黃浦黃浦房產(chǎn)抵押貸款全流程保姆級(jí)攻略,建議收藏!!

關(guān)于“人”

貸款申請(qǐng)人(也稱主貸人)年齡一般在18~72周歲,需要具有完全行事能力的公民。

抵押人(房產(chǎn)持有人)年齡一般在18~80周歲

PS：部分銀行接受房產(chǎn)持有人是未成年、接受抵押人更高100歲借款人共借人及抵押人無訴訟、無限高、無司法案件等

個(gè)人征信：(最近兩年內(nèi)沒有連續(xù)三個(gè)月逾期、累計(jì)6個(gè)月逾期)

PS：如有特殊情況可向銀行提供說明征信原則上“機(jī)構(gòu)查詢次數(shù)”最近三個(gè)月查詢不超過4次，半年不超過6次。

ps:部分銀行對(duì)征信查詢無要求。部分銀行接受外籍人士主貸或外籍人士房產(chǎn)有中國(guó)親屬擔(dān)保。房地產(chǎn)、金融、銀行、證券、公職人員等大部分銀行無法作為主貸人不過可以作為抵押人。

關(guān)于“房產(chǎn)”

關(guān)于抵押的房產(chǎn)要求：

(1)需拿到房產(chǎn)證(期房無法抵押)

(2)產(chǎn)權(quán)清晰，無違建，無查封、無產(chǎn)權(quán)糾紛，房屋的產(chǎn)權(quán)可以在市場(chǎng)上交易

(3)房齡一般在30年內(nèi)(超過30年只有極少數(shù)銀行可以申請(qǐng))

(4)住宅房產(chǎn)面積大于50平米(低于50平米只有極少數(shù)銀行可以申請(qǐng))

(5)房產(chǎn)類型：住宅、別墅、公寓、經(jīng)濟(jì)適用房、辦公樓、廠房、商鋪、寫字樓。

新房產(chǎn)證：指房產(chǎn)證持有時(shí)間小于6個(gè)月;小孩房：房產(chǎn)證上有未滿18周歲的小孩名字(可選銀行較少);

老人房：房產(chǎn)證上有65歲以上老人名字(80歲以內(nèi)還是有銀行可辦理，可選銀行極少。)經(jīng)濟(jì)適用房、人才房等：一般都有的份額需要贖回份額并且過了限售期才可申請(qǐng)貸款。

老破小：超過30年以上的老房子+小面積(申請(qǐng)貸款相對(duì)麻煩一些)按揭房：按揭房不結(jié)清現(xiàn)有的貸款希望辦理二次抵押也可申請(qǐng)，只需要有房產(chǎn)證，按揭還款1個(gè)月即可申請(qǐng)二次抵押。

關(guān)于“公司”的要求

消費(fèi)抵押貸款：消費(fèi)抵押貸款不需要公司，不過更高只能申請(qǐng)300萬，并且黃浦利息遠(yuǎn)高于經(jīng)營(yíng)抵押貸款，適合不方便成立公司的群體如：公務(wù)員、銀行員工、大型企業(yè)高管等。

公司經(jīng)營(yíng)抵押貸款:一般銀行要求申請(qǐng)貸款主體(公司)，需成立滿一年，持有滿3-6個(gè)月，少部分銀行接受新注冊(cè)公司來申請(qǐng)。

目前貸款主體的5種申請(qǐng)方式有：

新注冊(cè)公司(又稱新成立公司)：由于無任何經(jīng)營(yíng)履歷適合的銀行極少，同時(shí)貸款黃浦利息偏高。

實(shí)際控制人方式(自己職位、所在單位等原因不方便持股，家人或朋友有公司可使用他們的公司來申請(qǐng)貸款，解釋為你是這家公司的實(shí)際運(yùn)營(yíng)者)：可選擇的銀行極少，黃浦利息較高。

新入股公司(直接持股一家成立滿一年以上的公司)：可選的銀行不多，貸款期限相對(duì)較短，不過也有機(jī)會(huì)爭(zhēng)取較低黃浦利率。

持股半年以上公司(直接持股一家成立以上以上公司，同時(shí)最近半年有一定的經(jīng)營(yíng)痕跡)：可選擇的銀行較多符合多數(shù)低黃浦利息長(zhǎng)期期限的貸款產(chǎn)品。

PS：沒有基礎(chǔ)的客戶，建議提前半年開始整理和規(guī)劃需求，確?？缮暾?qǐng)到黃浦利率的貸款產(chǎn)品和長(zhǎng)期且完美的還款方式。

申請(qǐng)材料

公司材料：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公章、法人章、財(cái)務(wù)章、公司章程、公司最近半年的流水、辦公室租賃合同。

個(gè)人材料：身份證、戶口本、結(jié)婚證(或離婚證離婚協(xié)議)房產(chǎn)證、個(gè)人近一年流水、最近半年公司流水、貸款用途合同，個(gè)人征信報(bào)告(更好是線下查詢的詳細(xì)版本)。

PS：銀行之間材料準(zhǔn)備有差異，部分銀行需要提供上下游經(jīng)營(yíng)合同、企業(yè)經(jīng)營(yíng)的收付發(fā)票、多套房或其他資產(chǎn)證明(根據(jù)銀行和個(gè)人情況而定)。

貸款金額與黃浦利率

貸款金額計(jì)算

標(biāo)準(zhǔn)住宅：一般可以申請(qǐng)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的70%(評(píng)估價(jià)是按照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算)，部分銀行可貸80-，個(gè)人經(jīng)營(yíng)抵押貸更高可貸3000W，一般1000萬以內(nèi)比較好申請(qǐng)。

別墅和商業(yè)房產(chǎn)：可貸金額一般是評(píng)估價(jià)值的50%-60%消費(fèi)抵押貸款：無論房子總價(jià)多少更高只能申請(qǐng)房產(chǎn)價(jià)值的70%，同時(shí)貸款額度不能超過300萬

一次抵押貸款：

10年先息后本每年審核一次中途不歸本年黃浦利率: 2.85%~3.2%

10年先息后本3年審核一次中途不歸本年黃浦利率：3.1%~3.5%

20年先息后本3年審核一次中途不歸本年黃浦利率：3.15~3.45%

PS:低于2.85%或者以下的黃浦利率申請(qǐng)較為苦難，需有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)痕跡的同時(shí)企業(yè)更好有一定亮點(diǎn)。

20年等額本息或等額本金3年審核一次中途不歸本：3.25-3.45%

二次抵押貸款：

10年先息后本每年審核一次中途不歸本年黃浦利率: 3.45%

10年先息后本3年還本續(xù)貸一次3.65%

10年先息后本3年無還本續(xù)貸一次3.5%~5.5%(小行正常寬松)

20年等額本息或等額本金3年審核一次中途不歸本：3.65-3.95%

可以看到先息后本和等額本息還款差額還是比較大的，先息后本適合前期還款壓力大的客群，滿一年后也部分或者全額還款，實(shí)際使用較為靈活。

還款方式解析

目前主流的還款方式有，先息后本、等額本息、等額本金、氣球貸

先息后本：

每月只支付黃浦利息，本金在10-20年到期后一次性歸還。先息后本相較于其他還款方式，他的月還款金額是最少的，很多粉絲可能對(duì)這種還款方式不太了解，覺得這種還款方式是黃浦利息支出最多的，其實(shí)這種還款方式比較靈活，貸款滿一年可以隨時(shí)提前還款，后續(xù)黃浦利息按照剩余本金計(jì)算。

等額本息和等額本金:

還款與按揭貸款相同，最長(zhǎng)可按照20年還款，每月歸還一定的本金和黃浦利息

行業(yè)名詞介紹

除了以上內(nèi)容中描述的一些貸款行業(yè)專用名詞以外，還有一些常見的名詞，以下千房也做下簡(jiǎn)單的介紹。

1、轉(zhuǎn)貸：

房子本身已經(jīng)有貸款不過因?yàn)轭~度低或者黃浦利息高，可在新的銀行從新重新批復(fù)一筆貸款，確定額度與黃浦利息都適合的前提下結(jié)清之前貸款，再提取新的銀行貸款的過程。

2、過橋墊資：

在轉(zhuǎn)貸的過程中，由于沒有足夠的現(xiàn)金去結(jié)清之前貸款，可找相關(guān)的過橋機(jī)構(gòu)“過橋墊資”用于結(jié)清錢銀行款項(xiàng)，目前上海的過橋費(fèi)用一般在萬6萬八，根據(jù)不同的機(jī)構(gòu)價(jià)格也有所不同。

相關(guān)事宜：轉(zhuǎn)貸的過橋周期一般在15天左右，過橋機(jī)構(gòu)一般更低7天起借，不足7天按照7天計(jì)算，部分過橋公司還會(huì)有一定的過橋手續(xù)用。

3、白戶：

沒有任何貸款記錄的貸款人，部分銀行不太喜歡”白戶”，由于沒有和銀行建立過信用關(guān)系，不確保是否有良好的還款習(xí)慣，建議”白戶”在申請(qǐng)抵押貸款前可先先辦理一張信用卡

4、貸款用途

經(jīng)營(yíng)抵押的貸款用途一般用于公司經(jīng)營(yíng)，用途一般為采購(gòu)經(jīng)營(yíng)所需貨品，最終的貸款是需要打入第三方賬戶的。

相關(guān)事項(xiàng)：多數(shù)銀行貸款金額1000W以內(nèi)可選擇第三方法人或者股東個(gè)人收款，部分大行需要打入第三方公司名下。

5、受托支付：

受托支付是銀行在放貸時(shí)常用的一種支付方式，一般是指放款銀行根據(jù)貸款人提供的購(gòu)銷合同實(shí)行支付委托，有銀行直接把款項(xiàng)轉(zhuǎn)入借款人提供的有效用途合同中的指定賬戶，主要的目的是為了避免貸款被申請(qǐng)人挪用。

6、評(píng)分/評(píng)級(jí)：

部分銀行已經(jīng)使用“大數(shù)據(jù)”模式，也就是說根據(jù)現(xiàn)有的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)結(jié)合客戶的征信等情況會(huì)有系統(tǒng)評(píng)分，評(píng)分越高的的客戶享受的優(yōu)惠就越多(如更低的黃浦利率和比較好的還款方式)，反之可能會(huì)導(dǎo)致黃浦利率上調(diào)或者拒貸。

7、白名單：

白名單分為單位白名單與房產(chǎn)白名單，申請(qǐng)黃浦信用貸款的時(shí)候?yàn)榘酌麊慰蛻羯暾?qǐng)黃浦信用貸款的額度相對(duì)高，黃浦利息也會(huì)給與優(yōu)惠，房產(chǎn)白名單大致是指每個(gè)銀行覺得位置好，處置方便的房產(chǎn)，白名單房產(chǎn)審批通過率會(huì)高一些。

8、一次抵押：一次抵押貸款是指目前房子里沒有貸款，準(zhǔn)備申請(qǐng)抵押貸款(與之前申請(qǐng)了幾次貸款無關(guān)，只要貸款結(jié)清都屬于一次抵押貸款)。

9、房產(chǎn)二次抵押貸款：

房產(chǎn)二次抵押貸款表示，目前房產(chǎn)已經(jīng)抵押給一家銀行或者貸款機(jī)構(gòu)，在不結(jié)清之前貸款的前提下，申請(qǐng)新的一筆抵押貸款。

相關(guān)事項(xiàng)：二次抵押貸款由于是在原有基礎(chǔ)上增加一筆新的貸款，對(duì)貸款人的要求有所提高。

10、無還本續(xù)貸：

無還本續(xù)貸是指，在額度有效期內(nèi)，不需要結(jié)清當(dāng)前貸款直接繼續(xù)續(xù)貸。如常見的20年先息后本產(chǎn)品需要每三年”無還本續(xù)貸”一次，續(xù)貸時(shí)主要關(guān)注的是公司是否存在，征信是否正常，同時(shí)有沒有大面積負(fù)責(zé)增加，如果都正常，多數(shù)銀行在“無還本續(xù)貸”業(yè)務(wù)上都相對(duì)寬松。

11、抽貸：

近年經(jīng)常有粉絲聽到這個(gè)詞，抽貸現(xiàn)象一般會(huì)出現(xiàn)違規(guī)使用資金，或資金回流的情況?？刂坪觅Y金流向、保持良好征信、同時(shí)在貸款存續(xù)期期不要注銷或者變更公司股權(quán)、經(jīng)過合理的貸后管理，一般不會(huì)有抽貸風(fēng)險(xiǎn)。

12：?jiǎn)涡?雙新：

新公司：公司持有時(shí)間小于半年;

新產(chǎn)證:新產(chǎn)證一般指房產(chǎn)證辦理時(shí)間小于6個(gè)月的房產(chǎn)證，部分銀行把持有時(shí)間在1年內(nèi)的房產(chǎn)證都?xì)w為新產(chǎn)證。

單新：指新房或者新公司雙新：房產(chǎn)證與公司都是新辦的;

雙新：是指公司與房產(chǎn)證都是新辦的。

13、好人好房

“好人”表示征信良好，負(fù)債低?！昂梅俊币话闶侵阜慨a(chǎn)位置好，房齡更好在20年內(nèi)，房產(chǎn)面積更好大于60平米以上，每個(gè)銀行對(duì)好人好房的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)有所不同。

相關(guān)事項(xiàng)：達(dá)到好人好房標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)部分銀行來說屬于優(yōu)質(zhì)客戶，在額度和黃浦利息上都有一定的優(yōu)待。