抵押經(jīng)營貸是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，借款人通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于企業(yè)或個體戶的經(jīng)營需要。個人抵押經(jīng)營性貸款是以企業(yè)法人或股東的房產(chǎn)做抵押，所獲資金用于企業(yè)經(jīng)營的貸款。

先簡單了解一下抵押經(jīng)營貸的流程吧。

知道自己的需求、自身的情況、匹配銀行、評估房值確定可貸金額、準(zhǔn)備資料、銀行下戶簽約、批貸、簽借款合同開戶、公證、上抵、建委出他項憑證、銀行見憑證放款。

現(xiàn)階段，銀行的服務(wù)效率都很高，標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)下來的時間周期大概是10個工作日，其中涉及的流程包括，下戶簽約、組卷報卷（補資料）、批貸、簽借款合同開戶、公證、上抵、出他項、放款。有些銀行線上產(chǎn)品碰到需要加急的客戶甚至能壓縮到一周的時效。如果碰到有上家銀行抵押需要墊資，上家銀行還要解押也需要時間，著急的朋友可以在銀行下戶簽約時就提前估算一下約好上家銀行還款時間，提高效率。即使你約好提前還款，在這天沒有提前還款也沒有任何影響，不會違約什么的。

在做房產(chǎn)抵押貸款前先看看下圖（給大家精心準(zhǔn)備的思維導(dǎo)圖），然后我們考慮一下這幾個問題，最后再去匹配哪家銀行最適合自己的需求。

說到整個流程最重要的部分還是在前期如何選擇適合自己且自身情況符合銀行要求的銀行，這個是難點。

有些客戶比較自信，認(rèn)為自己有房產(chǎn)，征信也沒問題各方面資質(zhì)都挺好，直接去找銀行咨詢或者申請貸款。很多在咨詢環(huán)節(jié)就被拒絕或者申請后以申請失敗而告終，很多人都不服氣很納悶，這是為什么呢？可以這么說吧，每一個客戶都多少有一些瑕疵有這樣那樣的多問題，真正的百分百全都符合銀行條件要求的客戶少之又少。抵押經(jīng)營貸這件事，想起來簡單，實際操作起來難。

說了這么多，還是會有很多人自己想直接去找銀行辦理，這很正常，能省就省嘛，根據(jù)上面的圖，考慮好自己的需求和自身情況以及問題點再去和銀行客戶經(jīng)理溝通，會省去不少事，一針見血，更高效。

下面先給大家分析分析上面這張圖

一、人

1.年齡

普遍要求借款人年齡在22-65周歲之間（少數(shù)銀行可放寬至18-70周歲），抵押人年齡要求在18-70周歲之間（少數(shù)銀行可到85周歲，要求公司有真實經(jīng)營），借款人和抵押人可以是同一個人，也可以不是同一個人，比如說父母的房子（抵押人），孩子做借款人，這叫“直系抵貸不一”。甚至極個別的銀行可以朋友之間一個做借款人一個做抵押人，這叫“非直系抵貸不一”。年齡太?。?8-22）或者太大（60以上）通常會要求家人知曉或者共借，但是這個可以溝通或者規(guī)避。

2.婚姻

未婚，這個簡單就不說了。

已婚，會考慮之前有幾段婚史，財產(chǎn)是否清晰，已婚需要配偶知曉共借。如果配偶不能知曉共借，市面上這個名詞叫“單方”，這個在銀行是明令禁止的、違規(guī)的，因為夫妻之間財產(chǎn)屬于共同財產(chǎn)，婚姻期間債務(wù)也是共同承擔(dān)的。“單方”違規(guī)，基本上沒有銀行愿意這么干，夫妻感情好還好一點，感情不好的貸款一旦逾期處置資產(chǎn)配偶作為不知情方不同意起訴后會牽連一大堆人，弄不好還有牢獄之災(zāi)。前幾年的由于“單方”這些事鬧得沸沸揚揚“以房養(yǎng)老”事件，連方正公證處都被牽扯進去了查處一大批人。

離異，首先要離異的時間是不是在近3個月，如果是在近3個月以內(nèi)80%的銀行會考慮夫妻間是否債務(wù)上有問題，有些甚至?xí)蟛榍芭渑颊餍?。還有就是離婚時離婚協(xié)議上是否有注明財產(chǎn)的分割，產(chǎn)權(quán)是否清晰，如果不清晰需要做產(chǎn)晰公證。

還有一種特殊情況“喪偶”，這種情況如果沒有遺囑公證，如果有孩子、父母涉及到這些人的時候就需要做一個放棄繼承財產(chǎn)公證。

大部分的銀行都要求公證，借款公證、強制執(zhí)行公證。如果逾期沒有還款能力，銀行有權(quán)利強制執(zhí)行法院拍賣，處置變現(xiàn)資產(chǎn)。公證費什么的都是由銀行支付。也有少部分銀行是不需要公證的，比如說工行、中國銀行、交通、光大。

3.職業(yè)

公檢法、律師、記者這幾類職業(yè)，通常是銀行不愿意接的客戶群體。他們是社會的精英，和這幾類職業(yè)人群打交道有糾紛訴訟時打起官司會比較麻煩。特別是借款人和抵押人本人是這幾類職業(yè)的大部分銀行會禁入，如果是配偶為這幾類職業(yè)是可以的。房產(chǎn)抵押貸款都要求有公司，很多職業(yè)政策限制不允許名下有公司，這時候可以考慮讓家人名下買個公司作為借款人，如果家人都名下都沒法有企業(yè)的情況可以考慮一紙實控（利率會比正常業(yè)務(wù)高一些，大概在年化5-6%之間。

4.征信

征信對于每個人來說都很重要，通常銀行要求近兩年不能超連3累6，如果超過了，也不是不行，可選的銀行就少了，利率也相對高，大概在年化6%左右。如果征信逾期太嚴(yán)重黑戶了（連7之類的），大概率銀行產(chǎn)品就沒戲了，只能考慮典當(dāng)行之類的。

征信好壞一般體現(xiàn)在三方面：負債、逾期、查詢次數(shù)。負債是銀行根據(jù)客戶收入衡量客戶還款能力的一種方法，通常要求月收入是負債的月還款加上本筆貸款的月還款的1.5到2倍，有些行要求嚴(yán)格一點會要求年流水是負債加本筆貸款總金額的1.5倍到2倍。查詢次數(shù)一般看近一個月或者3個月，查詢次數(shù)太多說明近期你的資金緊張頻繁借款，風(fēng)險加大。兩種情況，一個是你很缺錢，借了很多還不夠，還一種情況就是其他銀行都沒批說明你可能有什么問題才會被拒貸。通常要求近一個月不超3次，3個月不超8次。

5.訴訟、執(zhí)行、借貸糾紛、失信

當(dāng)前名下有訴訟，執(zhí)行、借貸糾紛、失信這種銀行通常是不接的，一種情況例外，就是你是原告。

二、房產(chǎn)

1.區(qū)域

房產(chǎn)所處的區(qū)域銀行還是比較關(guān)注的，有些比較偏遠的區(qū)域銀行是不準(zhǔn)入的，因為銀行會考慮資產(chǎn)的處置變現(xiàn)能力。舉例：北京某遠郊的房產(chǎn)，交通不方便、購買熱度低、有貶值的風(fēng)險，一旦發(fā)生逾期不良處置資產(chǎn)的時候拍賣價格會很低，銀行的損失率和風(fēng)險會變大。所以，大部分銀行愿意做市區(qū)、近郊的房產(chǎn)（額度也大，同樣是一筆業(yè)務(wù)，流程和時間都一樣，當(dāng)然更愿意選擇大業(yè)務(wù)），當(dāng)然，遠郊的房產(chǎn)也是可以做的，只是可選銀行會少一點。

2.房齡

大部分銀行接受房齡在30年以內(nèi)的房產(chǎn)，部分銀行可接受40年內(nèi)的房產(chǎn)，少數(shù)銀行可接受50年以內(nèi)的房產(chǎn)，銀行根據(jù)房齡劃分的時候也會根據(jù)區(qū)域劃分，舉例：某商業(yè)銀行要求四環(huán)以內(nèi)房齡40年，四環(huán)外房齡在30年內(nèi)，東、西城的老破小房齡可以再溝通。我碰到過最老的房齡65年的銀行也接受了，但是客戶的其他資質(zhì)真的特別好。

3.面積

30平米以上，這個是最低要求，大部分要求在50平米以上，面積太小的有些銀行會要求提供二套房產(chǎn)證明。

4.產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（立項）

這里指的是房產(chǎn)證上寫的住宅、公寓、別墅、商業(yè)、辦公、寫字樓、經(jīng)適房、按經(jīng)適房管理、央產(chǎn)房、已購公房、兩限房、房改房、廠房、科研辦公等等。

住宅，所有的銀行最愛，最好處置變現(xiàn)肯定是沒問題。

公寓，70看的公寓可以等同于住宅看待，50年公寓銀行基本都不接。

別墅，在北京大部分別墅立項上寫的都是住宅，銀行通常都按住宅對待，對于一些下戶的時候是獨棟別墅這種可能會降成。

商業(yè)、辦公，由于商業(yè)辦公房產(chǎn)浮動較大，變現(xiàn)能差一點，只有三分之一的銀行接受這類的房產(chǎn)，通常貸款金額的成數(shù)在評估值4-6成，銀行通常會把租金也考慮進去。

經(jīng)適房，按經(jīng)適房管理、央產(chǎn)房、公房等政策性住房，通常會要求轉(zhuǎn)商后在辦理抵押貸款，極個別銀行可以不轉(zhuǎn)商，但是會降成或者把稅值減掉，這類政策性住房首先要滿足可上市交易。

廠房、科研辦公，少數(shù)銀行可接受，一般會考慮企業(yè)經(jīng)營情況，有些會要求加擔(dān)保，綜合下來成本會高一點，大概年化7-8%這樣的。

公司名下的房產(chǎn)，有些銀行可能要求持有3年以上，有些銀行對時間沒有限制，因為公司名下房產(chǎn)需要滿3年才能上市交易出售。

5.干凈房本/轉(zhuǎn)單

有些銀行會考慮轉(zhuǎn)單的客戶上家是個人還是銀行或者機構(gòu)，是個人的可能會要求先結(jié)清；如果是之前是按揭的，有部分銀行也會要求先結(jié)清按揭，所以說這時候選擇銀行很重要。有些人如果額度要求不高100萬以里，也可以考慮抵押消費貸（一抵二抵都可辦理）。

6.是否有二套

有二套，全國房產(chǎn)都可以，它是財力資產(chǎn)的證明。資產(chǎn)負債比超的時候可以降資產(chǎn)負債率率，也可以降低銀行處置不良資產(chǎn)時的風(fēng)險。有二套有些銀行也可以提高你本套房產(chǎn)貸款的成數(shù)。

三、公司

抵押經(jīng)營貸款的服務(wù)對象是中小企業(yè)或者個體工商戶，要求貸款的資金不能流入股市、基金、房地產(chǎn)等或者其他不良嗜好消費（黃賭毒），為了合規(guī)，有真實經(jīng)營當(dāng)然是最好的，沒有公司，沒有真實經(jīng)營的客戶可以過一個成立一年以上的公司（這個公司一定要干凈，沒有經(jīng)營異常涉訴什么的），有特殊需要的也可以不過公司走一紙實控（即找一個公司開立證明，證明你是這個公司的實際控制人）。

公司同樣不能是銀行的一些禁止行業(yè)，如：小貸公司、基金公司、KTV，足療等等，經(jīng)營范圍里也不能有這些字眼出現(xiàn)。

公司和個人一樣，會看公司流水的收入以及公司有無訴訟、執(zhí)行等，有時候也會看企業(yè)的征信，銀行需要到經(jīng)營場所下戶拍照。

四、需求

需求一般指的是想要貸款的額度、利率、還款方式、期限等等。

通常情況下可貸額度是評估值的7成（這當(dāng)中評估值是有調(diào)整的空間的），有些銀行可以給到75成或者8成，客戶優(yōu)質(zhì)的甚至能到9成。利率各銀行基本是固定的，銀行的融資成本不同定價也不同?，F(xiàn)階段舉例：工行的利率是3.35-3.45%，建行3.4-3.8%，招商3.25%。當(dāng)然，這些利率并不一定你的情況都符合要求，還款期限和方式也并不一定都適合你，整體來說，利率現(xiàn)在普遍都在3.2-3.85%之間，當(dāng)然，如果你的情況問題多資質(zhì)不好比較疑難，那利率可能就在6%左右了。

還款方式有先息后本和等額本息，大部分銀行推的都是先息后本的還款方式，先息后本前期壓力可能會比較少一點，資金使用率高，對應(yīng)的還款期限一般是1、3、5年期。少數(shù)銀行有等額本息的還款方式，一般對應(yīng)5年期或者10年期，如招商、平安、光大。

常有人問提到資金使用用途，這個涉及到三方受托支付、資金截留等問題，最終資金流向哪里，這些都是可以規(guī)避的。銀行想要的是你按時正常還款，不是想你逾期了去處置你的資產(chǎn)，所以你只要按時還款別逾期，其他都好說。

抵押經(jīng)營貸所需要的資料都有哪些？

個人：夫妻雙方身份證、戶口本、婚姻證明、房產(chǎn)證、流水

公司：營業(yè)執(zhí)照、公司章程、流水、上下游合同、財報、三方受托支付合同

以上材料各銀行要求不同，大同小異。

上面聊了這么多，希望對大家做經(jīng)營貸過程中有所幫助

這些問題對于大家來說看似復(fù)雜都是問題，但對于我來說，都不是問題，都是可以解決或者規(guī)避的。為您提供專業(yè)化的，最貼近自己需求量身定制的方案，協(xié)助您快速、高效成功辦理。