近日，自然資源部宣布我國全面實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，引發(fā)市場廣泛關(guān)注，市場猜測這將為房地產(chǎn)稅的開征做好準(zhǔn)備。

有業(yè)內(nèi)人士表示，全面實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國土空間，涵蓋所有不動產(chǎn)物權(quán)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立，并不意味著房地產(chǎn)稅的開征。

“短期看，全國住房市場正處于復(fù)蘇階段，房價總體企穩(wěn)回升。中期看，新型城鎮(zhèn)化工作繼續(xù)推進(jìn)，合理住房消費(fèi)需求繼續(xù)釋放，房價總體平穩(wěn)向好。長期要視房地產(chǎn)稅推進(jìn)情況、租賃住房市場發(fā)展情況等?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

2021年開始，房地產(chǎn)經(jīng)歷了一輪深度調(diào)整，成交量日漸萎縮，斷供潮、提前還貸潮先后出現(xiàn)，銀行紛紛表示“總量不大”、“風(fēng)險可控”。隨著上市銀行財報相繼披露，相關(guān)個人房貸數(shù)據(jù)和資產(chǎn)情況也可見一斑。

第一財經(jīng)根據(jù)上市銀行披露的數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，12家上市銀行去年個人住房不良貸款余額合計超1300億元，比2021年末增加約470億元；在2021年，這12家銀行個人住房不良貸款余額僅增加了約33億元，12家銀行2022年的個人住房不良貸款新增額幾乎是2021年的14倍，盡管該數(shù)據(jù)包含了房屋抵押貸款，但作為銀行最安全的資產(chǎn)之一，住房按揭貸款風(fēng)險隱現(xiàn)。

按揭貸款增速放緩

上市銀行年報披露日前接近尾聲。A股42家上市銀行中，已有29家公布了去年業(yè)績，其中25家上市銀行在年報里詳列了去年的個人住房貸款情況。

第一財經(jīng)根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，這25家銀行去年個人住房貸款（住房按揭+房屋抵押，下同）余額合計34萬億元，相比2021年增加近5900億元。商業(yè)銀行個人住房貸款總量增長的同時，增幅卻較2021年大幅收窄。

截至2022年末，這25家上市銀行的個人住房貸款余額僅同比增長2%，與2021年11%的增速相比，大幅下滑。

根據(jù)央行統(tǒng)計，2022年末，個人住房貸款余額38.8萬億元，較2021年新增4800億元，同比增長1.2%，這是近10年來個人住房貸款增速首次回落至個位數(shù)。

去年，銀行積極支持個人住房貸款需求，落實(shí)各地差別化住房信貸政策，從降低房貸利率、首付比例，到延長貸款人年齡限制等，但市場整體需求趨弱，成交低迷，疊加提前還貸潮，個人房貸增速下滑明顯，這在銀行財報中已有所體現(xiàn)。

招商銀行在年報中表示，報告期內(nèi)，本公司個人住房貸款提前還款量自2022年6月開始明顯上升，于2022年8月達(dá)到月度提前還款峰值?，F(xiàn)階段居民儲蓄不斷增加，預(yù)計2023年本公司個人住房貸款提前還款量仍將階段性維持高位。

民生銀行在年報中稱，報告期內(nèi)為客戶辦理提前還款714.22億元。

從年報具體數(shù)據(jù)來看，截至去年底，僅有2家銀行的個人住房貸款規(guī)模超過6萬億元，屬于第一梯隊。其中，個人住房貸款規(guī)模最大的依舊是建設(shè)銀行，去年該行個人住房貸款余額達(dá)6.5萬億元。其次，工商銀行的個人住房貸款余額為6.4萬億元。

第二梯隊的農(nóng)業(yè)銀行，個人住房貸款余額為5.3萬億元、中國銀行為4.9萬億元、郵儲銀行為2.3萬億元。

而位于第三梯隊的交通銀行、招商銀行和興業(yè)銀行，個人住房貸款余額均在1萬億元左右。

中信銀行、浦發(fā)銀行、平安銀行、光大銀行、民生銀行等住房按揭規(guī)模在5000億~1萬億元之間，屬于第四梯隊。其余上市銀行的個人住房貸款規(guī)模較小，均在5000億元以下。

在個人住房貸款增速方面，披露房貸數(shù)據(jù)的25家上市銀行去年個人住房貸款增速平均值僅為3.3%，與2021年23.5%的平均增速相比大幅回落。

其中，僅寧波銀行、平安銀行、浙商銀行去年個人住房貸款余額同比實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長，但增速仍然不如2021年。其中，平安銀行去年個人住房貸款余額為7833.93萬元，同比增長20%，而上一年，該行個人住房貸款規(guī)模增速為23.94%。

除了上述3家銀行，其余22家的房貸增速均在6%以下，其中，興業(yè)銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行等11家上市銀行去年個人住房貸款余額為負(fù)增長。

以興業(yè)銀行為例，截至去年底，其個人房地產(chǎn)按揭貸款余額為10973億元，在個人貸款中占比56%，與2021年的11212億元相比減少239億元。對此，興業(yè)銀行表示，公司降低了個人住房按揭貸款的集中度，加大對普惠型個人經(jīng)營貸款的投放，個人住房及商用房貸款占比較上年末下降4.06個百分點(diǎn)。

鄭州銀行在年報中表示，個人住房按揭貸款總額較上年末下降7.59%，主要是由于個人住房按揭貸款受房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體影響投放量減少。

另外，去年，六大國有行的個人住房貸款余額增速普遍在1%~2%，而在2021年，增速一般在8%~15%之間。其中，建設(shè)銀行的個人住房貸款在貸墊款總額中的占比從2020年的34.73%下滑至2022年的30.57%。

住房按揭不良貸款大幅增長

值得注意的是，在個人住房貸款規(guī)模收縮的同時，不良率普遍提高。

2022年年中，由于部分地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)停工緩建和未按時交付樓盤的情況，各地出現(xiàn)一波“斷供潮”。當(dāng)時，多家銀行回應(yīng)稱，規(guī)模較小，總體風(fēng)險可控。

伴隨著2022年經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，小微貸款、信用卡貸款不良率較上年有所上升，住房按揭的不良率上升較為明顯。25家上市銀行中，有15家銀行披露了個人住房貸款的不良貸款率且全部上升。

2021年，15家銀行個人住房貸款的不良率均值為0.37%，2022年則升至0.57%，均值提升了0.2個百分點(diǎn)。

鄭州銀行的個人住房貸款不良率突破1%，達(dá)到1.65%，相比2021年提升了0.69個百分點(diǎn)；個人住房貸款規(guī)模最大的建設(shè)銀行和工商銀行，住房貸款不良率分別提升了0.17個、0.15個百分點(diǎn)；興業(yè)銀行的個人住房及商用房貸款不良率已經(jīng)追平原本在個人貸款中風(fēng)險級別較高的個人經(jīng)營貸款。

招商銀行在年報中指出，受經(jīng)濟(jì)增長放緩影響，不良貸款率、關(guān)注貸款率和逾期貸款率均較上年末有所上升，其中關(guān)注貸款率上升主要是外部風(fēng)險信號關(guān)聯(lián)影響所致。鑒于期末個人住房貸款加權(quán)平均抵押率32.59%，優(yōu)于上年末1.79個百分點(diǎn)，抵押物充足且穩(wěn)中向好，同時，個人住房貸款關(guān)注余額中非逾期占比超過七成，個人住房貸款業(yè)務(wù)整體風(fēng)險可控。

盡管個人住房貸款在銀行資產(chǎn)盤子中占比較小，但隨著不良貸款新增額增長、不良率上升，該項(xiàng)資產(chǎn)質(zhì)量也引發(fā)擔(dān)憂。

第一財經(jīng)根據(jù)上市銀行披露的數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，披露數(shù)據(jù)的12家上市銀行去年個人住房不良貸款余額合計超過1300億元，比2021年末增加約470億元，而在2021年，同樣這12家銀行的個人住房不良貸款余額僅增加約33億元。也就是說，2022年的新增額幾乎是2021年新增額的14倍。盡管該數(shù)據(jù)包含了房屋抵押貸款，但作為銀行最安全的資產(chǎn)之一，住房按揭貸款風(fēng)險隱現(xiàn)。

其中，建設(shè)銀行去年新增個人住房不良貸款近110億元，新增額是2021年的7倍有余；工商銀行個人住房不良貸款新增近100億元，2021年則是減少超7億元；中國銀行和農(nóng)業(yè)銀行均新增超80億元。

股份行中，民生銀行2022年新增個人住房不良貸款13億元，2021年新增則不到5億元； 招商銀行新增11億元，2021年新增則不到1億元。

事實(shí)上，由于個人住房貸款以商品房作為抵押物，而商品房又被認(rèn)為是最優(yōu)抵押物，所以總體上風(fēng)險是比較小的。但2021年以來的樓市調(diào)整下房價下跌，法拍房成交折扣率一路下滑。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京法拍住宅平均僅以7折成交，房產(chǎn)處置難度加大。

為了降低風(fēng)險，多家股份行在財報中稱，將房屋按揭向大城市集中。

例如，招商銀行稱，報告期內(nèi)，公司在一、二線城市新發(fā)放的個人住房貸款額占個人住房貸款新發(fā)放總額的88.12%，較上年提升0.48個百分點(diǎn) ；在一、二線城市的個人住房貸款期末余額占公司個人住房貸款期末余額的86.50%，較上年末提升0.46個百分點(diǎn)。

興業(yè)銀行也表示，目前公司個人房地產(chǎn)按揭貸款主要分布在一二線城市、珠三角、長三角以及部分中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的主城區(qū)，占比86%。