想用房產(chǎn)證去銀行做抵押貸款，但房子又是貸款買的，還沒有還清貸款。

一般來說，這種情況下可以有三種方式能從銀行貸款出來。小菜分享下具體的融資意見，僅供參考。

第一、殘值抵押貸款

殘值抵押貸款，也就是你說的用在抵押中的房產(chǎn)再次設(shè)定抵押向銀行申請貸款。

01、法律規(guī)定

我國《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。

房產(chǎn)抵押后，房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值大于所擔(dān)保貸款的余額部分，可以再次設(shè)定抵押，但不得超出其余額部分。

抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出了抵押物價(jià)值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償效力。

02、如何解讀法律規(guī)定？

結(jié)合司法實(shí)踐，可以分三個(gè)層次來解讀：

（1）已經(jīng)抵押的房產(chǎn)，超出擔(dān)保債權(quán)之外的價(jià)值部分，也就是房產(chǎn)殘值，可以再次設(shè)定抵押，向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)申請貸款。

（2）再次申請的貸款金額不得超出抵押物殘值部分。

（3）如果再次申請的貸款金額超出了房產(chǎn)殘值部分，超出部分的貸款不具有優(yōu)先受償效力。

03、舉例說明

交易價(jià)格100萬的房子，首付了30萬，貸款了70萬，房子在貸款中，現(xiàn)在手上缺錢，想用按揭房抵押再次貸款。

根據(jù)《擔(dān)保法》的上述規(guī)定，則再次申請貸款的金額不超過30萬。如果超過了30萬，比如貸了42萬，那超過30萬的部分是12萬，這12萬就不具有優(yōu)先受償權(quán)。

第二、如何辦理銀行殘值抵押貸款？能貸多少錢出來？

殘值抵押貸款市場需求量還是大的，但實(shí)際開展這類型貸款業(yè)務(wù)的銀行卻很少，主要原因是手續(xù)很麻煩，貸款還放不出去多少。

說白了，對銀行來說，單子小，利潤薄，吃力不討好，同樣的時(shí)間和精力，可以辦更多的貸款。

01、如何辦理銀行殘值抵押貸款？

（1）取得按揭貸款銀行同意

按揭貸款銀行是一抵的抵押權(quán)人和債權(quán)人，他項(xiàng)權(quán)利證也保管在該銀行，雖然法律規(guī)定可以殘值抵押，但如果一抵銀行不同意，拿不到他證，你也無從辦理殘值抵押。

（2）尋找能辦理殘值抵押的銀行

通過上面的分析已經(jīng)知道，不是每家銀行網(wǎng)點(diǎn)都在辦理殘值抵押貸款，只能在開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行才能辦理。

（3）房產(chǎn)價(jià)值評估

辦理按揭貸款的時(shí)候，購房價(jià)100萬，首付了30萬，按揭了70萬，或許經(jīng)過幾年后，房價(jià)已經(jīng)漲了，現(xiàn)在的價(jià)值是多少？按揭款還剩余多少？兩者測算后，就能確定殘值是多少，進(jìn)而也就能確定二貸的額度是多少。

（4）簽署貸款合同，辦理二抵手續(xù)

殘值確定后，協(xié)商貸款額度，并簽署貸款合同，辦理二抵手續(xù)。

（5）放款，結(jié)束

合同簽完，手續(xù)辦完，銀行按約放款，二抵貸款手續(xù)完畢。

02、能貸出來多少錢？

這其實(shí)就是殘值確定的問題。

還是接著上面的例子，2015年花100萬買的房子，過了5年，到現(xiàn)在漲了60%，根據(jù)銀行入圍的房地產(chǎn)評估公司價(jià)值評估，確定房產(chǎn)現(xiàn)值為160萬，按揭貸款還了5年，當(dāng)初貸款是70萬，現(xiàn)在還剩貸款本金65萬，則現(xiàn)在的房產(chǎn)殘值就是95萬。

也就是說，根據(jù)法律規(guī)定，殘值抵押的話，你最多可以再貸出來95萬，這個(gè)是理論上的貸款上限，但實(shí)踐中往往不能貸出來這么多，為什么呢？

按照銀行貸款風(fēng)控規(guī)則，結(jié)合貸款用途，在價(jià)值上會打折貸款。比如，價(jià)值200萬的房子，往往貸款額度只到7折，也就是能貸出來140萬。

這就意味著，如果殘值是95萬，那么再次抵押的貸款金額很可能上限到66.5萬。不過，不同的銀行，貸款折扣是不同的；即便是同一家銀行，在不同時(shí)期，貸款折扣也可能發(fā)生變化，這就要在實(shí)際辦理時(shí)，以經(jīng)辦銀行的當(dāng)時(shí)政策為準(zhǔn)。

第三、除了殘值抵押貸款，還能怎么利用這個(gè)房子，將錢從銀行貸出來？

辦法是有的，還不只一種。小菜推薦2種常見的融資方式：

01、月供信用貸

部分銀行推出了月供信用貸，對于短期資金周轉(zhuǎn)來說，還是比較劃算的，手續(xù)也比較簡單，無需抵押房產(chǎn)。

（1）貸款額度

根據(jù)月供年限的不同，額度也有差異。

①月供1年以上的，貸款額度是月供的45倍。比如，月供5000元，額度就是22.5萬。

②月供3年以上的，貸款額度就是月供的70倍。比如，月供5000元，額度就是35萬。

③月供5年以上的，貸款額度就是月供的100倍。比如，月供5000元，額度就是50萬。

（2）貸款年限

一般在1-4年，跟殘值抵押的年限基本是一致的。

（3）其他問題

主要是兩個(gè)問題：

①收入狀況穩(wěn)定

銀行貸款不想要抵押物，要的是借款人還款，銀行賺利息。

因此，不管是殘值抵押，還是信用貸，銀行都很看重借款人的還款來源。

也就是說，借款人的收入狀況要比較優(yōu)質(zhì)和穩(wěn)定，確保貸款放出來能收回來，銀行才愿意放貸。

②征信記錄良好

不管是殘值抵押，還是信用貸，征信良好都是必備條件，這不僅關(guān)乎貸款能不能辦，還關(guān)乎貸款額度問題。

02、資產(chǎn)信用貸

向銀行出示貸款合同和房產(chǎn)證，并提供房產(chǎn)價(jià)值評估報(bào)告，銀行會根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值情況，提供無抵押信用貸款。

貸款額度一般是房產(chǎn)評估價(jià)值的20%，也就是價(jià)值200萬的房子，能貸信用貸款40萬，金額不大，解決短期、小額資金周轉(zhuǎn)是可以的。

綜合全文：

殘值抵押貸款是可行的，但貸款實(shí)踐中操作起來會比較麻煩，愿意承辦的銀行不是很多，辦理的積極性也不是很高。

在貸款額度上，得根據(jù)買房貸款時(shí)間的長短以及房產(chǎn)升值情況，殘值還是有大有小，一般都是銀行委托的評估公司認(rèn)定，才能準(zhǔn)確測算出來。

建議先咨詢按揭貸款銀行同不同意辦，再找能辦這項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行，順著貸款流程走就可以了。