由于公積金貸款額度有限，有些買房人開始考慮用組合貸款，由于涉及到公積金中心、商業(yè)銀行等多家機(jī)構(gòu)，有相當(dāng)一部分購房人對組合貸款了解的不夠深入，必須在同一家銀行嗎？提前還貸能先還商業(yè)貸款嗎？這些看似簡單的問題實(shí)際上卻是不少人的認(rèn)知盲區(qū)。

組合貸款買二手房要經(jīng)過房東同意？

網(wǎng)友：最近申請組合貸款買房，問了公積金中心和銀行，說要3個(gè)月才能辦下來，房主著急賣房不愿意等，看好的房子就這么沒了。

由于涉及了多家機(jī)構(gòu)，組合貸款的辦理周期相對長一些，要3-4個(gè)月以上，一些房主也是為了買房才賣房子的，等著用賣房的錢付首付，肯定不愿等這么長時(shí)間。大家在選房階段就要跟房主商量好了，人家要是愿意等才能申請組合貸款。

組合貸款辦理必須要在同一家銀行？

網(wǎng)友：申請組合貸款買房，咨詢銀行的時(shí)候說，要在同一家銀行辦理公積金和商貸，這是為什么啊？

分析認(rèn)為，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，一套房產(chǎn)不能同時(shí)抵押給兩家銀行，并且辦理公積金貸款時(shí)需要通過公積金中心指定的銀行辦理，不少地區(qū)都要求組合貸款中，辦理商業(yè)貸款和公積金貸款必須是同一家銀行，這樣就等于把同一個(gè)抵押物抵押給一家銀行，避免了銀行風(fēng)險(xiǎn)。

組合貸款買房是否算“二套”？

網(wǎng)友：之前有一套房是用商業(yè)貸款買的，貸款已經(jīng)還清了，買第二套房想申請組合貸款，但是公積金中心說要按照二套房的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行利率和首付，首付20%，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，為什么貸款還清了還按照二套房標(biāo)準(zhǔn)算？

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有些城市的公積金貸款二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是，只要名下有房，都算二套房，而組合貸款需要同時(shí)符合商業(yè)貸款和公積金貸款的政策要求，所以名下已經(jīng)有了一套房子，根據(jù)公積金中心的要求，即使第一套房貸款還清了，申請組合貸款也要按照二套房的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。比如北京就是這樣規(guī)定的：公積金二套房首付為20%，商貸二套房首付為40%，而大部分銀行實(shí)際執(zhí)行的商貸首付為50%-70%，也就是說名下已經(jīng)有一套房，再買房申請組合貸款的話，商貸部分貸款首付要按照50%-70%的比例支付，壓力明顯會(huì)增大。二套房公積金部分貸款最高額度只有80萬，比首套房的120萬少了足足40萬！所以名下已經(jīng)有房或者有貸款記錄的人，最好咨詢一下當(dāng)?shù)毓e金中心和銀行。

組合貸款提前還貸能先還商貸嗎？

網(wǎng)友：前年買房申請了組合貸款，今年想著能先還點(diǎn)商貸，但是公積金中心說，不能只還商貸，公積金也要按照相同比例還。

正如上面所說，組合貸款涉及到銀行和公積金兩個(gè)機(jī)構(gòu)，一般來說借款人是可以自由選擇優(yōu)先償還任意一種貸款，但各地公積金中心和銀行都會(huì)有自己相應(yīng)的規(guī)定，主要體現(xiàn)在以下2個(gè)方面：

1.公積金貸款、商業(yè)貸款提前還貸比例要一致

有些城市規(guī)定，申請組合貸款的人在提前還款時(shí)，公積金貸款和商業(yè)貸款必須保持一定的比例，不可以只還其中的一種。

2.提取公積金還貸必須優(yōu)先還公積金貸款

不少城市規(guī)定，提取公積金余額還貸必須優(yōu)先償還公積金貸款，如果不是提取公積金還款而是用自己的存款還錢，就可以優(yōu)先還商業(yè)貸款。

所以，組合貸款中，想優(yōu)先償還商貸部分的方法未必可行。

總結(jié)：組合貸款雖然能暫時(shí)緩解貸款額度不足的問題，但是由于各地公積金中心和銀行要求不同，其辦理周期、購房人房屋狀況等都會(huì)影響貸款申請，各位一定要注意。

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