昨天下午一個客戶咨詢：“他急需一筆資金周轉，想辦抵押但是沒有營業(yè)執(zhí)照，該怎么辦？”

很多蘇州朋友有資金需求去銀行申請房抵經營貸款，往往被告知沒有營業(yè)執(zhí)照無法辦理。

因為大部分銀行對于抵押經營貸的營業(yè)執(zhí)照都有一定要求，一般是要滿3個月或滿半年，不接受新辦營業(yè)執(zhí)照。當然也有小部分可以接受新辦營業(yè)執(zhí)照。

為什么大部分銀行都不接受新辦營業(yè)執(zhí)照？

抵押貸款一般分為兩類：消費貸和經營貸。

經營貸顧名思義是用于企業(yè)經營的貸款，貸款額度一般都比較大，動輒上百萬。

大部分銀行不接受新辦執(zhí)照的原因，一方面是因為新辦執(zhí)照很難證明你是用于企業(yè)經營，另一方面是國家現在嚴打經營貸流入房地產，所以對于新辦的營業(yè)執(zhí)照大多數銀行都很難接受。

沒有營業(yè)執(zhí)照怎么辦抵押？

銷冠金服之前的一個客戶，因為超前消費，什么花唄、借唄、微粒貸等等各種網貸借了一大堆，總負債將近40萬，每個月要還將近兩萬塊，還款壓力太大。他想把房子抵押了，貸一筆錢出來，把所有網貸都結了，后面就只用還抵押貸，但是他沒有營業(yè)執(zhí)照。

他的房子在吳中區(qū)，評估值160萬，可貸額度是160萬*70% =112萬

因為借款人不想背負太多的還款壓力，只申請了80萬貸款，年化5%，20年等額本息，月供5280元。

其實蘇州有不少銀行對于新辦的營業(yè)執(zhí)照是同樣認可的，如果你急需用錢，但又因為特殊原因無法辦理營業(yè)執(zhí)照的話，可以試一試“三方貸”，之前有一篇文章介紹過，大家感興趣的話可以看一看，了解一下《》。

另外，解決了營業(yè)執(zhí)照的問題，在辦理房屋抵押貸款過程中，如何才能辦理到銀行的利率最低的房屋抵押貸款產品呢?不妨試試這幾招！

1、選擇合適的用款途徑

貸款途徑不一樣，房屋抵押貸款的利率也是有一定影響的，如果國家支持的用款途徑，銀行的房屋抵押貸款利率就會低一些，并且有時候銀行可能還會有專項的貸款政策；

比如為拉動消費，房屋抵押消費貸的利率可能就比較低，為了支持小微企業(yè)發(fā)展，小微企業(yè)房屋抵押經營貸款的利率可能就低很多

因此借款人一定要根據自己的條件和銀行的政策偏好選擇合適的用款途徑。占對房屋抵押貸款申請的有利時機

如果大家對貸款方面比較關注的話，就會發(fā)現一些銀行、民間貸款機構經常會發(fā)布一些低息活動；

其實對于借款人來說這無疑是一件非常大的喜事。大家如果需要申請個人房屋抵押貸款，可以多關注一些這類活動，可以有效地降低貸款利率。

2、控制好自己的貸款所需額度

利息總額之所以可觀，是因為本金太高。

如果大家可以有效地控制好預算，那么在申請房屋抵押貸款的時候就可以有效地控制好貸款額度，這樣一來要控制利息總額也就非常簡單了。準備好沒問題的抵押物證明資料

在申請房屋抵押貸款的同時，如果借款人可以提供更多的資產證明，比如第二套房屋相關證明、車輛相關證明，讓貸款機構相信借款人是有定期還款的能力；那么無疑是給貸款機構吃了一顆定心丸，受到貸款機構的歡迎，這樣要拿到更低的利率也是非常簡單的事情。

抵押產品推薦

銀行1

新辦營業(yè)執(zhí)照

年限：5年，5-10年，11-20年

利率：3.65%，5%，5.2%

還款方式：先息后本

銀行2

新辦營業(yè)執(zhí)照

年限：20年

利率：全款房4%-5.5%，按揭房6%-6.5%

還款方式：等額本息

房產抵押貸款的風險及防范對策！

當前，經濟下行壓力持續(xù)加大，受此影響，銀行業(yè)面臨的不良貸款壓力激增。房產抵押貸款是銀行貸款的主要擔保方式之一,也是銀行認為最安全的擔保方式。但在抵押房地產處置中仍然存在風險，如果風險管理措施不到位，房產抵押貸款也會變成不安全。

因此，房產抵押類不良貸款的風險問題值得深思。小編為您介紹關于房產抵押類不良貸款的風險問題成因。

一

房產抵押類貸款風險的現狀及成因

房產抵押類五級不良貸款余額，占五級不良貸款余額的31.87%。上述數據并不包括已處理和已損失的房產類貸款，從實際情況來看，房產類抵押貸款面臨的風險已經比較嚴重。

一

二

房產抵押類貸款風險不斷加大的原因是多方面的，從行社內部來看，主要原因有以下幾點：

貸前調查未盡職。在對房產抵押類不良貸款后續(xù)處理過程中發(fā)現，絕大多數出現風險問題的貸款都存在貸前調查不盡職的問題，客戶經理未對抵押物進行全面了解，包括抵押物的基本情況、權屬、出租情況等。司法處置中，抵押人往往會針對銀行工作人員的疏漏提出異議，導致銀行在抵押權變現過程中遇到困難，甚至遭受損失。例如，某炭業(yè)有限公司貸款續(xù)貸前已經通過銀行收取了第三方租金，即抵押物已出租。單就操作過程來看，銀行事前雖然多次到實地調查了解，該公司也口頭確認抵押物沒有對外出租，但由于銀行未能提高警惕，未留存相應的文字、圖片、影像來證明該抵押物未出租的情況，導致最終抵押權變現遇阻。

合理估價難以進行。部分行社對于抵押物的估價管理存在一定缺陷，未能很好地根據房產所處的區(qū)域位置、變現難易程度等因素合理確定抵押物的估價。實際操作過程中，由于自身缺乏相對合理的估價依據，銀行更多依賴于評估公司對于抵押物給出的評估，導致許多抵押物在出現風險后價格嚴重縮水，造成貸款損失。

操作層面漏洞顯現。近年來，部分銀行工作人員有章不循、操作不合規(guī)也成為房產抵押類貸款不良頻發(fā)的一個重要原因。一些行社在貸款營銷上的力度不斷加大，但部分人員放松了對抵押物的審查，忽視了評估價過高的情形，甚至存在違規(guī)發(fā)放房產抵押類貸款的情況。

三

房產抵押類貸款面臨的法律風險

房產抵押類貸款法律關系的復雜性主要包括：

1.租賃權風險

抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產。

租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂了時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費，或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。

抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權處置抵押房產用來歸還貸款。當銀行拍賣抵押房產時，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權，將可能采取措施故意壓低房產的拍賣價格。

2.首查封風險

雖然抵押物被首查封不影響抵押權人的優(yōu)先受償權，但從銀行處置抵押物的實踐來看，首查封會對抵押權人實現抵押權帶來不利影響。

處置進程受到限制。從司法實踐看，抵押權的實現受制于首查封法院對債權人債權的訴訟、判決及執(zhí)行進程，特別是在被人民法院跨省查封的情況下，抵押物處置的難度會進一步加大。

協(xié)議方式難以處置。如抵押物被其他債權人申請查封后，依據查封的法律效力，抵押權人與抵押人協(xié)議處置抵押物的行為是無效的，只能通過人民法院的處置途徑才能實現抵押權。

債權讓步時有發(fā)生。在抵押物價值有限的情況下，首先申請查封的債權人為了保證自身的利益，往往會要求抵押權人讓與部分優(yōu)先受償權，并以此作為處置抵押物的條件。同時，抵押權人遭遇惡意拖延使優(yōu)先受償權無法有效實現，最終導致抵押權人與首查封法院特別是跨省的人民法院之間的協(xié)調成本增加。

3.最高額風險

目前，銀行抵押貸款往往簽訂最高額抵押合同，在操作過程中，若續(xù)貸前未及時查詢抵押物狀態(tài)，可能會喪失部分優(yōu)先受償權。如果在續(xù)貸時抵押物已被其他債權人查封，卻仍然發(fā)放貸款，銀行的抵押權有可能不能對抗先于貸款發(fā)放的查封，導致部分甚至全部優(yōu)先受償權無法得到保證。同樣，在化解原有房產抵押類不良貸款時，如果化解后的貸款用途不合理，相關文書未及時簽訂，銀行也可能會喪失抵押權。

4.瑕疵性風險

產權瑕疵影響情形。有合法產權的資產未必是合法的抵押物。例如，已發(fā)生多起因違章建筑導致抵押物整體無法變現和過戶的情形，影響了抵押物的處置；抵押物有合法產權，但因開發(fā)商與拆遷戶存在糾紛，拆遷戶自行搬入抵押物居住，致使人民法院難以執(zhí)行。

法定優(yōu)先受償情形。法定優(yōu)先受償款是指在實現抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權數額以及其他法定優(yōu)先受償款。特別是在建工程，若抵押物有法定優(yōu)先受償款，將使抵押權人的權益遭受較大損失。

5.登記權風險

“一物多押”風險?！吨腥A人民共和國擔保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a抵押給多個銀行后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。

預告登記風險。根據《中華人民共和國物權法》的相關規(guī)定，超過三個月未申請物權轉移登記的個人住房、商業(yè)用房合同鑒證的預告登記將自動失效，房屋初始物權仍在開發(fā)公司名下。銀行的個人住房、商業(yè)用房按揭將無法轉為物的抵押權，從而喪失物權的優(yōu)先受償權，銀行只能享受合同債權。

6.使用權風險

出讓土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年，商業(yè)類土地的使用年限為40年，在建工程的土地預登記證也有相應的年限。銀行在辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產埋下隱患。

四

以完善的機制防范房產抵押類不良貸款風險

針對不斷產生的房產抵押類不良貸款，銀行有必要建立一套更為完善的機制，切實防范房產抵押類不良貸款風險。

明確重點。針對房產抵押貸款的法律風險，相關人員要加強法律法規(guī)和制度學習，明確在業(yè)務辦理過程中需要注意的關鍵問題。一是實地查看并核實擬抵押資產的情況。核實資產是否權屬清晰；核實擬抵押資產是否租賃，價值較大的資產須到政府租賃管理部門核實租賃情況；核實擬抵押資產是否存在他項權利，是否已抵押；核實擬抵押資產是否存在優(yōu)先受償款，如應付未付工程款、土地出讓金、儲備土地中征地拆遷費等。對在建工程應要求承包人出具放棄優(yōu)先受償權的承諾。二是在具體的操作中要注重相關證據的收集。保證相關資料的齊全性，特別是針對抵押物出租情況的資料，要及時收集相關證明文書；對于抵押資產用于出租的，要定期查看出租情況，以確定租賃人、租期、租金等是否存在異常變動。三是嚴格辦理抵押登記手續(xù)。杜絕虛假登記，每筆抵押登記手續(xù)都必須實行專人辦理，杜絕虛假證件、虛假抵押登記、重復抵押登記等情況的發(fā)生。四是對按揭貸款要及時辦理抵押登記，避免預告登記失效而產生損失。

完善程序。農商銀行相關部門要制訂更加完善的房產抵押操作程序。首先，要制訂城鄉(xiāng)房產差異化指導性估價標準，并依據城鄉(xiāng)房產相關情況定期更新，讓工作人員有明確的依據，更加科學地規(guī)避房產抵押貸款的價格風險。其次，要根據房產抵押貸款的風險特點，總結梳理出一套切實可行的調查方法。在運用傳統(tǒng)檢查技術的基礎上，應由淺入深、由內及外，采用實地走訪客戶、察看項目現場、互聯網查證信息等方法，并及時向當地國土、房管等行政管理部門延伸調查，深入了解房產抵押物及借款人的經營管理情況，全面掌握房產抵押的真實性、合規(guī)性和有效性。最后，要出臺指導性文件，避免因不合理指標導致的大額貸款發(fā)放。加強內控制度設置，完善風險防控機制，加大違規(guī)處罰力度，避免違規(guī)發(fā)放貸款。

強化篩選。在貸款營銷過程中，要注意不是所有的房產都可用于貸款抵押，應該慎重選擇抵押物，重點選取那些權屬清晰、無權利瑕疵、無他項權利、無法定優(yōu)先受償款的房產用于抵押，并且優(yōu)先選擇變現能力強的資產。從實際變現能力看，住宅強于商業(yè)用房、商業(yè)用房強于工業(yè)用房；商業(yè)用房中的獨立門市、商場和農貿市場攤位易于變現；面積小或可以分割出售的易于變現；市場不活躍地區(qū)的、面積大又無法分割的、對買受人有限制的、價值量過大的、有權利瑕疵的房產抵押物都不易變現。

征信有這兩個字一定要及時處理！

貸款時征信一查發(fā)現自己的信用報告中出現了“呆賬”兩個字一定要注意了，因為有“呆賬”連申請貸款的資格都沒有,去哪個金融平臺或銀行都無法拿到貸款！

這個“呆賬”是何方神圣,居然這么厲害?

今天讓我們來解決“呆賬”的一系列問題！讓你掌握更多信貸知識，貸款全程無憂！

首先,信用卡呆賬是什么?

呆賬是指已過償付期限，經催討尚不能收回，長期處于呆滯狀態(tài)，有可能成為壞賬的應收款項。

呆賬是未能及時進行清賬的結果，又指因對方不還而收不回來的財物。

重點提醒：呆賬是銀行認為找你催收無效，不再催收

然后，呆賬有啥影響？

呆賬是較嚴重的一種狀態(tài)，不解決基本跟貸款、信用卡等銀行金融絕緣了，個人征信一輩子都有這個記錄。

對于呆賬，如果你不去還款，呆賬會一直顯示，不過，還清欠款后會顯示有逾期記錄，這個記錄從你還清款項后將連續(xù)五年顯示。

其次，哪些行為可能導致信用卡呆賬?

主要有兩種，逾期還款造成的呆賬，也就是一般呆賬，就是你信用卡透支的錢不還，時間久了就會形成呆賬。

另一種是溢繳款造成的呆賬，這個很多人都不懂，指的就是你長期不使用信用卡，但是卡里有多余的錢，也會產生呆賬，就是這么不合理！

最后，信用卡呆賬怎么處理？

因為欠款生成呆賬后要及時還清欠款(注意一分錢都不可以多還)，然后和銀行溝通自己并非惡意逾期，看能否刪除呆賬記錄。

或者是持續(xù)使用信用卡保持良好的記錄，信用記錄將呆賬記錄覆蓋，這樣才不會造成影響！

溢繳款呆賬只需要將多余的錢取岀來，然后銷戶就好了。

銀行更新征信之后，征信報告就會正常顯示了！

呆賬雖然很恐怖，但是學會了處理方法是不是也很簡單呢！

呆賬一定要及時處理!