本報(bào)記者 劉頌輝 特約撰稿 毛中楠 上海報(bào)道

繼去年上海的樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)出現(xiàn)“買(mǎi)房送寶馬”營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)之后，今年為了解決買(mǎi)家資金不足的“尷尬”，滬上多個(gè)樓盤(pán)主動(dòng)提供“房屋抵押貸款”或變相提供“首付貸”。

連日來(lái)，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者暗訪發(fā)現(xiàn)，上海樓市成交量和來(lái)訪人數(shù)較春節(jié)前大幅提升，樓盤(pán)領(lǐng)取預(yù)售證開(kāi)盤(pán)意愿較為強(qiáng)烈，售樓處的停車(chē)場(chǎng)擠滿車(chē)輛，大廳里門(mén)庭若市。在推介房源的同時(shí)，一些樓盤(pán)業(yè)務(wù)員不忘告訴購(gòu)房者，如果看中房源，買(mǎi)房的首付款也可以“分批支付”，或者提供房屋抵押貸款業(yè)務(wù)和“信用貸”。

“只要交滿300萬(wàn)元認(rèn)籌金，剩下200余萬(wàn)元首付款我們可以想辦法。”上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司在浦東新區(qū)開(kāi)發(fā)的尚海酈景名苑項(xiàng)目，客戶經(jīng)理介紹，其可以向公司申請(qǐng)客戶首付款分批支付，或者上海和昆山房屋抵押貸款，保證成功選購(gòu)房源。

上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任、教授崔光燦表示，從金融監(jiān)管和市場(chǎng)管理的角度，買(mǎi)房首付貸屬于違規(guī)現(xiàn)象，首付款不允許使用“消費(fèi)貸”“信用貸”等，其有利于購(gòu)房人根據(jù)自身實(shí)際支付能力決策購(gòu)房行為。當(dāng)然，若地產(chǎn)項(xiàng)目允許購(gòu)房人分期付首付款，而非在首付中使用信貸，則是一種銷(xiāo)售策略，有利于項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度。

針對(duì)首付分批支付和房屋抵押貸款等問(wèn)題，記者致電致函上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司等相關(guān)企業(yè)，然而截至發(fā)稿，尚未收到回應(yīng)。對(duì)于樓盤(pán)提供首付分批支付的行為，上海市寶山區(qū)住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上海明確禁止樓盤(pán)“首付貸”行為，其他問(wèn)題也有文件規(guī)定。

網(wǎng)紅盤(pán)首付不夠變相抵押來(lái)“湊”

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)研發(fā)中心發(fā)布的報(bào)告顯示，2月18日～24日，上海房地產(chǎn)成交3378套，成交面積32萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)53.64%，周均成交17.78萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)6.31萬(wàn)平方米。不過(guò)，2018年下半年在持續(xù)調(diào)控和供應(yīng)增加的雙重作用下，市場(chǎng)行情扭轉(zhuǎn)為供大于求。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，春節(jié)后上海周邊城市樓市消息的暖風(fēng)居多，比如南京不再“認(rèn)房又認(rèn)貸”，近日公布的70個(gè)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)雖然漲幅趨穩(wěn)，但仍有小幅攀升的動(dòng)力，對(duì)市場(chǎng)信心的恢復(fù)有所提振。

日前，記者走訪了浦東新區(qū)桃林路的尚海酈景名苑，這是吸引眾多購(gòu)房者的網(wǎng)紅項(xiàng)目。公開(kāi)資料顯示，尚海酈景名苑項(xiàng)目整體位于浦東新區(qū)洋涇板塊，靠近陸家嘴濱江，地塊前身為上海海事大學(xué)，在2016年開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，奪下上海總成交金額與總成交面積的雙料冠軍。

2月26日下午，記者以購(gòu)房者身份來(lái)到尚海酈景名苑項(xiàng)目，客戶經(jīng)理小董介紹，公司即將推出最后5幢樓，戶型包括160平方米、190平方米和230平方米，總共344套現(xiàn)房。從預(yù)售許可證公示的價(jià)格來(lái)看，房源的成交均價(jià)基本在9.2萬(wàn)～10.5萬(wàn)元/平方米。小董說(shuō)，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天可以享受優(yōu)惠價(jià)，折扣后均價(jià)約為8.8萬(wàn)～9.5萬(wàn)元/平方米。不過(guò)，前期交滿300萬(wàn)元認(rèn)籌金，才能保證參與選房。

尚海酈景名苑由于是靠近上海陸家嘴的地標(biāo)建筑，北面為黃浦江，吸引不少改善需求型人群前來(lái)。記者在售樓部停留的20余分鐘里，見(jiàn)到14位購(gòu)房者在看房，其中不乏家庭組團(tuán)過(guò)來(lái)。

“3月和4月是傳統(tǒng)樓市旺季，自春節(jié)之后，來(lái)樓盤(pán)看房的人明顯增多?！毙《嬖V記者，如果看中了房子，剩下200多萬(wàn)元首付款可以向公司申請(qǐng)分期支付，另外公司可以提供房屋抵押貸款業(yè)務(wù)，只要是上?；蛘呃ド降姆课?，可以幫忙抵押貸款作為首付款?！耙晕以诠救甑墓ぷ鳎旧希ǔ晒?gòu)買(mǎi)）可以沒(méi)問(wèn)題。”

另外據(jù)尚海酈景名苑的客戶經(jīng)理透露，項(xiàng)目即使早已建好，但開(kāi)發(fā)商希望等待更好的市場(chǎng)行情，一直不著急出售。但從今年樓市調(diào)控政策來(lái)看，開(kāi)發(fā)商只得接受指導(dǎo)價(jià)格入市銷(xiāo)售。

同樣，青浦區(qū)高涇路789弄金地虹橋世家項(xiàng)目的工作人員表示，如果購(gòu)房者的首付款不夠，樓盤(pán)可以做首付貸，通過(guò)抵押物進(jìn)行貸款，抵押物可以是房屋或者車(chē)，即可成功選房。

對(duì)于首付款的問(wèn)題，在松江區(qū)的合景天悅被稱(chēng)為“信用貸”。銷(xiāo)售人員介紹，可以為購(gòu)房者解決首付不夠的難題，不過(guò)購(gòu)房者除了支付6%的利息費(fèi)，還要交一筆3%～5%的手續(xù)費(fèi)。假如貸款100萬(wàn)元做首付，需要另外交3萬(wàn)～5萬(wàn)元手續(xù)費(fèi)，公司能助力購(gòu)房者成功選到房源。

記者調(diào)查了解到，去年9月，上海市住建委聯(lián)合房管局等多部門(mén)發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治通知規(guī)定，通過(guò)提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式，違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款是投機(jī)炒作行為。

諸葛找房首席分析師陳雷指出，“首付貸”的行為是開(kāi)發(fā)商自營(yíng)金融機(jī)構(gòu)或者合作三方機(jī)構(gòu)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行放貸，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)加杠桿過(guò)大，風(fēng)險(xiǎn)及還款壓力大。開(kāi)發(fā)商提供首付貸的行為屬于違規(guī)，首付款一般是由購(gòu)房者出資，不能用房產(chǎn)作為抵押。信用貸流入房產(chǎn)市場(chǎng)屬于違規(guī)行為，一旦受到銀行調(diào)查，會(huì)停止購(gòu)房者的貸款。

崔光燦表示，其對(duì)于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人共同的風(fēng)險(xiǎn)在于，會(huì)影響未來(lái)交易行為是否正常進(jìn)行，如一旦由于首付貸影響到后期正常的信貸審批，可能會(huì)影響購(gòu)房合同的執(zhí)行。

地王項(xiàng)目貼地價(jià)賣(mài)割肉入市

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，樓盤(pán)來(lái)訪人數(shù)增多，一些區(qū)域性地王項(xiàng)目亦近乎貼著地價(jià)賣(mài)，降低姿態(tài)割肉入市，受到市場(chǎng)關(guān)注。

上海市浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)千匯路198弄的公元2040項(xiàng)目，是金地集團(tuán)在上海的代表性項(xiàng)目。時(shí)間回?fù)艿?016年，在祝橋鎮(zhèn)的地王車(chē)輪戰(zhàn)中，金地力挫融創(chuàng)、龍湖、平安不動(dòng)產(chǎn)等強(qiáng)手，以88億元總價(jià)摘牌，樓板價(jià)33023元/平方米，溢價(jià)率286%，創(chuàng)下彼時(shí)上海總價(jià)地王。

公開(kāi)消息顯示，名為金地公元2040的機(jī)場(chǎng)地王項(xiàng)目，首批推出戶型集中在80～90多平方米三房、110多平方米四房。

據(jù)此前售樓部和業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，項(xiàng)目可售部分的保本價(jià)格為6萬(wàn)元／平方米，銷(xiāo)售價(jià)格將突破8萬(wàn)元/平方米。然而，隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策趨嚴(yán)，“祝橋地王入市價(jià)格難達(dá)預(yù)期”的聲音也此消彼長(zhǎng)。

樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心銷(xiāo)售人員介紹，公元2040的部分房源在2月3日取得預(yù)售證，2月12日開(kāi)始認(rèn)籌，預(yù)計(jì)3月初開(kāi)盤(pán)。這也成為春節(jié)之后，上海第一個(gè)開(kāi)始認(rèn)籌的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

據(jù)了解，公元2040共有2806套房源，3月初開(kāi)盤(pán)將推出416套精裝小高層房源，均價(jià)約為4.1萬(wàn)～4.3萬(wàn)元/平方米，每套總價(jià)380萬(wàn)元起，整體產(chǎn)品偏剛需，兼顧改善型需求。

作為金地集團(tuán)華東區(qū)域具有代表性的項(xiàng)目之一，金地2040地塊堪稱(chēng)是其擲重金得來(lái)。2018年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，華東地區(qū)營(yíng)業(yè)收入為50.12億元，同比增長(zhǎng)150%，截至2018年中期，祝橋項(xiàng)目實(shí)際投資額達(dá)到5.19億元，屬上海所有在建項(xiàng)目中投資額最高。

現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員坦承，以當(dāng)前的價(jià)格出售也是無(wú)奈之舉，房子不可能一直屯著不賣(mài)，若不是限價(jià)緣故，至少要賣(mài)到5萬(wàn)～6萬(wàn)元/平方米。

記者致電致函金地集團(tuán)華東區(qū)域地產(chǎn)公司，相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示了同樣的觀點(diǎn)。不過(guò)對(duì)于公司將如何彌補(bǔ)金地2040項(xiàng)目因售價(jià)不達(dá)預(yù)期帶來(lái)的業(yè)績(jī)損失，該負(fù)責(zé)人表示無(wú)法回應(yīng)。

2月16日下午，上海嘉定區(qū)的西郊金茂府開(kāi)盤(pán)，227套房源吸引了366組客戶認(rèn)籌搖號(hào)。99平方米的三房在一小時(shí)售罄，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天基本清盤(pán)?？硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計(jì)顯示，西郊金茂府開(kāi)盤(pán)均價(jià)為4.45萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)到97%。

公開(kāi)資料顯示，西郊金茂府所在地塊是2016年在激烈競(jìng)爭(zhēng)后被建發(fā)房產(chǎn)以樓板價(jià)30289元/平方米拿下，創(chuàng)出嘉定最高紀(jì)錄。上海房地產(chǎn)分析人士此前預(yù)計(jì)，項(xiàng)目未來(lái)的保本價(jià)可達(dá)4.5萬(wàn)元/平方米以上，如果剔除不可售以及配套部分，保本價(jià)可達(dá)5.6萬(wàn)元/平方米以上。若按此測(cè)算，嘉定地王項(xiàng)目西郊金茂府是以成本價(jià)入市。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，開(kāi)發(fā)商資金緊張是本輪樓市成交多的原因。尤其是一些去年蓄客的項(xiàng)目，近期陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，伴隨天氣轉(zhuǎn)暖看房活躍度也在增加，都有助于快速進(jìn)入交易狀態(tài)。隨著入市產(chǎn)品增多，小陽(yáng)春行情就此展開(kāi)。部分樓盤(pán)借助有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格可以盡早鎖定客戶，及時(shí)回籠資金。