一、維持現(xiàn)狀

處理這個(gè)問(wèn)題最簡(jiǎn)單的辦法，就是維持房子的現(xiàn)狀。

本來(lái)怎樣還是怎樣，名字先不改，貸款誰(shuí)的名字由誰(shuí)繼續(xù)還著。等貸款還清了之后，解除掉銀行的抵押權(quán)，然后再去改名字過(guò)戶。雙方也只需要在離婚協(xié)議中，把這些內(nèi)容寫(xiě)清楚就可以了。

這樣的優(yōu)點(diǎn)在于不折騰，啥手續(xù)都不用辦。

但除了方便之外，這種辦法剩下的就都是缺點(diǎn)了。

打個(gè)比方：房子歸男方，而本來(lái)房子的貸款人是女方。那么在雙方離婚后，每次女方還貸之前，男方都需要提前打錢(qián)給她，通過(guò)女方的還貸賬戶進(jìn)行還款。雙方還需要定期核對(duì)賬目。

再比如：房子約定歸女方，但本來(lái)房產(chǎn)證上只有男方一個(gè)人的名字。就會(huì)存在離婚后，男方偷偷把房子賣(mài)掉，把錢(qián)揮霍一空或轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，從而導(dǎo)致女方利益受損的情況發(fā)生。

即使沒(méi)有以上的這些問(wèn)題，那么房貸周期長(zhǎng)的這一特點(diǎn)，也會(huì)導(dǎo)致在某些有限購(gòu)政策的地區(qū)。因?yàn)榉孔由系拿忠恢比ゲ坏?，影響到這一方將來(lái)的購(gòu)房計(jì)劃。比如因?yàn)檫@個(gè)原因而被限購(gòu)，或是即使可以購(gòu)置，但首付比例和貸款利率都會(huì)比名下沒(méi)有房子要高。

所以，維持現(xiàn)狀并不是處理這個(gè)問(wèn)題的好辦法。

二、借錢(qián)還貸再抵押

最好的辦法，當(dāng)然是能有一筆閑錢(qián)，把貸款給還清了。然后按照離婚協(xié)議的約定，雙方去變更登記，該過(guò)戶的過(guò)戶，該去名字的去名字。但在實(shí)際中，很少有家庭可以拿出這么一筆錢(qián)。真能拿出的，當(dāng)初可能也沒(méi)必要貸款了，是吧。

不過(guò)，這個(gè)辦法還有個(gè)變通的手段。有些人，會(huì)先去借一筆錢(qián)，把房貸還清后，再把房子抵押出去，用抵押得到的貸款，來(lái)還之前所借的錢(qián)。

但這種方式，也存在一定的問(wèn)題。

普通的抵押貸款，利率一般都會(huì)高于原來(lái)的房貸利率。同時(shí)貸款金額又比較大，肯定會(huì)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。

最近一段時(shí)間，也有很多人通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸的方式，來(lái)處理這件事的。雖然貸款利率很低。但這種把經(jīng)營(yíng)貸用來(lái)還房貸的行為，是被國(guó)家明文禁止的。

銀保監(jiān)、住建部、以及央行就在2021年發(fā)布過(guò)名為《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域》的通知——

五、加強(qiáng)貨中貸后管理

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步嚴(yán)格貸中貸后管理，落實(shí)資金受托支付要求，防范企業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)方規(guī)避受托支付要求。加強(qiáng)貸后資金流向監(jiān)測(cè)和預(yù)警，不得以已開(kāi)展受托支付為由弱化貸后資金管控。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)書(shū)面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購(gòu)房的法律風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)影響，在和借款人簽訂貸款協(xié)議時(shí)應(yīng)同時(shí)簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)通過(guò)網(wǎng)站公示、營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)張貼公告等方式加強(qiáng)宣傳教育。

明確禁止了經(jīng)營(yíng)貸款用于房產(chǎn)領(lǐng)域。

所以，一旦被查出，銀行是可以立即收回貸款的，并且還會(huì)影響到貸款人的個(gè)人征信，以及存在被追究法律責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在辦理經(jīng)營(yíng)貸的過(guò)程中，不免會(huì)需要找一些中介來(lái)配合辦理，萬(wàn)一被坑，那損失可就大了。

所以，借錢(qián)還貸再抵押的方式，也存在很大的弊端。

三、滿足條件申請(qǐng)銀行配合

但如果你們滿足一定的條件，還有一個(gè)正規(guī)的方式，可以去嘗試一下。

離婚時(shí)無(wú)法辦理過(guò)戶，主要是因?yàn)榉孔拥牡盅簷?quán)人，也就是銀行不同意。所以，只要銀行能同意，這件事當(dāng)然也就可以辦成了。

銀行本身是有這類(lèi)業(yè)務(wù)存在的，但是否同意變更，需要進(jìn)行一定的審查。而銀行需要審查的，其實(shí)就是“變更行為是否會(huì)增加貸款的風(fēng)險(xiǎn)”。

這個(gè)包含兩個(gè)部分，第一部分是變更后的貸款人，是否有償還剩余貸款的能力。這個(gè)需要根據(jù)貸款人的收入、經(jīng)濟(jì)狀況做一個(gè)綜合的評(píng)估，流程和最初申請(qǐng)貸款是一樣的。第二部分是房屋的現(xiàn)有價(jià)值如何，在一定的比例下，是否可以覆蓋剩余貸款。

只有滿足了這兩點(diǎn)，銀行才可能同意配合辦理變更手續(xù)。

一般情況下，如果貸款人不變，只是去掉名字，那么銀行是有可能會(huì)同意的。又或是剩余貸款已經(jīng)很少了，并且新的貸款人收入也比較高，那么銀行也可能會(huì)同意。

當(dāng)然，也會(huì)遇到明明條件都達(dá)成，但銀行就是不配合的。那么這種情況下，也可以考慮去法院起訴。

比如2020年上海寶山法院的這個(gè)判決——

（2020）滬0113民初26844號(hào)

房子登記在夫妻雙方名下，離婚時(shí)候約定房子歸男方，貸款人也只有男方一人。雖然剩余貸款金額比較高，但法院認(rèn)為去掉女方名字的行為，并不會(huì)影響還款。支持了原告要求銀行配合的請(qǐng)求。

又比如2019年上海市松江區(qū)法院的這個(gè)判決——

（2019）滬0117民初1531號(hào)

房子登記在夫妻雙方名下，約定歸男方，夫妻雙方都是共同貸款人，房屋價(jià)值估計(jì)400萬(wàn)左右，剩余貸款本金36萬(wàn)元。法院以房屋價(jià)值遠(yuǎn)高于剩余貸款為由。判決銀行需要配合辦理抵押人和貸款合同變更。

所以，在符合一定條件的情況下，可以嘗試向銀行提出申請(qǐng)。最近一段時(shí)間，銀行也放寬了這類(lèi)業(yè)務(wù)的審查尺度，我有不少客戶也都這樣成功辦理過(guò)了。如果能成功，那么無(wú)疑是最佳的解決方案了。

總的來(lái)說(shuō)，離婚后尚有貸款的房子，基本處理方式差不多就是前面提到的這三種了。沒(méi)有哪一種是很完美的方法，只能根據(jù)自己的具體情況來(lái)進(jìn)行選擇了。

有錢(qián)的可以選擇先還清貸款。能滿足條件的可以嘗試向銀行申請(qǐng)。覺(jué)得有名字掛在房子上無(wú)所謂的，也可以等貸款慢慢還清了再說(shuō)。但無(wú)論是哪種方式，在處理之前，建議雙方都簽訂協(xié)議來(lái)寫(xiě)清楚流程，以及意外情況下的處理方案。

二手房領(lǐng)域目前政府已經(jīng)出臺(tái)了帶押過(guò)戶的政策，而這一政策無(wú)論是從需求還是從流程上，其實(shí)和離婚改名字都很相似。希望在不久的將來(lái)，有關(guān)部門(mén)也可以針對(duì)離婚房子改名難的問(wèn)題出臺(tái)相關(guān)的政策，來(lái)解決這一難題。

本期聊了下，對(duì)于離婚時(shí)，仍有貸款的房子，怎么辦理過(guò)戶的問(wèn)題。

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下期我來(lái)聊一下最近的一個(gè)新政策，也和房子有關(guān)，帶押過(guò)戶。也就是房子在有銀行抵押的情況下，怎么帶著抵押直接賣(mài)。歡迎繼續(xù)關(guān)注。

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妻子身患尿毒癥，丈夫起訴離婚，法院會(huì)判離嗎？

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