銀行會(huì)開始向房地產(chǎn)公司和購房者“追債”嗎？這次與7年前的“免囤貨”活動(dòng)不同。房地產(chǎn)行業(yè)陷入低谷，銀行開始向房地產(chǎn)公司和購房者“追債”。

《中國經(jīng)營報(bào)》前幾天收到一個(gè)通知，名字是《房企破產(chǎn)難交房多家銀行急追按揭貸款》。

有人討論，由于中小企業(yè)破產(chǎn)，預(yù)售商品房交付困難，也影響了全國部分地區(qū)的銀行貸款。

2020年，國內(nèi)500多家中小房地產(chǎn)企業(yè)不復(fù)存在。其中一些在出售商品房之前遇到了困難，銀行被迫向房地產(chǎn)公司或個(gè)人辦理抵押貸款。

在河南，焦作一家銀行起訴鄭州一家開發(fā)商，要求解除購房協(xié)議和貸款協(xié)議，并賠償期房抵押貸款和罰款。

珠海的一位開發(fā)商也因無法按時(shí)償還貸款協(xié)議而被一家大型國有銀行“催收”。

人士從一家股份公司信貸部門表示：如果房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，購房者也會(huì)遭受損失。但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，購房者是實(shí)際借款人，也必須是銀行債權(quán)催收的對(duì)象。

事實(shí)上，相比破產(chǎn)房企超過500家的事實(shí)，“停房”激增更應(yīng)該引起重視。

報(bào)告中的數(shù)據(jù)顯示，2020年喪失抵押品贖回權(quán)比四年前增加了143倍，其中大部分是抵押貸款的“喪失抵押品贖回權(quán)”。

143次，什么概念？

2017年，住宅拍賣行數(shù)量為9000家，2018年達(dá)到2萬家，2019年達(dá)到50萬家。 2020 年 10 月，緝獲了 129 萬件。四年來，全國范圍內(nèi)喪失抵押品贖回權(quán)的數(shù)量有所增加。掛牌量增長143倍，截至2020年底接近200萬套。

這種增長速度可以稱為“指數(shù)”增長。

該市商業(yè)銀行人士指出，房屋停工增多的原因一般有兩個(gè)。

1、去年生活各領(lǐng)域工作都困難，收入或失業(yè)減少，家庭現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，房貸滾雪球般滾雪球，最后住房供應(yīng)被斷絕。

2、東北、西北、中西部、北京地區(qū)等地區(qū)房價(jià)下跌幅度過大。房地產(chǎn)的市場價(jià)值不足以支付全額抵押貸款，首付就損失了。當(dāng)然，他們不愿意償還抵押貸款。

無論是房地產(chǎn)公司還是購房者，近年來高杠桿買房、拿地大面積擴(kuò)建，房價(jià)跌幅超過20%，或者收入無法替代月薪的人，比其他人更悲慘。

畢竟銀行不是親民的。如果你向他們借錢，你自然會(huì)收回債務(wù)。

唯一讓人感嘆的是，這幾年房地產(chǎn)業(yè)竟然變得多么繁榮。在當(dāng)今動(dòng)蕩的環(huán)境下，房地產(chǎn)公司和“愚蠢”的購房者終于露出了真面目。

7年前也發(fā)生過同樣的事情。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績比現(xiàn)在還要差。 2014年，47家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了2014年業(yè)績預(yù)告。其中，11家房企首次虧損，占比近25%，1家房企進(jìn)一步虧損，另有10家房企下調(diào)2014年業(yè)績預(yù)期。僅14家房企完成去年銷售任務(wù)，更有60%以上房企無法完成全年銷售任務(wù)，其中包括保利、華潤置地、富力、龍湖等知名房企和金地。

更多城市的房價(jià)比現(xiàn)在有所下降。 2014年11月，70個(gè)大中城市中，新建住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有67個(gè)，同比下降的城市有68個(gè)； 58個(gè)城市二手房價(jià)格同比環(huán)比下降。 67個(gè)城市拒絕了。

全國房地產(chǎn)存量高于目前。 2014年，全國房地產(chǎn)銷售面積從上年的13億平方米減少到12億平方米，庫存面積從不足5億平方米增加到6.2億平方米。多城市銷量下滑 銷售周期超過15個(gè)月警戒線，三四線城市庫存達(dá)到30個(gè)月。

房價(jià)下跌，房地產(chǎn)企業(yè)虧損，中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，庫存高企。這種情況與現(xiàn)在的情況非常相似。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2015年。 3月至9月，央行三次降息75個(gè)基點(diǎn)，兩次降低存款準(zhǔn)備金率150個(gè)基點(diǎn)。房地產(chǎn)銷售增速低至-16.3%，隨后開始回升。同比增長6.5%。

2016年，全國三四線城市啟動(dòng)了“貧民窟改造”戰(zhàn)略。有錢人手里拿著拆遷金，在小鎮(zhèn)“搶房”。商品房銷售面積持續(xù)超過施工面積，建房不足。 2017年底，全國庫存規(guī)?；芈渲?012年3月水平。

降低利率、房屋裝修貨幣化、降低首付率、降低房貸利率，都是為了“去庫存”。

房地產(chǎn)公司得救了，銀行的錢拿回來了，開發(fā)商和購房者不再需要“追債”。唯一的代價(jià)就是房價(jià)“普遍上漲”，一二三四級(jí)房價(jià)、居民負(fù)債率、購房門檻進(jìn)一步提高。

那么，房地產(chǎn)市場是否正在重演7年前的歷史呢？

答案很明確：不。

此次，央行推出“限信”模式，銀行采取“追債”方式，各城市頻頻收緊監(jiān)管政策。這與七年前的“轉(zhuǎn)儲(chǔ)”政策完全不同。

今年起，央行正式出臺(tái)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，確定了各銀行的“房地產(chǎn)貸款余額比例”和個(gè)人住房貸款余額比例。 “限信令”下，投資房地產(chǎn)的資金大幅減少。為了減少房地產(chǎn)貸款，一季度部分城市銀行將抵押貸款額度削減了60%。上海、北京、深圳、杭州、廣州等許多熱門城市往往不到一個(gè)月就搬家了。例如，北京嚴(yán)格控制商業(yè)貸款流入房地產(chǎn)市場，并嚴(yán)格審查損益表。在上海，房產(chǎn)必須有至少5年的歷史才能免評(píng)估。深圳出臺(tái)二手房征稅參考價(jià)格。銀行將以參考價(jià)向購房者發(fā)放貸款，從而直接降低購房杠桿，消除二手房與二手房的價(jià)差。

顯然，住建部、央行、各銀行以及各省市并沒有在房地產(chǎn)行業(yè)陷入衰退時(shí)選擇“救市”。相反，他們加強(qiáng)了監(jiān)管并瞄準(zhǔn)了熱點(diǎn)城市。為了穩(wěn)定房價(jià)，他們以堅(jiān)定的態(tài)度向整個(gè)房地產(chǎn)市場表明，房地產(chǎn)市場不能重蹈2014年之后“傾銷”的歷史。

一言以蔽之：與7年前的2021年“去庫存”過程不同，房地產(chǎn)“去融資”的過程才剛剛開始。