房產(chǎn)抵押涉及面廣，所需篇幅過長(zhǎng)，故分成上下兩篇，讀完此篇，記得要看下篇。

為了方便閱讀理解內(nèi)容，特意花了一個(gè)多鐘頭，制作了兩張思維導(dǎo)圖，看起來(lái)比較直觀易懂。

對(duì)于有需求辦理房屋抵押貸款的人，閱讀此文，對(duì)后期辦理具體業(yè)務(wù)會(huì)是一個(gè)很不錯(cuò)的參考文章

下面再上一個(gè)圖，就是實(shí)際房抵操作步驟和所需材料

個(gè)人客戶可以根據(jù)上述兩圖的內(nèi)容，對(duì)自己個(gè)人情況做個(gè)綜合評(píng)估，找出自身的問題和不足，加以解決，然后根據(jù)自身實(shí)際情況和需求，再去有針對(duì)性的選擇符合自己預(yù)期的銀行產(chǎn)品。

接下來(lái)我就把圖表中的一些關(guān)鍵問題，詳細(xì)講一講

A：年齡

大部分銀行對(duì)申請(qǐng)抵押貸款人的年齡，要求是18到69周歲，有些銀行規(guī)定可以做到70歲，蘇州這邊有，蘇州銀行，民生銀行，平安銀行，但是實(shí)際操作當(dāng)中是不會(huì)按銀行大綱來(lái)的。

一般年齡在22周歲以下，65周歲以上，靠自己個(gè)人申請(qǐng)是很難通過的，除非自身?xiàng)l件非常好，否則，銀行一般針對(duì)這兩類客戶群體，都需要其，提供共借人的。

原因就是規(guī)避潛在的風(fēng)險(xiǎn)，小于22歲，這類人一般剛畢業(yè)，沒有穩(wěn)定收入，償付能力不足，大于65歲的，涉及到大病?死亡的風(fēng)險(xiǎn)。所以這兩類人，對(duì)銀行來(lái)說是有風(fēng)險(xiǎn)的。

說到共借，再談一下另一種共借方式，非直系親屬共借，就是借款人沒有直系親屬，或者直系親屬遠(yuǎn)在國(guó)外回不來(lái)，這種情況經(jīng)過溝通有些銀行是可以受理，抵押和借款人非同一個(gè)自然人，非直系親屬共借方式的抵貸不一，蘇州這邊有民生村鎮(zhèn)銀行可以操作的，其他一些地方銀行業(yè)也能溝通。

B：婚姻

未婚和已婚的就不做多介紹了，未婚單身自己出面或者找父母共借就行

已婚的需要夫妻雙方出面辦理就行，如果一方背著一方單獨(dú)想辦理，這種一般不在銀行受理單位范圍內(nèi)的，也屬于違法的，出問題了有牢獄之災(zāi)。

再婚的，銀行一般要簡(jiǎn)單核一下婚史，有幾段婚姻，房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰，如果沒問題，夫妻雙方出面辦理就行了。

喪偶，如果另一半去世前，沒有立下房屋產(chǎn)權(quán)遺囑，這個(gè)辦理起來(lái)難度比較大，涉及面比較廣，主要是跟親屬間做財(cái)產(chǎn)公證，只要有一個(gè)人不配合公證，你這個(gè)就是屬于產(chǎn)權(quán)不明晰，銀行是不受理的。

C：行業(yè)和職業(yè)限制

主要限制的行業(yè)有，金融，房地產(chǎn)，娛樂，美容美發(fā)，洗浴足浴。還有一些也是限制的，還有一些產(chǎn)能過剩的周期性行業(yè)，煤炭，鋼鐵等等

職業(yè)方面，記者，律師，公務(wù)員，還有公檢法軍系統(tǒng)的，除了行政和后勤部門好點(diǎn)，其他部門職業(yè)一般都是受限制人群，銀行考慮的，這些人后期的貸后管理這塊可能不順暢。這個(gè)大家腦補(bǔ)一下，都懂得，我這里說的比較隱晦點(diǎn)。

D：征信報(bào)告

征信報(bào)告分祥版和簡(jiǎn)版，祥版需要本人攜帶身份證原件去銀行打印，簡(jiǎn)版在網(wǎng)上注冊(cè)申請(qǐng)就行，房抵是需要看祥版征信的。

銀行主要就是看你的逾期記錄，負(fù)債情況，查詢次數(shù)。一般看你兩年內(nèi)的逾期，有沒有連續(xù)90天逾期，總賬戶累計(jì)有沒有累計(jì)超過6次逾期。再看一下單個(gè)賬戶的逾期。連三累六是大部分銀行的征信紅線。過了，操作空間就會(huì)很窄的。

個(gè)別小銀行和外地銀行，有的能溝通，但是這個(gè)是有成本的，而且批的利息和額度都是有影響的。蘇州這邊有錫農(nóng)，民生村鎮(zhèn)銀行，昆山農(nóng)商行都能操作。

查詢次數(shù)，一般看你近半年和近兩個(gè)月的硬查詢次數(shù)，包括貸款審批，信用卡審批，保前審查，擔(dān)保審批，一般只要不是頻繁申請(qǐng)，都不會(huì)有啥問題，房抵對(duì)查詢相對(duì)于信貸要寬松很多，那種頻繁申請(qǐng)網(wǎng)貸的，查詢特別多的另說。

負(fù)債這塊，只要不是高的離譜，一般銀行都沒問題的，只要流水夠就行，房抵這塊，流水一般都好解決，大部分銀行都可以走曲線救國(guó)的路子，具體就不細(xì)說了。

E：貸款審批周期

以蘇州市場(chǎng)這邊為例，國(guó)有四大行要30天左右，農(nóng)行和建行差不多要兩個(gè)月時(shí)間。

一般全國(guó)性商業(yè)銀行在10天左右，比較快的就是一些本地農(nóng)商銀行，五個(gè)工作日，就可以搞定，他們可以把流程簡(jiǎn)化縮短，可以下戶簽約，收資料一起完成，比如張家港農(nóng)商銀行，常熟農(nóng)商銀行都是，還可以他項(xiàng)加急，見回執(zhí)就放款的。

但是各有利弊吧，效率高了，利息也高，一般一抵都要在年華6左右了，好處就是快，征信，營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地都有變通的余地?？磦€(gè)人需求吧，臨時(shí)急需用錢短期周轉(zhuǎn)的可以考慮的，又不是長(zhǎng)期用，實(shí)際差不了多少錢。

如果是長(zhǎng)期用的，自身?xiàng)l件不錯(cuò)，其他方面也都符合，加之也不是特別急需，就可以申請(qǐng)四大行的產(chǎn)品，花點(diǎn)時(shí)間等就是了，畢竟他們的利率確實(shí)低，一般在年華4左右就能辦下來(lái)的。做個(gè)10年期的，確實(shí)要省一大筆利息的。

介于時(shí)間和文章篇幅所限，本節(jié)先寫到這里了，下篇會(huì)接著本章往下延伸講解的。