最近，一粉絲問我：說前幾年在銀行辦理的房貸，當(dāng)時(shí)是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，上浮了20%，也就是5.88的利率，貸款期限20年。今年小微企業(yè)房產(chǎn)抵押貸款年利率僅3.85%，兩者相差2.03%。轉(zhuǎn)還是不轉(zhuǎn)？一直在猶豫之中，網(wǎng)上倒是說啥的都有，支持、反對(duì)的聲音都有人。

針對(duì)這個(gè)問題，相信很多近兩年買房的人都有同樣的感受，今天針對(duì)這個(gè)話題我們來詳細(xì)說一下。

首先低利率是真實(shí)的，但是您是否符合條件或是否值得轉(zhuǎn)換，需要根據(jù)您的實(shí)際情況和需求來綜合判斷和決策的！

通過從貸款中介的朋友和一些銀行宣傳資料了解到，所說的將按揭貸轉(zhuǎn)成經(jīng)營貸主要有以下好處，大伙自己要掂量下：

1）降低利率：每年可以降多少？是否能達(dá)到你的期望？3-5年降低的利率是否可以覆蓋你轉(zhuǎn)換的成本？轉(zhuǎn)貸成本，也就是罰息+過橋資金+貸款中介費(fèi)。這和你目前的按揭利率高低有關(guān)系，也和你可以申請(qǐng)的最低利率有關(guān)系。

2）獲得流動(dòng)資金：因?yàn)樽鼋?jīng)營貸可以貸到房產(chǎn)估值的7成，所以置換后，你可以拿到的資金=房產(chǎn)估值的7成—原欠款，所以是否需要置換，也要看你是否有獲得流動(dòng)資金的需求，拿出的額度是否能滿足你的要求，當(dāng)然也不一定能拿到流動(dòng)資金，比如你付的是三成首付，剛買房子時(shí)間不長，或者房子近幾年沒漲，甚至下跌了的情況。

3）降低還款壓力：原來的等額本息可以改為先息后本，原本每月要月供3.5萬，轉(zhuǎn)換后，可能就只需要還1.6萬（利率降低了，又只要還息），有些人說等額本息好，有些人說先息后本好，主要是和你的資金是否充裕有關(guān)，今年因疫情影響各行各業(yè)生意不是很好做，收入有限，月供壓力非常大，有的幾乎無力還款，如果繼續(xù)下去，很可能會(huì)有逾期發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)。如果能將月供降低一半，或者三分之一，生活質(zhì)量肯定能大為改善，但有些人資金很充裕，就不會(huì)有這樣的需求。所以這要你衡量家里的總收入和總支出之后在定奪。

4）優(yōu)化負(fù)債：把其他貸款（個(gè)人貸款/信用卡債務(wù)/車貸等）打包到房屋貸款中去，把利息高的整合成低的，額度小的整合成額度大的，還款周期短的變成周期長的，信用卡的用卡頻率控制在30%-70%之間。既降低了資金成本又優(yōu)化了自己的負(fù)債和征信。

如果目前資金壓力較大可以把按揭貸轉(zhuǎn)換成經(jīng)營抵押貸，一來還款壓力小二來可以多貸點(diǎn)資金出來周轉(zhuǎn)，主要還是多貸點(diǎn)錢周轉(zhuǎn)這才是大部分人想要的結(jié)果，如果你符合這種情況的話可以考慮轉(zhuǎn)成經(jīng)營性貸款。如果純粹的想降低利率去轉(zhuǎn)貸是完全沒必要折騰。

1）、今年整體實(shí)體經(jīng)濟(jì)不好，國家為了支持復(fù)工復(fù)產(chǎn)，刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)，解決小微企業(yè)融資難，搞了很多利率特低、申請(qǐng)門檻也不高，非常有誘惑力的抵押貸產(chǎn)品；這么便宜的抵押貸，這種貸款的發(fā)放是有特定群體的，各家銀行幾乎都限定了只有經(jīng)營類貸款才能享受如此低的利率，也就是說借款人要么是企業(yè)主，最起碼也得是個(gè)體工商戶。

2）、申請(qǐng)條件需要有房子、公司要實(shí)際經(jīng)營，房產(chǎn)有凈值空間，流水要漂亮，流水可以糊弄，但是企業(yè)納稅做不了假，多數(shù)人是達(dá)不到3.85%的產(chǎn)品條件的，即使客戶經(jīng)理手上有額度名額，貸款中介手續(xù)費(fèi)起碼3-5個(gè)點(diǎn)起步，平攤成本下來，利率一樣是快接近5%了。

3）、貸款年限，房貸的貸款年限最長可達(dá)30年，房產(chǎn)抵押經(jīng)營一般期限1年、3年、5年?；蛘呤鞘谛艜r(shí)間為10年，20年，合同一年一簽的，第二年沒啥可約束銀行的。續(xù)不續(xù)貸、漲不漲息、抽不抽貸，都是銀行說了算，可能有朋友會(huì)說有銀行可以做20年、30年，不好意思，這是氣球貸，合同上簽的也就5年/10年的，只不過還款額按20年、30年分期還而已。如果貸款到期了，需重新過橋再貸款。

說道這里，給大家舉個(gè)身邊朋友小王的例子，我的一個(gè)同事在18年5月份買了套上海浦東周浦89平的房子，當(dāng)時(shí)買來180多萬?，F(xiàn)在18號(hào)線地鐵已開通運(yùn)營，沿線區(qū)域的房子漲幅非常快。就在上個(gè)月他從貸款中介那了解到轉(zhuǎn)貸事情，問我要不要轉(zhuǎn)貸？

為此，我給他綜合分析下：收入這塊小王每月稅后收入在15000左右，她媳婦每月稅后收入在6000左右；支出這塊小王每月還房貸7457.4元，車貸每月3333.3元，兩項(xiàng)共計(jì)10790.7元；夫妻二人剩余的1萬為生活開支。這么一分析，小王夫妻二人只要保證工作穩(wěn)定，雖然還貸占到夫妻二人收入的一半，但至少來說收入是大于支出的，生活還算過得下去，也沒有非常大的壓力。

如果轉(zhuǎn)貸：假設(shè)小王的房子銀行現(xiàn)在的評(píng)估價(jià)是350萬（能貸7成），利用墊資（千三的利息）還掉原來的房貸120萬左右，辦理了3.85%房抵經(jīng)營貸20年（假設(shè)能辦理成功），貸款中介費(fèi)是放款金額的5%。那么，我們來算下小王所需承擔(dān)的成本：

1、貸款中介費(fèi)（350萬*70%）*5%=12.25萬；

2、墊資費(fèi)（墊資還掉原房貸，然后解壓，入壓新銀行到放款成功，假設(shè)15天時(shí)間順利辦完）120萬*3‰*15天=54000元；

這么算下來，兩項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)17.65萬元。小王日后房抵月供是14653.59元，到手流動(dòng)資金245萬-120萬-17.65萬=107.35萬，還掉剩余車貸7萬多，最后到手可用資金整整是100萬。小王一看，哇！到手可用資金有100萬，好幾天都睡不著覺。想過把現(xiàn)有的車賣了再買輛保時(shí)捷卡宴、奔馳GLE、也想過再買一套房等等。

如果不轉(zhuǎn)：小王還是每月稅后收入在15000左右，媳婦每月稅后收入在6000左右；每月還房貸7457.4元，車貸每月3333.3元，兩項(xiàng)共計(jì)10790.7元；夫妻二人剩余的收入1萬足夠家庭生活開銷。

轉(zhuǎn)還是不轉(zhuǎn)？因?yàn)樾⊥跸眿D是比較保守的，在其勸導(dǎo)下，以及聽了我的分析后，小王最終決定不轉(zhuǎn)。因?yàn)榧词鼓玫搅?00萬的可用資金，但小王的月供提升到了1.46萬，可夫妻二人收入還是2.1萬左右。這100萬難道真的拿來買房?買豪車？還是做生意？（買房的話明年房價(jià)還能否繼續(xù)上漲先打個(gè)問號(hào)？但至少必將增加負(fù)債，增加還款壓力；買車更不用說，說是消費(fèi)貶值品；做生意的話，因?yàn)樾⊥醴蚱薅硕际巧习嘧?，做生意一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)都沒有，談何容易）

看完了文章的伙伴們，首先恭喜您，至少說明您有房了。講到這里相信大伙思路都非常清晰了，不管怎樣大家還是要根據(jù)自身情況去考慮，不要盲從，希望我的分析思路能幫到你！