“原以為我購買的房子有按揭，過戶起來會很麻煩，現(xiàn)在不用等房貸結(jié)清就能過戶交易。在銀行客戶經(jīng)理的幫助下，很順利就把業(yè)務(wù)辦好了！”在浙江金華市不動產(chǎn)登記中心，剛辦好房產(chǎn)證過戶的劉先生感慨道。

無需結(jié)清現(xiàn)有房貸，賣房可以“帶押過戶”了！

什么是帶押過戶？有什么好處？如何辦理？需要滿足哪些條件？辦理過程中還有哪些需要注意的問題？

《金融時報》記者采訪了地方銀行、房地產(chǎn)中介以及業(yè)內(nèi)專家，為大家詳細(xì)解答。

什么是帶押過戶？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：其實，“帶押過戶”是依據(jù)《民法典》第406條“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定”而來的約定俗成的稱呼，也即在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。其目的就是降低交易成本、提高交易效率。

金融時報記者：簡單理解，帶押過戶，就是“帶著抵押貸款和房屋一起，過戶給下一個購房者”。交易雙方可在原抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，實質(zhì)上，賣方將存在抵押貸款的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給買方，買方同時完成抵押貸款的抵押登記。

如果你想要賣房過戶，但是抵押貸款還沒有還清，那就不再需要提前籌措資金、結(jié)清現(xiàn)有房貸，可以直接申請帶押過戶。

帶押過戶帶來了哪些好處和便利？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：近年來， “賣一買一”、“賣小買大”、“新市民買小戶型、二手房，老市民置換大戶型、改善房”的連環(huán)單非常普遍。表現(xiàn)在交易市場上，多為出售手上的小面積二手住房，置換大面積二手住房或新房。但由于交易鏈條較長、成本較高、周期較長，導(dǎo)致交易循環(huán)不暢。

“帶押過戶”就是要解決這個問題。落地后能夠起到一舉多得的積極效果：縮短二手房交易周期；節(jié)省過橋資金成本，降低風(fēng)險；并且有助于盤活二手房市場，暢通市場交易循環(huán)。

金融時報記者：帶押過戶的優(yōu)勢在于，可以實現(xiàn)“一次申請、合并審核、同步辦結(jié)”，方便買賣雙方，而且交易過程中沒有額外的費(fèi)用。

對售房者來說，可以解決交易過程中存在的還貸資金籌措難等問題，規(guī)避資金風(fēng)險，省掉過橋資金成本。

對于買房人來說，可以減少交易環(huán)節(jié)，一次性完成過戶、重新抵押手續(xù)。

從整個房地產(chǎn)市場來看，可以讓市場交易循環(huán)暢通。

當(dāng)前，全國已經(jīng)有15個省份100多個市開展了“帶押過戶”試點(diǎn)，共辦理業(yè)務(wù)1.3萬余筆。其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。

想辦理帶押過戶，要滿足哪些條件？

金融時報記者：“帶押過戶”主要適用于在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當(dāng)前無逾期。

以北京市為例，申請帶押過戶須同時滿足以下幾方面條件：

一是本市個人存量住房交易；（房子是個人產(chǎn)權(quán)，公司產(chǎn)權(quán)不行）

二是交易住房在轄內(nèi)商業(yè)銀行設(shè)立且僅存一次有效抵押；（只能有一次抵押，二次或多次抵押的不行）

三是交易賣方未結(jié)清貸款為個人住房商業(yè)貸款，或已還清公積金貸款且無相應(yīng)抵押登記的組合貸款；（剩余房貸需要是商業(yè)按揭貸款，經(jīng)營貸不行，組合貸必須還清公積金部分）

四是交易買方全款或辦理個人住房商業(yè)貸款購房。（買方必須是全款購房或者只申請純商業(yè)貸款）

對于擁有組合貸的房主來說，還款壓力變小了，由原來需還清全部貸款變成了只需還清公積金貸款部分即可過戶。

如何辦理？

北京市豐臺區(qū)房地產(chǎn)中介：以北京市為例，辦理步驟主要可以分為五步：

1、買賣雙方自行或是在中介機(jī)構(gòu)居間服務(wù)下達(dá)成房屋買賣意向，簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，合同中需約定同意“帶押過戶”；

2、買賣雙方需在北京市存量房交易服務(wù)平臺辦理房屋網(wǎng)簽；

3、需向銀行申請“帶押過戶”；

4、買賣雙方及相關(guān)方應(yīng)在不動產(chǎn)登記中心辦理“帶押過戶”登記手續(xù)；

5、買方房貸發(fā)放，分別結(jié)清賣方原貸款及賣方實收款。

金融時報記者：據(jù)銀行工作人員介紹，辦理貸款手續(xù)和普通的二手房交易幾乎沒有差異，唯一的不同是在網(wǎng)簽時，雙方要簽一個帶押過戶協(xié)議。

目前，銀行與中介辦理流程都很方便，大部分10個工作日內(nèi)就能完成申請到過戶。

可以跨行辦理嗎？

金融時報記者：據(jù)了解，針對符合要求的貸款業(yè)務(wù)需求，北京市已經(jīng)推出“帶押過戶”的銀行表示，“帶押過戶”業(yè)務(wù)依托北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)，銀行可提供轄內(nèi)貸款（同行內(nèi)貸款）、跨行貸款和全款購買3種情形下的個人存量住房交易，買賣雙方可根據(jù)房屋實際交易情況選擇適用的辦理流程。

目前，各地都陸續(xù)有成交案例。在部分省市，引入公證機(jī)構(gòu)參與“帶押過戶”，有效解決了傳統(tǒng)模式下“帶押”二手房“轉(zhuǎn)貸”周期長、交易成本高等問題。

目前辦理過程中，買賣雙方在同一家銀行申請辦理貸款會更加順暢，“跨行”辦理交易時間會相對較長。

組合貸如何辦理？

金融時報記者：需要先將其中的公積金貸款還清，再去辦理帶押過戶。

買賣雙方貸款存在差額怎么辦？

金融時報記者：據(jù)銀行工作人員介紹，當(dāng)前，買方申請貸款后，銀行會按照市場化原則自主審批，如買方首付款和貸款金額之和不足以結(jié)清賣方貸款，需由賣方向銀行補(bǔ)齊差額部分。

銀行是否會收取額外費(fèi)用？

農(nóng)行浙江分行相關(guān)負(fù)責(zé)人：在辦理過程中，客戶無需支付額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)。

“帶押過戶”是否可能存在風(fēng)險？

金融時報記者：業(yè)內(nèi)專家表示，做好“帶押過戶”工作要平衡便利與安全的關(guān)系，在接下來的推進(jìn)過程中，要切實防范“一房二賣”、抵押權(quán)懸空等風(fēng)險。為此，各地可積極引入預(yù)告登記制度，通過預(yù)告登記降低風(fēng)險隱患，有效維護(hù)各方合法權(quán)益，保障金融安全。