智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾上周的鴿派言論點(diǎn)燃了債券市場(chǎng)的漲勢(shì)，這可能導(dǎo)致房屋貸款利率很快下降至6.5%。根據(jù)房利美，截至12月14日的一周內(nèi)，30年期固定房貸平均利率為6.95%。但這些利率往往滯后于債券市場(chǎng)的變化，而抵押貸款利率實(shí)際上是由債券市場(chǎng)決定的。

10年期美債和房利美以及房地美發(fā)行的30年期抵押貸款證券的收益率，對(duì)房貸利率至關(guān)重要。這是因?yàn)槊绹?guó)發(fā)放的大部分30年期固定利率貸款最終都被打包成抵押貸款證券。這些證券主要被銀行、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金和其他機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)。

Mortgage News Daily顯示，30年期固定房貸的平均利率在周二達(dá)到了6.64%。Simplify Asset Management的管理合伙人、抵押貸款證券專家Harley Bassman表示，假設(shè)10年期美債收益率保持在4%附近，30年期房貸利率可能會(huì)穩(wěn)定在6.5%左右。目前，10年期美債的收益率為3.9%。

一年前，10年期美債的收益率大約在目前水平，而30年期房貸利率約為6.4%，據(jù)房利美統(tǒng)計(jì)。自鮑威爾和美聯(lián)儲(chǔ)上周表示，中央銀行將在2024年將短期利率從當(dāng)前的約5.35%下調(diào)一至三次，每次25個(gè)基點(diǎn)以來(lái)，10年期美債收益率已經(jīng)下降。債券市場(chǎng)參與者甚至預(yù)計(jì)短期利率將在2024年底下降到4%。

由于10年期美債收益率下降了約1%，房利美和房地美標(biāo)準(zhǔn)的30年期抵押貸款證券與10年期美債收益率的差距已縮小半個(gè)百分點(diǎn)，至約1.4%，房貸利率已從10月份近8%的高點(diǎn)急劇下降。

Bassman表示，降低美債收益率和收緊抵押貸款/美債利差的組合需要時(shí)間才能在房貸發(fā)放系統(tǒng)中發(fā)揮作用。他說(shuō)：“抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)不會(huì)立即降低利率，因?yàn)槊纻找媛士赡苤皇嵌唐诓▌?dòng)。”

當(dāng)前抵押貸款證券/10年期美債的1.4%利差，比長(zhǎng)期平均水平高出約半個(gè)百分點(diǎn)。如果收益率曲線的形狀由目前的倒掛轉(zhuǎn)為更正常的正斜率，這種利差可能會(huì)收緊，并導(dǎo)致房貸利率下降。如果美聯(lián)儲(chǔ)決定將短期利率下調(diào)一個(gè)百分點(diǎn)或更多，這種情況可能在明年發(fā)生。

例如，兩年期美債的收益率為4.45%，高于10年期美債的3.9%收益率。這實(shí)際上提高了房貸利率，因?yàn)樯婕暗絼?chuàng)造衍生抵押貸款證券的數(shù)學(xué)計(jì)算。較短期限的抵押貸款衍生品是根據(jù)兩年至五年期的美債定價(jià)的，這些證券的更高收益率提高了基礎(chǔ)的30年期抵押貸款證券的總體收益率。

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