文章編號： １０ ０ ９ —９ １９ ０ （ ２０ ０ ３）３—０ ０ ２５—０ ７個人住房“假按揭＂貸款若干法律問題探討Ｐ Ｒ ｏ Ｂ ＥｌＮ Ｔ ｏｓｏ Ｍ Ｅ Ｌ Ｅ Ｇ Ａ ＬｌｓｓＵ Ｅ ｓ ０ ｖ Ｅ ＲｌＮ Ｄ Ｗ ｌＤ Ｕ Ａ ＬＨ ｏ Ｕ ｓ ｌＮ ＧＬ ｏ Ａ Ｎ ｓ ｏ ＮＦ Ａ Ｋ Ｅ Ｍ ｏ Ｒ Ｔ Ｇ Ａ Ｇ Ｅ何正啟本文首先根據(jù)“假按揭” 中有關(guān)合同簽字的真?zhèn)我约般y行是否知情對“假按揭” 進(jìn)行了分類， 分析了各類型“假按揭” 借款合同的法律效力和當(dāng)事各方的民事和刑事責(zé)任。 作者認(rèn)為： 對于有借款人真實(shí)簽名的“假按揭” 借款合同而言， 根據(jù)銀行對“假按揭” 情形是否明知， 借款合同應(yīng)分別屬于有效合同和效力未定的合同。在法律責(zé)任方面， 開發(fā)商和借款人應(yīng)對銀行貸款承擔(dān)連帶清償責(zé)任。 但由于目前我國的《刑法》 對貸款詐騙打擊不力， 只能在特定的情形之下才能追究開發(fā)商扣借款人的刑事責(zé)任。 最后， 作者就商業(yè)銀行可以采取的預(yù)防和救濟(jì)措施以及《刑法》 關(guān)于“貸款詐騙罪” 的完善等提出了相應(yīng)的建議。近年來， 商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)增長迅速， 但伴隨而來的“假按揭” 卻嚴(yán)重影響了個人住房貸款業(yè)務(wù)的開展。

由于開發(fā)商進(jìn)行“假按揭” 的手段和銀行是否知曉等情況各不相同， 其中涉及的法律問題也比較復(fù)雜。 為了更形象地認(rèn)識何為“假按揭” 及其中存在的法律問題， 我們先來看一則典型案例：１９ ９ ８ 年１０ 月 ３０ 日， Ａ 銀行與Ｂ 房地產(chǎn)開發(fā)公司（ 以下簡稱“Ｂ 公司” ）簽訂《按揭合作協(xié)議書》 ， 約定由該銀行為Ｂ 公司承建的某樓盤的購房者提供個人住房按揭貸款。 １９ ９ ９ 年１月 １２日， 購房人周某因購買該樓盤的住房向Ａ 銀行申請個人住房按揭貸款２３００ ０ ０ 萬元， 并提供了相關(guān)的購房合同、 證明文件和其他全套申請資料。 １９ ９ ９年１月 ２０ 日， Ａ 銀行同意了周某的申請， 并與周某和Ｂ公司共同簽訂《個人住房按揭借款合同》 ， 周某和Ｂ 公司均在合同上簽了字。 合同對借款期限、 還款方式、 利息和違約責(zé)任等進(jìn)行了約定， 并商定在該套住房的抵押登記辦妥之前， 由Ｂ 公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。 貸款發(fā)放后， 周某初期一直按約還款， 但從２ ０ ０ ０ 年３月 起， 周某忽然停止還款。Ａ 銀行為了維護(hù)信貸資產(chǎn)安全， 于２０ ０ １年８ 月 ３１日以周某為第一被告、 Ｂ 公司為第二被告向某區(qū)法院提起訴訟， 要求第一被告清償貸款本息及律師費(fèi)， 第二被告承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

在法院對本案開庭審理中， 被告周某辯稱， 自己系Ｂ 公司的職工， 以自己的名義簽訂購房合同申請貸款單位領(lǐng)導(dǎo)的安排， 在簽訂借款合同后， 也是由Ｂ公司一直代為償還貸款。 因此， 自己并不是真正的購房人和借款人并拒絕承擔(dān)還款責(zé)任。要對本案進(jìn)行準(zhǔn)確的判決和定性， 須首先解決以下三個基本問題： （ １）由于借款人并無真實(shí)的購房意愿和借款意愿， 其簽訂的購房合同和借款合同是否有效？（ ２）由于借款人并非真正的用款人， 是否應(yīng)履行還款責(zé)任？（ ３）開發(fā)商和借款人在申請貸款的過程中的“假按揭” 行為無疑存在欺詐， 但這種行為是否構(gòu)成犯罪？銀行在什么情況下可以追究其刑事責(zé)任？上則案例中的貸款是銀行在對“假按揭” 毫不知情的情況下發(fā)放的， 假如我們進(jìn)一步考慮， 如果銀行為了某種目的（ 如以還款期限較長的“個人住房貸款” 替換以前發(fā)放的不良貸款等）， 明知開發(fā)商和借款人的“假按揭” 意圖而發(fā)放貸款的， 那么上述三個問題又應(yīng)該如何認(rèn)定？為了回答上述問題， 全面地解剖和預(yù)防“假按揭” ， 本文擬在分析各種不同類型“假按揭” 借款合同的法律效力、 當(dāng)事各方的民事和刑事責(zé)任的基礎(chǔ)上， 就銀行可以采取的預(yù)防和救濟(jì)措施以及完善有關(guān)立法提出建議。

一、 “假按揭” 的表現(xiàn)形式及其分類個人住房“假按揭” 貸款主要是指房地產(chǎn)開發(fā)商串通無真實(shí)購房意愿的購房申請人（ 即抵押借款合同中的借款人和抵押人， 為敘述方便， 以下統(tǒng)一稱借款人）以虛假購房交易套取銀行個人住房貸款并代替借款人統(tǒng)一歸還貸款的行為。 在目前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的“假按揭” 貸款中， 在法律上基本可以分為兩大類：１． 有借款人真實(shí)簽名的購房合同（ 預(yù)售合同）和抵押借款合同的“假按揭” 貸款（ 為敘述方便， 下文稱為真實(shí)簽名的“假按揭” ）。 這種方式的“假按揭” 貸款的主要特Ｍ 田－ ． ２０ ０ ３Ｆ ｜Ｎ Ａ Ｎ ｃ ＥＦ ｏ Ｒ Ｕ Ｍ 龜黽萬方數(shù)據(jù)