多地開(kāi)放“帶押過(guò)戶(hù)”模式，二手房市場(chǎng)能因此“枯木逢春”嗎？

文/吳其倫

最近的房地產(chǎn)又出新招——“帶押過(guò)戶(hù)”。

所謂“帶押過(guò)戶(hù)”，是指正在背負(fù)房貸的賣(mài)房者無(wú)需還清貸款就可以直接跟買(mǎi)家過(guò)戶(hù)。其業(yè)務(wù)流程是：在買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂資金監(jiān)管相關(guān)協(xié)議后，買(mǎi)方的貸款資金足額存入監(jiān)管賬戶(hù)，再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、賣(mài)方原抵押變更和買(mǎi)方新抵押設(shè)立合并，最后歸還賣(mài)方貸款、賣(mài)方收到余款，注銷(xiāo)抵押登記。

“帶押過(guò)戶(hù)”是一種二手房交易的新模式，被視為活躍樓市的重要調(diào)整，現(xiàn)已在南京、蘇州、濟(jì)南、昆明等地的部分地區(qū)施行。

“帶押過(guò)戶(hù)”是有一定優(yōu)點(diǎn)的：

1.降低賣(mài)家壓力。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子：張三想賣(mài)一套房子。這套房子還有80萬(wàn)的貸款沒(méi)有繳清。在原來(lái)，張三不還完貸款是不可以賣(mài)房的，他只能去借錢(qián)還貸。找誰(shuí)借？真的能借來(lái)嗎？借完的利率是多少？這些都是難題。而現(xiàn)在，這一些都被簡(jiǎn)化了，張三不需要借錢(qián)還清房貸就可以賣(mài)房。

2.降低買(mǎi)家風(fēng)險(xiǎn)。傳統(tǒng)模式下，賣(mài)房者需要先解押再過(guò)戶(hù)，其中涉及到解押資金的問(wèn)題，一般由買(mǎi)家來(lái)墊付，或者找第三方公司墊付，存在一定的資金風(fēng)險(xiǎn)和一筆墊付的成本費(fèi)用，所有的風(fēng)險(xiǎn)壓力都在買(mǎi)方。但如今，這些煩惱得到了解決，買(mǎi)家不必?fù)?dān)責(zé)。

3.刺激二手房交易。賣(mài)家壓力減少與買(mǎi)家風(fēng)險(xiǎn)降低帶來(lái)了雙方的便捷與愉悅，不僅增加了賣(mài)房者的出手積極性，還增加了買(mǎi)房者的入手積極性，由此能夠刺激二手市場(chǎng)的交易，達(dá)成活躍二手房市場(chǎng)的目的。二手房被盤(pán)活能夠刺激市場(chǎng)，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)的進(jìn)步。

益處雖然良多，但不得不思考一個(gè)問(wèn)題——“帶押過(guò)戶(hù)”模式真的能夠徹底挽救二手房市場(chǎng)嗎？二手房市場(chǎng)能因此而枯木逢春?jiǎn)幔?/p>

我的觀點(diǎn)是：“帶押過(guò)戶(hù)”的確具有積極作用，但是并不能真正拯救二手房市場(chǎng)?！皫а哼^(guò)戶(hù)”能增加二手房交易量，但掀不起大風(fēng)大浪。

如今我國(guó)二手房市場(chǎng)的低迷原因來(lái)源于大環(huán)境不佳：疫情反反復(fù)復(fù)的當(dāng)下經(jīng)濟(jì)不振，實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭受猛烈沖擊，賺錢(qián)變得越來(lái)越難，倒閉企業(yè)眾多，許多人面臨著被降薪、被裁員的命運(yùn)，這樣的情勢(shì)短時(shí)間內(nèi)得不到緩解。而另一面，房?jī)r(jià)卻一直居高不下，低廉的工資與高漲的房?jī)r(jià)不成正比，于是樓市成交量持續(xù)走低，大眾的買(mǎi)房熱情普遍低迷。在這樣的背景下，房子已經(jīng)跌下了神壇，不僅新房難賣(mài)，二手房更難賣(mài)，許多房子掛著出售的招牌但根本賣(mài)不出去，即便降價(jià)也于事無(wú)補(bǔ)，許多中介都因沒(méi)有生意而倒閉。

毋庸置疑，二手房的流動(dòng)性大不如前，于是不甘現(xiàn)狀的相關(guān)行業(yè)者想出了“帶押過(guò)戶(hù)”的政策?？少?gòu)房者并不會(huì)積極響應(yīng)，買(mǎi)家如今持有謹(jǐn)慎的觀望態(tài)度，不論推出多么誘人的政策，都不會(huì)引發(fā)搶購(gòu)潮。因?yàn)榉績(jī)r(jià)沒(méi)達(dá)到百姓的心理預(yù)期。

而這一政策的真正受益人并不是百姓，而是銀行。銀行看似是一個(gè)默默的中間人，但實(shí)則不然，“帶押過(guò)戶(hù)”意味著斷供對(duì)銀行的影響越來(lái)越小了，張三供不起轉(zhuǎn)讓給李四供，銀行一直能收到錢(qián)。中介賺的錢(qián)，現(xiàn)在變成讓銀行賺了，銀行成最大贏家，民眾永遠(yuǎn)計(jì)算不過(guò)資本家。

所以，“帶押過(guò)戶(hù)”只是一種治標(biāo)不治本的緩兵之計(jì)罷了。

想要挽救二手房市場(chǎng)，“治本”之策在于房?jī)r(jià)下降的力度擊穿了買(mǎi)房人的心里底線，并且百姓的收入有了普遍的優(yōu)渥提升，否則不論是一人貸款全家?guī)?、首付降低、帶押過(guò)戶(hù)還是延長(zhǎng)貸款期限都不可能徹底激活樓市。

對(duì)于“帶押過(guò)戶(hù)”政策，大家需要結(jié)合實(shí)際再行動(dòng)。如果你是購(gòu)房剛需，你近期就必須買(mǎi)一套二手房，那么“帶押過(guò)戶(hù)”的確為你提供了極大的便利；又或者你有房子急于出手，而貸款又壓得你喘不過(guò)氣，那么你有必要通過(guò)“帶押過(guò)戶(hù)”實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

而對(duì)于非剛需者來(lái)說(shuō)，“帶押過(guò)戶(hù)”政策基本可以忽視，未來(lái)繼續(xù)持觀望態(tài)度即可，靜觀其變。

濟(jì)南是我國(guó)第一個(gè)施行“帶押過(guò)戶(hù)”政策的城市，后續(xù)有許多城市追隨了濟(jì)南的腳步，并都或多或少取得了一些盤(pán)活樓市的進(jìn)展，至于未來(lái)成績(jī)?nèi)绾危覀內(nèi)孕栌^望。

你的城市落實(shí)“帶押過(guò)戶(hù)”政策了嗎？你會(huì)響應(yīng)嗎？