12月28日，成都市不動產(chǎn)登記中心發(fā)文表示，成都市規(guī)劃和自然資源局協(xié)同住建部門、公積金中心、銀行等部門積極探索，率先推出二手房帶押過戶“套餐式”登記新模式。在新模式下，二手房過戶將無須提前還貸，無須墊付資金。

成都套餐式辦理新模式

跑腿次數(shù)更少效率更高

二手房交易中，存在抵押情況的房產(chǎn)，買賣流程相對麻煩，交易過程中多部門分開辦理、耗費時間長，買賣交易風險高，資金成本高。

針對這一難點和痛點，成都市規(guī)劃和自然資源局協(xié)同住建部門、公積金中心、銀行等部門積極探索，率先推出二手房帶押過戶“套餐式”登記新模式，相比此前還清按揭才可解押、過戶，“帶抵押過戶”可以大大節(jié)約時間和金錢成本，同時提升二手房交易安全性。

新模式下，對于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的情況，實現(xiàn)了不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發(fā)放新的貸款，提高了交易質量，降低交易成本。

二手房“帶抵押過戶”新流程實施后，可實現(xiàn)多項業(yè)務申請“進一個窗口，提交一套材料，辦理一次業(yè)務”，減少了跑腿次數(shù)，同時辦理時限由原先的單項業(yè)務分別辦理共需十幾天壓縮至合并辦理1-3個工作日辦結。

據(jù)悉，成都此前也辦理過抵押過戶，成都市自2016年11月實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來至《中華人民共和國民法典》實施前，累計辦理帶抵押過戶1045件，其中成都高新區(qū)及五城區(qū)辦理630件；《中華人民共和國民法典》實施后，辦理帶抵押過戶登記2510件，其中成都高新區(qū)及五城區(qū)辦理1603件。

目前已有兩大銀行成功試點

建行支持同市不同支行辦理

據(jù)成都不動產(chǎn)登記中心消息，成都市建設銀行、工商銀行已經(jīng)成功試點“帶抵押過戶”，預計后續(xù)會有更多銀行跟進。

具體如何操作呢？

建設銀行四川省分行有關人士對記者表示，建設銀行在成都范圍內的個貸中心支持辦理二手房“帶抵押過戶”業(yè)務，辦理此業(yè)務的賣家和買家都需要是在建設銀行辦理住房按揭，可以是同市的不同支行之間。

辦理流程與建設銀行現(xiàn)有二手房貸款業(yè)務流程一致，準備貸款資料向建設銀行個貸中心進行申請，無需額外辦理，同時房產(chǎn)過戶和抵押登記實現(xiàn)一站式合并辦理。辦理時長因買賣雙方條件差異，每一筆業(yè)務都有所不同。一般情況下，通過帶抵押過戶“套餐式”辦理新模式，大約在1-3個工作日辦結。

多地試行“帶押過戶”

實際交易中仍存在風險

業(yè)內人士表示，一套二手房交易可能關聯(lián)著3-4套房的交易，過去由于流程的繁瑣阻滯，一套房交易不了，就會影響到其他房子的交易，導致買賣需求難以實現(xiàn)。“帶押過戶”能夠加速“連環(huán)單”交易的節(jié)奏，對二手房市場觸底企穩(wěn)有積極作用。

今年8月，二手房“帶押過戶”由濟南率先推出，隨后多個城市跟進。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至目前，深圳、蘇州、濟南等16城已完成首筆二手房“帶押過戶”業(yè)務，而廣州、西安、徐州等5城均發(fā)文推廣二手房“帶押過戶”模式。此外，北京則試行“連環(huán)單”業(yè)務并行辦理。

二手房帶押過戶模式，本質是在于減少交易過程中的資金和時間成本。不過，任何交易都存在風險。

對于買方而言，購買帶抵押的房產(chǎn)，是用自己的貸款來償還賣方的貸款，在過戶完成之前，權利都處于不確定狀態(tài)，房屋如被司法查封，將沒辦法順利過戶。

目前來看，多數(shù)“帶押過戶”以在同一銀行續(xù)貸為主?？缧虚g二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權過戶后，銀行抵押權落空、交易最終未達成的風險。且跨行續(xù)貸，還可能涉及房產(chǎn)估值不同、利率存在差異等問題，在實際操作中仍然有許多現(xiàn)實問題需要解決。

對于交易中可能存在的風險，成都市規(guī)劃和自然資源局表示，將會同多方主體共同建立不動產(chǎn)“帶抵押過戶”風險防控機制，加強業(yè)務溝通和協(xié)同，建立信息實時共享通道，強化不動產(chǎn)登記與金融業(yè)務協(xié)同，進一步提升交易登記安全性和不動產(chǎn)登記辦理便利性，切實發(fā)揮惠民利企政策實效，助企紓困優(yōu)化營商環(huán)境。

“帶押過戶”尚未全面實行

對樓市的影響還有待觀察

今年9月21日，中國人民銀行廣州分行向轄內銀行機構下發(fā)了《關于鼓勵推廣二手房"帶押過戶"模式有關事宜的通知》，提出推廣"帶押過戶"需兼顧便利性與資金安全，同時鼓勵結合實際探索"帶押過戶"模式。這也是國內金融機構首個明確鼓勵推廣"帶押過戶"的官方文件。

12月26日，廣州市規(guī)劃和自然資源局正式發(fā)文，強調深化二手房“帶押過戶”。據(jù)當?shù)孛襟w消息，截至目前在廣州能申請或者作進一步溝通咨詢“帶押過戶”相關業(yè)務的僅有兩家銀行——中國銀行以及建設銀行。

記者采訪成都一大型中介機構工作人員，對方表示目前對二手房“帶押過戶”的具體操作暫不了解，也尚未給客戶辦理過此業(yè)務。

盡管已有十多個城市宣布推行“帶押過戶”，但據(jù)了解，目前在不少城市還是處于試行階段，在實際操作中應用的案例并不多。除各地不動產(chǎn)登記中心與部分銀行合作推進的案例外，目前大范圍的政策執(zhí)行尚未全面落地。

部分業(yè)內人士認為，“帶押過戶”模式的確可以降低購房成本，從短期來看，這種模式會激活二手房市場，從長遠角度來看，是否會變相增加其他方面的交易成本還有待考量。同時，對于市場交易量和房價的影響會有多大也有待觀察。

封面新聞記者 黃益輝