一、裁判觀點(diǎn)：

原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣（含居間）合同》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。被告在收取143萬元房款后，未按約辦理系爭房屋抵押登記注銷手續(xù)致無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，被告顯屬違約。原告要求繼續(xù)履行合同，且有意愿代被告履行超過購房尾款數(shù)額的銀行抵押貸款本息結(jié)清義務(wù)，并將該款項(xiàng)交付至本院代管，系爭房屋抵押權(quán)人亦同意在貸款債權(quán)本息得到足額清償?shù)那疤嵯?，配合辦理系爭房屋抵押注銷手續(xù)。因此，繼續(xù)履行合同并不存在事實(shí)或法律上的障礙，被告理應(yīng)配合原告辦理系爭房屋過戶手續(xù)，過戶所產(chǎn)生的應(yīng)繳稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用按約由原告負(fù)擔(dān)。

二、案情簡介：

2021年9月21日，原、被告在中介公司居間下簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合同》，約定被告向原告出售位于上海市青浦區(qū)XX村XX號(hào)XX室房屋（以下簡稱系爭房屋），房屋總價(jià)款為245萬元，2021年12月2日雙方簽訂網(wǎng)簽合同，2021年12月31日前辦理過戶，并對(duì)付款時(shí)間等其他事項(xiàng)進(jìn)行明確約定。合同簽訂后，原告按約支付被告房款合計(jì)143萬元，因系爭房屋交易時(shí)尚有130余萬元銀行貸款尚未還清，原告支付的143萬元是用于被告還清房貸，滌除抵押登記，然被告并未滌除抵押登記，導(dǎo)致系爭房屋無法過戶，原告多次督促被告配合過戶，始終無果，無奈訴至法院，作如上訴請。

三、原告起訴：

1.判令兩被告配合兩原告將位于上海市青浦區(qū)XX村XX號(hào)XX室房屋過戶至兩原告名下；

2.判令兩被告支付兩原告違約金[以人民幣（以下幣種均為人民幣）143萬為基數(shù)，按照日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)，自2022年1月1日起計(jì)算至配合過戶完畢止]。

四、被告答辯：

被告LJH、LWJ辯稱，1.同意將系爭房屋過戶至兩原告名下，但被告無力滌除銀行借款抵押登記。2.原告主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，請求法院予以調(diào)整。

第三人中行長三角分行述稱，本案系原、被告之間的房屋買賣合同糾紛，第三人要求保證信貸資金的安全，截止至2023年6月，系爭房屋抵押貸款余額本金為1,357,826.08元。若被告結(jié)清貸款本息，第三人愿意配合辦理撤銷抵押登記手續(xù)。

五、一審法院判決結(jié)果：

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣（含居間）合同》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。被告在收取143萬元房款后，未按約辦理系爭房屋抵押登記注銷手續(xù)致無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，被告顯屬違約。原告要求繼續(xù)履行合同，且有意愿代被告履行超過購房尾款數(shù)額的銀行抵押貸款本息結(jié)清義務(wù)，并將該款項(xiàng)交付至本院代管，系爭房屋抵押權(quán)人中行長三角分行亦同意在貸款債權(quán)本息得到足額清償?shù)那疤嵯?，配合辦理系爭房屋抵押注銷手續(xù)。因此，繼續(xù)履行合同并不存在事實(shí)或法律上的障礙，被告理應(yīng)配合原告辦理系爭房屋過戶手續(xù)，過戶所產(chǎn)生的應(yīng)繳稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用按約由原告負(fù)擔(dān)。

關(guān)于違約責(zé)任。原告主張從2022年1月1日起計(jì)算至實(shí)際完成過戶之日止的違約金，具有合同依據(jù)。關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)，考慮到房屋早已實(shí)際交付，本院綜合以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平及誠實(shí)信用原則，酌情調(diào)整違約金標(biāo)準(zhǔn)為已付款之日萬分之二。

原告主張其代為履行的借款本息可能超過其應(yīng)付的剩余房款102萬元，要求在本案中一并處理，因被告不同意在本案中一并處理，故本案不予處理，原告可就追償權(quán)利另行訴訟。

綜上，依照《中華人民共和國民法典》第四百六十五條、第五百零九條、第五百二十四條、第五百七十七條、第五百八十五條之規(guī)定，判決如下：

一、原告王宇宸、劉夢凡應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)代為履行向第三人中國銀行股份有限公司上海長三角一體化示范區(qū)分行歸還上海市青浦區(qū)XX村XX號(hào)XX室房屋項(xiàng)下剩余抵押借款本息，具體以還款日時(shí)中國銀行股份有限公司上海長三角一體化示范區(qū)分行出具的金額為準(zhǔn)；

二、第三人中國銀行股份有限公司上海長三角一體化示范區(qū)分行應(yīng)于收到上海市青浦區(qū)XX村XX號(hào)XX室房屋項(xiàng)下剩余抵押借款本息后十日內(nèi)滌除上述房屋上設(shè)定的抵押登記；

三、被告LJH、LWJ應(yīng)于房屋抵押登記被注銷之日起十日內(nèi)協(xié)助原告王宇宸、劉夢凡將坐落于上海市青浦區(qū)XX村XX號(hào)XX室房屋產(chǎn)權(quán)過戶至原告王宇宸、劉夢凡名下（過戶所產(chǎn)生的應(yīng)繳稅款、手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由原告王宇宸、劉夢凡負(fù)擔(dān)）；

四、被告LJH、LWJ應(yīng)于上述房屋過戶之日起十日內(nèi)向原告王宇宸、劉夢凡支付逾期過戶違約金（以143萬為基數(shù)，按照日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)，自2022年1月1日起計(jì)算至配合過戶完畢之日止）。#滌除抵押權(quán)##二手房陷阱#

本文由上海市浩信律師事務(wù)所王俊偉律師根據(jù)裁判文書網(wǎng)查詢整理，如需轉(zhuǎn)載請注明出處。另可參考《二手房陷阱：買賣合同條款解讀與風(fēng)險(xiǎn)防范》一書。