近日，廣西南寧某銀行

房貸年齡期限可延長至80歲一事

引發(fā)熱議

“80歲也能貸款買房，是不是有點(diǎn)夸張了？”這是大部分網(wǎng)友的反應(yīng)。

其實(shí)，很多人對這一說法有些誤解。一般而言，購房貸款有兩個(gè)年齡門檻。一個(gè)是貸款人的實(shí)際年齡，比如有的銀行會(huì)規(guī)定，超過65歲的不能貸款。還有一個(gè)是貸款人的貸款到期年齡，也就是這次所謂的“房貸年齡延至80歲”，這個(gè)80歲并不是指80歲還能貸款，而是指貸款到期的時(shí)間最晚可以到80歲。換句話說，就是貸款人的年齡加貸款期限之和不得超過80年。舉個(gè)例子，50歲的購房者，申請30年貸款，正好是到80歲。

上海：

部分銀行最高貸款年齡期限為75歲

那么，上海的情況如何？

記者走訪滬上多家商業(yè)銀行后發(fā)現(xiàn)，盡管表述各不相同，但目前上海大部分銀行規(guī)定的房貸到期年齡上限是70歲或75歲。如中國農(nóng)業(yè)銀行就規(guī)定，房貸申請人的年齡加貸款期限之和不超過75年。中國工商銀行也是類似75年的規(guī)定，但貸款人最大年齡不能超過70歲。中國銀行則明確，借款人貸款期末年齡不超過75歲。上海銀行官網(wǎng)顯示，個(gè)人住房貸款期限與借款人年齡之和最高不超過70年。

但也有部分銀行表示，在具體操作中房貸到期年齡的確有放寬到80歲的情況。“其實(shí)之前就有人貸到過80歲，只是沒有那么普遍，一案一議?！般y行放款除了看貸款人年齡，更多會(huì)考察貸款人的綜合還款能力。比如一些高齡購房者，如果有材料證明穩(wěn)定的收入，當(dāng)然可以貸?！鄙虾Ｒ患页巧绦芯W(wǎng)點(diǎn)的客戶經(jīng)理如此解釋。

另一家滬上銀行也給出了一種解釋——一般而言，該銀行一手期房的還款年限是到70歲。但上海地區(qū)該銀行合作的優(yōu)質(zhì)樓盤，條件可以更加放寬，如果借款人屬于公務(wù)員、金融從業(yè)者、醫(yī)生、教師等職業(yè)，最長還款年限可以放寬到不超過80周歲。

這也證明，目前在上海，五六十歲的購房者，如果有足夠的收入證明，或者穩(wěn)定的職業(yè)，那么還是可以享受到足夠長的貸款年限。

更長的貸款年限帶來的是更小的還款壓力。不妨算一筆賬，一位50歲的購房者，在上海申請400萬元純商業(yè)貸款。按目前上海二套房利率計(jì)算，選擇等額本息方式，如果只能貸款20年，那么每個(gè)月需要還款27177.72元。如果可以貸30年，那么每個(gè)月還款額就將減為22336.55元。肉眼可見，個(gè)人還款壓力下降了近20%。

實(shí)際上，老人借貸早有先例。此前，各地市面上都流行一種貸款，叫“接力貸”。這是指當(dāng)借款人年紀(jì)過大，或者還貸款能力有限時(shí)，可以用借款人的親屬作為共同借款人或擔(dān)保人，比如父母、子女及其配偶等，向銀行申請貸款購買住房。在該業(yè)務(wù)中，借款人與其成年子女作為共同借款人。換言之，就是老人和年輕人可以一起還款。

但這樣的還款模式，卻讓一些購房者有了規(guī)避限購打擦邊球的機(jī)會(huì)。于是，2016年11月，上海市市場利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于切實(shí)落實(shí)上海市房地產(chǎn)調(diào)控精神、促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場有序運(yùn)行的決議》，嚴(yán)禁通過成年子女、（雙方）父母、前夫、前妻或其他第三方參與共同還款并承擔(dān)還款責(zé)任等方式變相規(guī)避調(diào)控政策和住房信貸管理規(guī)定，正式叫?！敖恿J”。此后，“接力貸”在上海銷聲匿跡。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下部分銀行提高貸款人年齡上限，與大環(huán)境相關(guān)。目前，上海40歲、50歲的購房者，成為了置換購房的主力軍，如果不延長上限，很多人無法貸滿30年，由此首付和月供壓力都會(huì)增加，此舉在一定程度上可以促進(jìn)這類群體的置換意愿。同時(shí)，我國人均壽命延長，漸進(jìn)式延遲法定退休年齡也提上日程，一些高齡群體也擁有穩(wěn)定還款能力，提高房貸年齡上限也是銀行的一種嘗試。

房貸最高年限80歲并非市場主流

2月15日，浙江杭州一位貸款經(jīng)理對第一財(cái)經(jīng)表示，近期杭州確實(shí)有兩家城商行將房貸年齡期限延長到75，在此之前，最高年齡期限是70，不過這僅是個(gè)別銀行的操作，而且對貸款客戶的資質(zhì)有特殊要求，主流銀行仍然要求“男性不超過70周歲，女性不超過65周歲”。浙江寧波亦有個(gè)別銀行跟上了杭州的步伐，于近期調(diào)整房貸政策，也將“年齡+年限”之和提升到最高80歲。

江蘇無錫一位信貸從業(yè)者則告訴記者，近日看到江陰（無錫代管縣級市）有中小銀行把房貸年齡期限調(diào)整到了80，不過在無錫市區(qū)，絕大多數(shù)銀行仍然要求“年齡+年限”之和不得超過70，而且一般來說60周歲后就很難再申請貸款，除非貸款人可以證明退休后仍有其他穩(wěn)定的非退休收入。

成都一名房產(chǎn)中介表示，成都目前主流的操作也是“年齡+年限”之和不得超過70，有銀行允許條件較好的購房者延至75。

一般來說，住房商業(yè)性貸款的期限最長不超過30年，借款人年齡不超過國家法定退休年齡，即男不超過60周歲、女不超過55周歲，目前也有許多地方將借款人年齡定為法定退休年齡延后5年。實(shí)際操作中，已退休人士在申請貸款時(shí)難度很大，退休金作為生活保障，不被視作收入來源，退休人士需要證明自己仍有其他穩(wěn)定工作或非退休性收入。

銀行在貸款時(shí)除了會(huì)考慮借款人年齡，還會(huì)考慮房齡，一般來說會(huì)要求房齡不超過30年。近年來，放寬對借款人的年齡要求以及對房齡的要求逐漸成為大趨勢，去年6月合肥就曾放寬貸款期限加房齡的限制，由最長不超過30年調(diào)整到最長不超過40年，目前上海和廣州的二手房貸款期限與樓齡之和都上調(diào)到了50年。

復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼撰文指出，人口平均年齡變化和老齡化社會(huì)到來，對商業(yè)銀行產(chǎn)品和服務(wù)提出新要求，適當(dāng)放寬貸款人最高年齡限制是順勢而為。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“房貸年齡期限延長”屬于房貸領(lǐng)域的政策工具，其本質(zhì)上增加了部分購房者的貸款時(shí)長，增加了貸款額度、減輕了月供壓力，有一定積極效應(yīng)，該政策出發(fā)點(diǎn)是人口結(jié)構(gòu)變化，有其合理性。

貸款人離世怎么辦？

律師解讀

不少人關(guān)心，如果購房者去世了，房貸還沒有還完怎么辦？

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣解釋，如果購房者年齡偏大，銀行會(huì)讓購房人在貸款時(shí)提供擔(dān)保人。當(dāng)貸款人不能還貸的時(shí)候，還有擔(dān)保人可以追索。如果借款人沒有活到80歲，可以先就借款人的遺產(chǎn)進(jìn)行清償，或者由繼承人繼續(xù)還貸。

他說，如果購房者沒有擔(dān)保人，則只能就借款人的遺產(chǎn)進(jìn)行清償，或找借款人的繼承人清償，當(dāng)繼承人不愿意繼承遺產(chǎn)和債務(wù)時(shí)，銀行就不能再讓繼承人清償，債權(quán)就無法實(shí)現(xiàn)了。

王玉臣表示，在繼承人繼承已去世購房人的財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)清償購房人的債務(wù)，但清償債務(wù)并非無邊界的，根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，繼承人以所得遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為限清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)。超過遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值部分，繼承人自愿償還的不在此限。繼承人放棄繼承的，對被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)可以不負(fù)清償責(zé)任。在實(shí)務(wù)操作中，如果銀行貸款沒有還清，房子上所設(shè)定的抵押權(quán)也會(huì)繼續(xù)存在。如果繼承人不能依約償還房貸，銀行一般也不會(huì)配合辦理過戶。

金誠同達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人彭凱認(rèn)為，純從法律角度來看，購房人過世但錢沒還完，債權(quán)沒有必然滅失，可就借款人的遺產(chǎn)進(jìn)行清償，如果有繼承人繼承購房人的財(cái)產(chǎn)（包括這套房產(chǎn)），那么繼承人就要承接剩下的銀行債務(wù)，如果繼承人評估后放棄繼承，那銀行可進(jìn)行拍賣等處理，剩余金額歸國家所有。

綜合上觀新聞、第一財(cái)經(jīng)、央廣網(wǎng)等