12月14日，北京、上海發(fā)文調(diào)整優(yōu)化購房政策，優(yōu)化普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)新發(fā)放個人住房貸款最低首付款比例。

為落實“更好滿足居民剛性和改善性住房需求”要求，12月14日，北京市住建委、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心、國家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個人住房貸款政策的通知》，調(diào)整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%，二套房首付比例最低為40%。此外，商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限也將調(diào)整，按11月貸款市場報價利率（LPR）計算，首套房貸利率最低為4.2%。

與此同時，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，上海自12月15日起優(yōu)化差別化住房信貸政策：調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，首套房最低首付不低于30%，二套房最低首付比例不低于40%。銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)上海市市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例和利率下限，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京、上海從支持合理住房消費角度出發(fā)，繼續(xù)出臺有力政策，鞏固和推進(jìn)房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)向好發(fā)展態(tài)勢。

降首付 首套房首付統(tǒng)一為三成

降低首付，是北京此次優(yōu)化政策的一大內(nèi)容。

北京市目前的政策是，個人購買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款，均區(qū)分普通住宅和非普通住宅、首套房和二套房，執(zhí)行不同的首付比例。具體而言，個人購房首套房，普通住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例為40%；個人購買二套房，普通住宅首付比例為60%，非普通住宅首付比例為80%。

自新規(guī)執(zhí)行起，個人購買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款，不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均為30%；二套房則按城六區(qū)和非城六區(qū)劃分，首付比例分別為50%和40%。同時，貸款最長年限也從25年恢復(fù)至30年。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此政策的直接效應(yīng)就是購房者的購買力一下子就提高了，對于增加購房信心和積極性、帶動交易量上升等都具有積極作用。此政策還根據(jù)北京城六區(qū)和非城六區(qū)做了差異化政策，有助于各地根據(jù)實際情況落實購房政策。顯然，對于非城六區(qū)的購房者來說，其二套房的首付比例為40%，有助于更好促進(jìn)改善型住房需求的釋放。

調(diào)標(biāo)準(zhǔn) 普通住宅認(rèn)定不再看總價

此次北京政策優(yōu)化的另一內(nèi)容，就是調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

北京目前的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，制定于2014年，包含三個方面：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140平方米（含）以下；實際成交價格低于確定的價格標(biāo)準(zhǔn)，其中五環(huán)內(nèi)單價低于39600元/平方米或總價低于468萬元，五至六環(huán)之間單價低于31680元/平方米或總價低于374.4萬元，六環(huán)以外單價低于23760元/平方米或總價低于280.8萬元。

新的普通住宅條件仍須滿足三個方面：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在144平方米（含）以下；實際成交價格低于確定的價格標(biāo)準(zhǔn)，其中五環(huán)內(nèi)單價低于85000元/平方米，五至六環(huán)之間單價低于65000元/平方米，六環(huán)以外單價低于45000元/平方米。

其中，建筑面積標(biāo)準(zhǔn)做了調(diào)整，從過去140平方米的界限調(diào)整到144平方米，進(jìn)一步用足政策，確保更多房源從面積戶型的角度進(jìn)入到普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)躍進(jìn)分析，北京此次操作和深圳此前的“豪宅線”調(diào)整是有區(qū)別的，深圳是直接取消了總價的要求，而北京對總價是有要求的，但是總價線做了調(diào)整。無論如何，此類操作，都說明根據(jù)房地產(chǎn)市場的新情況做了調(diào)整，符合預(yù)期。

該政策下，北京普通住宅的數(shù)量達(dá)到了70%左右的水平，說明政策覆蓋面很廣，也說明此類政策更好地保障了購房者的權(quán)益，促進(jìn)購房者購房成本進(jìn)一步降低，尤其是和普通住宅掛鉤的增值稅、個稅繳納情況，都會據(jù)此調(diào)整，即降低了稅費成本。對于二手房的交易成本降低和活躍也有積極的作用。

降利率 新發(fā)放房貸利率最低4.2%

北京新購房的利息負(fù)擔(dān)也將有所減輕。具體看，城六區(qū)首套、二套房利率下限分別為不低于相應(yīng)期限LPR+10BP（基點）、LPR+60BP；非城六區(qū)首套、二套房利率下限分別為不低于相應(yīng)期限LPR、LPR+55BP。相較調(diào)整前首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平，有明顯下調(diào)。

央行最新公布的11月份LPR報價，5年期以上LPR為4.2%。按此計算，城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.3%和4.8%；非城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.2%和4.75%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次北京下調(diào)了房貸利率，落實了此前央行的“雙降”政策導(dǎo)向，同時針對市區(qū)和郊區(qū)做了差異分類，有助于促進(jìn)月供或按揭貸款成本的降低。政策效應(yīng)是積極明顯的，很大程度上說明通過降低利率來降低月供成本，同時城六區(qū)和非城六區(qū)的操作，也有助于基于各地實際情況進(jìn)行，更好落實北京郊區(qū)市場的產(chǎn)城融合等工作目標(biāo)導(dǎo)向。

增年限 貸款年限恢復(fù)至30年

此外，北京取消了房價過快上行階段本市對房貸年限的從嚴(yán)管控，由目前最長25年恢復(fù)至30年，這一點也是北京當(dāng)前政策方面的創(chuàng)新。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過延遲貸款年限，可以使得貸款額度更足，或者每個月的月供壓力減少，有助于促進(jìn)購房者購房壓力的進(jìn)一步降低。此類操作也說明，北京在積極調(diào)整此前過熱時期的一些政策，總體上和當(dāng)前北京的樓市情況做了對接，具有非常好的匹配性。

上海緊跟其后優(yōu)化購房政策

12月14日晚間，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會等部門發(fā)布通知，調(diào)整上海市普通住房標(biāo)準(zhǔn)?？梢韵硎軆?yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時滿足以下條件：

一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。本通知自2023年12月15日起施行。相比以往標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化了標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定條件，剔除價格標(biāo)準(zhǔn)，同時適度提高了建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，從140平方米提高至144平方米。

上海還優(yōu)化差別化住房信貸政策：

一是首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

二是二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加30個基點，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

同時，為支持推進(jìn)“五個新城”和南北轉(zhuǎn)型重點區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次北京、上海政策非常全面，和此前廣州、深圳等地的做法相似，進(jìn)一步說明要用好房地產(chǎn)政策，尤其是從購房成本降低、稅費壓力減少等角度入手，對于降低買賣成本、增強買賣信心等都具有積極的作用。

在今年9月份前后一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸政策下，政策將繼續(xù)放松，這也有助于鞏固既有的企穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢，同時進(jìn)一步促進(jìn)預(yù)期的穩(wěn)定性，這對于全面理解政策動向和市場趨勢等都有積極的作用。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)房屋買賣的信心會進(jìn)一步增強，各地包括房企售樓處以及中介公司，要用足用好房地產(chǎn)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

校對：李凌鋒