半島全媒體首席記者 趙永寶

時下，商業(yè)銀行和還貸人，正陷入一場存量房貸利率的“剛性博弈”。

什么是存量房貸利率？通俗點說，就是已經(jīng)買完了房子，還在還貸的購房者的房貸利率。它是與新發(fā)放房貸利率相對的概念。

中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年以來，全國已有超40城調整首套房貸利率下限至4%以下。然而，2018年到2021年，全國個人住房貸款加權平均利率均高于5.4%，最高達到5.7%。隨著新發(fā)放的房貸利率持續(xù)下行，存量房貸顯得“更貴”了，尤其是前兩年貸款的購房人，由于房貸利率連續(xù)多輪上漲，不少貸款利率超6%，可以說站在了房貸利率“高崗”上。

自7月14日央行首提“存量房貸利率調整”至今，各家銀行仍無具體落地措施。銀行原本想保住存量貸款的高利率，可大量站在利率高位的還貸人則使出十八般武藝，尋找減少房貸利息的方式：有的低價賣房減少負債，有的卷入提前還款大潮，少量符合條件的辦理了“商轉公”，還有的鋌而走險用低利率消費貸置換房貸……有媒體發(fā)社論呼吁：調整存量房貸利率，不能再拖了！

存量房貸利率何時走下“高崗”？

8月2日，喜歡吃榴蓮的閻誠發(fā)現(xiàn)，寧夏路上的超市里又有了金枕榴蓮，售價29.8元一斤。

他拿起一個不大不小的，在旁邊的秤上稱了一下，“不太到5斤……”盤算一番后，又默默放了回去，“140多元，得買多少菜?。　?/p>

自從2019年背上300多萬元的房貸后，閻誠一家就過起了“簡約版”的生活，處處都要精打細算。

不過，最近一個好消息讓閻誠激動不已，那就是存量房貸利率有望下調。就在6月份，青島新發(fā)放房貸利率已開始執(zhí)行首套房4%，二套房4.8%。

手握三套房，感覺哪套都不是我的

2018年9月，37歲的閻誠賣掉了自己在黑龍江中路上的一套房子，手握170萬元現(xiàn)金。

“當錢存到儲蓄卡里后，很快銀行就聯(lián)系我，幫我升級了‘白金卡’。”閻誠坦言，當時房子賣在了高點，現(xiàn)在看來，這種賺錢效應讓他“有點飄了”。

手握大量現(xiàn)金的閻誠，面上歡喜心里卻有點焦慮，他擔心“手里的錢被通脹稀釋”，于是，又“上車”了。

2019年5月，閻誠相中嶗山區(qū)一地鐵上蓋項目，首付110萬元出頭，買了一套改善房，總價350萬元。當時的貸款利率是在基準利率基礎上上浮10%，即5.39%，月供14000多元。

這個月供額度，對于在青島一知名科技公司供職的閻誠來說，還不算吃力。但手里剩余的60萬元，還是讓他有點躁動。于是，又在某品質小區(qū)買了一套“在客廳里就能看到金沙灘”的二手房，88平方米套二房，總價150萬元。這次的貸款利率是上浮15%，即5.63%，月供又多了5000多元。

此前，閻誠在城陽區(qū)還有一處小套二，是純公積金貸款買的，靠每月公積金就可以覆蓋。至此，前前后后月供到了20000元，手握三套房的閻誠苦笑，“都是貸款，你說哪套是我的呢？”

背負起高額月供，閻誠一家的日子就像擰發(fā)條一樣，越來越緊?！吧嘲l(fā)、餐桌椅、茶幾、電視柜、雙層床……都是從閑魚上淘的，主打一個二手養(yǎng)家?！遍愓\如此調侃道。

“有一次逛商場遇上辦信用卡的，在得知辦完不用開卡后，我一口氣辦了4張。薅羊毛不要錢。”閻誠說，以前沒有房貸壓力的時候，自己看都不會看，而現(xiàn)在，他對那些露營帳篷、章丘鐵鍋等贈品真的動了心。

閻誠從書架上拿下一本黑色封皮的書——《如何獲得真正的財富》，作者是房產(chǎn)投資圈里一位知名大V。曾經(jīng)，書中的“看房200套”“利率不敏感”等觀念刷新了閻誠的認知，也讓他有膽量拿170萬元去實現(xiàn)“兩套并發(fā)”。

一位房產(chǎn)投資圈知名大V寫的書，書中的很多觀點曾經(jīng)刷新了閻誠的認知。

但現(xiàn)在，閻誠覺得原先的想法跟不上變化了，“最后你才發(fā)現(xiàn)，降低負債才是王道?！?/p>

2022年，閻誠把城陽區(qū)的房子掛了出去，打算賣掉后填補一下房貸窟窿。不過歷經(jīng)多次降價，依然沒有找到買家，他只好先賣掉了一個車位——13.5萬元，暫時緩解了一下生活的壓力。

今年7月中旬，得知存量房貸利率有望下調的消息，閻誠欣喜不已，第一時間聯(lián)系了自己的個貸經(jīng)理，但對方告訴他“暫未接到正式通知”。

8月2日，閻誠打開手機銀行發(fā)現(xiàn)，自己于2019年5月貸的一筆245萬元房貸，至今還剩下223萬元本金。歷經(jīng)多次降息后，貸款利率由原來的5.39%降至現(xiàn)在的4.89%。

閻誠計算過，如果他的這筆存量房貸利率能降到4%，那么月供數(shù)額將由現(xiàn)在的14233元，降至13094元?！皟H這一筆貸款，一個月就能省下一千多元！”

貸款還有90萬，房子卻只能賣80萬

和閻誠一樣，曾有多年二手房從業(yè)經(jīng)歷的郭向東，同樣感到壓力山大。

7月初，一位視頻博主在社交平臺發(fā)布了一條“免費贈房”信息：“我妻子5年前在鄭州金水區(qū)曼哈頓購買了一套房子，當時房價為118萬元，貸款90萬元，已還5年貸款。現(xiàn)在房子要出售，免費贈送。只要過戶，直接過戶給你，你直接還房貸就行……這套房子面積為69平方米?！?/p>

一位視頻博主在社交平臺上發(fā)布的免費送房信息。

“如果有人要，我的房子也可以送。”郭向東說得毫不猶豫。他2019年初在城陽南一小區(qū)買了套總價140萬元的二手房，首付40萬元，貸款100萬元，月供6500元。如今4年過去，還背著90多萬元的貸款，而現(xiàn)在這套房子最多只能賣到80萬元。

“首付跌沒了，剩下的貸款比總價還高，如果有人愿意還貸，當然可以送。”郭向東苦笑道。

二手房交易軟件顯示，郭向東購房的城陽一小區(qū)不少房子掛牌價已降至80多萬元。

然而，這還不是最讓郭向東苦惱的。

早在2018年底，郭向東在水清溝片區(qū)購買了一套90平方米小套三?！斑@套房子貸款190萬元，當時的利率是6.3%左右，月供12000多元。”郭向東說，兩套房子的月供加起來奔兩萬元去了。

郭向東從事二手房中介生意，前幾年行情好的時候攢下了點錢，這個月供數(shù)額，當時對他來說并沒有太大壓力。

郭向東居住的城陽某小區(qū)樓房外景。（受訪者供圖）

2020年，突如其來的疫情加上樓市調控政策的影響，二手房市場幾乎“冰凍”，郭向東無奈關掉了自己的中介店鋪，拿出30萬元，和朋友干起了裝修。

“第一年陸陸續(xù)續(xù)回了點賬，到第二年就基本沒有回錢了。”郭向東說，一年24萬元的月供，很快把他的家底掏空了。他這兩年，用一個詞概括就是“拆東墻補西墻”。

裝修沒什么客戶，郭向東便用私家車跑起了網(wǎng)約車，“但也不是長久之計，跑了四五個月便不跑了?！弊詈髮嵲跊]招的郭向東，干脆把車抵押了出去。

2022年4月，青島調整限售政策，二手房“取得《不動產(chǎn)權證書》滿2年即可上市交易”，郭向東立馬把水清溝的套三房掛了出去。

“我掛的價格很低，是整個小區(qū)里同戶型最低的。”郭向東沒想到，即便是這樣，房子也掛了半年，直到2022年10月才賣出去?！百u了230萬元，還完貸款和墊資費，只剩下20萬元?！惫驏|用剩下的錢還了信用卡和欠朋友的錢，又是兩手空空了。

郭向東調侃自己，是站在了房價和利率雙重高位上的“大冤種”。

正如一名房產(chǎn)中介總結的，樓市景氣的時候，大家排著隊買房，“能貸300萬，不貸200萬；能貸30年，不貸20年”，利率5%～6%也不覺得貴，“慢慢還，不著急”。但現(xiàn)在不一樣，大家發(fā)現(xiàn)，房價不漲，賺錢更難，手里有錢，還是提前還貸吧。

8月1日預約提前還款，已經(jīng)排到11月初

和朋友聚會時，30歲的衣建梅發(fā)現(xiàn)，“以前都是看誰賺得多，房子多；而現(xiàn)在則是看誰貸款少，壓力小?！?/p>

一個不可否認的事實是，從去年開始，隨著貸款利率下調，越來越多的年輕人走向了提前還貸的路，衣建梅便是其中一位。

2021年11月，衣建梅從興業(yè)銀行貸了43萬元，在惜福鎮(zhèn)片區(qū)買了套82平方米的套二房，總價78萬元。

衣建梅居住的小區(qū)，從陽臺上向南望去是一大片桃園。（受訪者供圖）

“當時是按照家庭二套房貸的款，利率是5.6%多一點，今年降到了5.3%?！币陆犯嬖V記者，隨著房貸利率不斷走低，自己越來越覺得不劃算，便想盡辦法提前還款。正巧衣建梅的老公換了工作，去年開始需要長期出差，家里兩輛車便顯得有點多余。于是，他們便賣掉了其中一輛，打算拿出10萬元提前還貸。

今年5月，衣建梅跟個貸經(jīng)理聯(lián)系后，去銀行填個了表，半個月左右就完成扣款了?！拔疫€專門研究了合同，上面寫著有違約金，但還的時候工作人員告訴我說不收違約金?！?/p>

一次還上10萬元后，衣建梅的月供從三千三四，降到了兩千三四。

衣建梅的辦理流程算是非?？斓?。8月1日，興業(yè)銀行青島分行的一名工作人員表示，“我們行不用排隊，不用預約，準備好錢，過來填個表，大約7個工作日就完成扣款?！痹摴ぷ魅藛T還提醒，因為21日是扣月供日，還款人盡量選擇在15日之前，或者21日以后去辦理。

和衣建梅一樣申請?zhí)崆斑€房貸的人還有很多，當中不少人還在繼續(xù)等待銀行通過審批，有的還在排隊預約的路上。

同日，建設銀行李滄支行的一名個貸經(jīng)理透露，“目前還款量比較大，如果走線下預約的話，已經(jīng)約到11月6日了，線上搶額度可能9月份就能扣款，但線上比較難搶。”

隨后，從中信銀行青島延安三路支行、工商銀行青島分行李滄二支行、青島銀行福州路支行收到的消息是，還款人均可登錄手機銀行預約提前還款，但完成扣款時間分別為1個月、兩個月、3個月。

解蕾的房子建于2009年，但小區(qū)環(huán)境依然不錯。（受訪者供圖）

和衣建梅一樣，“85后”姑娘解蕾在去年就選擇了提前還款，不同的是，她的還款不是迫于房貸壓力，而是“趕潮流”。

解蕾的這套房子位于雙山片區(qū)，是一套76平方米的套二房。她2009年購買，2011年交房，貸了50萬元，當時正趕上利率低點——7折。

“月供只有兩千多，租出去也能覆蓋了。”但解蕾最終還是決定一次性還掉，無貸一身輕。

從“有錢沒錢也要買個房子”，漸漸變成了“有錢沒錢也要爭取提前還貸”，自降杠桿，縮減負債，正在成為年輕購房人的一種“新時尚”。

一組來自央行的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，但上半年新增的住戶中長期貸款只有1.46萬億元，創(chuàng)下了近5年新低。

貸款買房的人，斷崖式下降；提前還款的人，與日俱增。面對一大批人提前還貸，銀行正面臨降低存量房貸利率留住這部分客戶或是徹底失去這部分客戶的選擇。

“支持和鼓勵”變“指導”，“腳步聲”越來越近了

降低存量房貸利率，呼聲有多高？

7月中旬，一組樂有家研究中心的調研數(shù)據(jù)顯示，對于當前能促進購房的動機，受訪者最希望能降低存量房貸利率，占比達到28%；其次才是降首付比例，占比21%。

實質性的轉機，發(fā)生在7月14日。

這一天，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞發(fā)布會上表示：按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

18天后，央行再次明確表態(tài)。

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。會議指出，要落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

8月4日，在國家發(fā)展改革委、財政部、中國人民銀行、國家稅務總局聯(lián)合召開的新聞發(fā)布會上，鄒瀾再次回應了降息降準問題，“未來還將繼續(xù)發(fā)揮好貸款市場報價利率改革效能和指導作用，指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

值得注意的是，最近兩次關于存量房貸利率的說法，由7月份的“支持和鼓勵”變?yōu)椤爸笇А薄?/p>

對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，兩個詞組背后的意思完全不一樣。就前者來說，銀行是有選擇權的，全憑銀行意愿。但銀行本身是沒有這個意愿的，因為這一調整動了銀行的“奶酪”，壓縮了其利潤空間。

而后者的“指導”就不一樣了。也就是說，銀行必須拿出誠意讓利，在央行“指導”下來做這件事。尤其是在“促銷費”的大背景下，下調存量房貸利率，有助于減輕居民住房消費負擔，擴大居民消費的意愿和能力。

8月3日，“第一個吃螃蟹的城市”來了——鄭州發(fā)布了穩(wěn)樓市15條新政，其中最亮眼的便是，“鼓勵在鄭各商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

北京市民從中國人民銀行辦公樓前路過。8月1日，央行會議指出，指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。視覺中國供圖

事實上，自7月以來，中央及各相關部委對于房地產(chǎn)市場的政策調整持續(xù)發(fā)聲。

7月24日召開的中央政治局會議提出，適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月27日新華社報道顯示，住建部部長倪虹在企業(yè)座談會上表示，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

隨后，從7月29日到7月31日，北京、深圳、廣州、上海四大一線城市的住建部門紛紛表態(tài)：將更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，一線城市購房政策全國最嚴，當前釋放放松信號，對其以及全國都有積極的作用。

有分析師測算，當前存量房貸的規(guī)模高達38.8萬億元。如此大體量，如果能降，該會怎么操作呢？

從業(yè)界的解讀可以發(fā)現(xiàn)，按照央行給出的指引，存量房貸利率調整大致有兩種做法：

一種是直接降，即銀行和借款人通過自主協(xié)商變更合同條款；一種是間接降，即貸款以新?lián)Q舊，銀行對借款人發(fā)放新的、利率較低的貸款，并且新的貸款可用來替換借款人手中舊的、利率較高的貸款，而且貸款置換原則上應限于本行。

那么，青島的存量房貸利率政策有沒有變化？

8月1日，包括工行、建行、興業(yè)、中信等多家銀行均表示，暫未收到有關存量房貸利率調整的政策文件，仍按原有的合同利率來執(zhí)行房貸利率。

建設銀行青島李滄支行一名個貸工作人員回復：“已經(jīng)關注到相關消息，但是尚未接到政策執(zhí)行的通知，我們也問過上級，都在等總行文件。”

青島銀行福州路支行個貸部工作人員表示，“目前沒有相關計劃，如果有消息，肯定會通知客戶，最起碼會發(fā)送短信?！?/p>

興業(yè)銀行青島分行一名個貸經(jīng)理在回復“尚未接到相關通知”的同時，表達了自己的判斷，“應該是四大國有銀行先有動作，股份制商業(yè)銀行才能有動作。”

放眼全國，是否會有破冰之舉？

就在兩周前，興業(yè)銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券，該行對媒體表示，該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創(chuàng)新試點，并未大量推廣。

再早前的7月21日，常州當?shù)孛襟w報道，常州市部分銀行同意下調存量房貸利率。不過，該報道隨后刪除了“銀行同意下調存量房貸利率”內(nèi)容。對于常州市是否有銀行同意下調存量房貸利率，當?shù)囟嗉覈写笮?、股份行、城商行均回應：目前尚未收到有關正式通知或文件。

實際上，存量房貸利率調低的政策并非先例。早在2008年10月，為了應對房地產(chǎn)需求下滑，央行發(fā)文宣布將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限，由貸款基準利率的0.85倍變?yōu)?.7倍。根據(jù)2008年的操作，當時在央行宣布新政后，部分銀行2009年初才做出調整，從政策提出到落地仍需一段時間。

不過，調整存量房貸利率的“腳步聲”真的越來越近了。

（應受訪者要求，本文人物均為化名）