體來(lái)說(shuō)較為嚴(yán)格。

沈陽(yáng)農(nóng)村商業(yè)銀行的客戶經(jīng)理對(duì)記者表示，經(jīng)營(yíng)貸最高額度300萬(wàn)，利率在3.85%-4.35%范圍內(nèi)，放款較為嚴(yán)格。房產(chǎn)上的準(zhǔn)入門(mén)檻是每平米價(jià)格達(dá)到7500元以上，還需要符合兩個(gè)條件，一是個(gè)人信用評(píng)分在500分以上，二是房產(chǎn)每平米價(jià)格達(dá)到1萬(wàn)元及以上。申請(qǐng)時(shí)需要提供商業(yè)流水、個(gè)人卡或?qū)?、業(yè)務(wù)合同、牌匾，出入戶小票、納稅額等。

這位客戶經(jīng)理表示，房抵貸目前實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定一直會(huì)持續(xù)到3月末，之后可能會(huì)有變動(dòng)。

招商銀行北京一支行的客戶經(jīng)理也表示，目前房抵貸的政策會(huì)在3月結(jié)束。她表示，經(jīng)營(yíng)貸利率在3.25%-3.35%之間，最長(zhǎng)期限10年，且最高額度不會(huì)超過(guò)該房產(chǎn)價(jià)值的70%，1000萬(wàn)以內(nèi)。此外，和其它銀行不同的是，該行的三方抵押僅可是直系親屬。至于證件要求，該行要求公司提供近半年流水、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、辦公場(chǎng)地使用證明以及業(yè)務(wù)合同等等。

一些銀行則對(duì)房產(chǎn)的情況和企業(yè)流水提出了更高的要求，招商銀行武漢一支行的貸款經(jīng)理介紹稱，該行的房抵貸業(yè)務(wù)需要客戶出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并且需要法人名下的房子在主城區(qū)、房齡不能超過(guò)20年。經(jīng)營(yíng)放貸需出示對(duì)公流水，如果對(duì)公流水過(guò)低、不符合該銀行對(duì)公司所在行業(yè)的界定標(biāo)準(zhǔn)，則需要檢查個(gè)人或親屬的流水。即使公司的流水過(guò)關(guān)，但如果征信等級(jí)較低，銀行也會(huì)考慮不予通過(guò)。

其實(shí)，銀行對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流向樓市并不是無(wú)跡可尋，只要審查借款人及其親屬、關(guān)聯(lián)賬戶的銀行流水，就可發(fā)現(xiàn)蛛絲馬跡。

寧波銀行上海一支行的貸款經(jīng)理，經(jīng)營(yíng)貸一般需要查看個(gè)人或親屬的流水、對(duì)公流水與年納稅報(bào)表，以體現(xiàn)借貸人的收入與還款能力。此外，還需要客戶出示公對(duì)公或個(gè)人對(duì)個(gè)人的合同，以防借貸資金流向股市、房市。

從短期看，“房抵貸”似乎是花了一小筆錢(qián)，省了一大筆利息。比如，如果真如上述貸款中介所言，消費(fèi)者一筆200萬(wàn)的房貸轉(zhuǎn)抵押貸需支付大概6到8萬(wàn)的費(fèi)用，按2%的利差來(lái)算每年減少4萬(wàn)的利息支出。但從長(zhǎng)期看，由于大多房抵貸規(guī)定每年歸本，很多客戶需墊資過(guò)橋，而過(guò)橋利率一般較高，以月利率2%來(lái)算年化就高達(dá)24%，這樣算下來(lái)，貸款利率遠(yuǎn)高于房貸利率。倘若所抵押的房產(chǎn)價(jià)值變低，實(shí)際資金成本會(huì)更高。

除了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外，根據(jù)遼寧銀保監(jiān)局的提示，利用經(jīng)營(yíng)貸等置換房貸，如偽造經(jīng)營(yíng)資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴(yán)重的，將被依法追究刑事責(zé)任，違規(guī)使用將會(huì)被提前收回貸款。此外，部分“貸款中介”獲取消費(fèi)者貸款信息等個(gè)人信息后，在消費(fèi)者不知情的情況下向他人泄露、出售謀取非法利益，甚至在其貸款后騙走貸款，嚴(yán)重侵害消費(fèi)者合法權(quán)益。