24日，人民銀行會同相關(guān)部門聯(lián)合印發(fā)農(nóng)村“兩權(quán)”（農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)）抵押貸款試點暫行辦法，并公布了試點縣名單。其中，我省長垣縣、安陽縣、寶豐縣、鄧州市、濟(jì)源市、長葛市、遂平縣、固始縣、?？h等９縣市列入農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點縣；滑縣、蘭考縣則被列入農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點縣。

□東方今報記者 李長需

抵押貸款應(yīng)用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營

瀏覽“兩個辦法”內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，從貸款對象、貸款管理、風(fēng)險補(bǔ)償、配套支持措施、試點監(jiān)測評估等多方面，對金融機(jī)構(gòu)、試點地區(qū)和相關(guān)部門推進(jìn)落實“兩權(quán)”抵押貸款試點明確了政策要求。

其中強(qiáng)調(diào)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)合理自主確定貸款抵押率、額度、期限、利率，簡化貸款手續(xù)，加強(qiáng)貸款風(fēng)險控制；要求借款人獲得的“兩權(quán)”抵押貸款應(yīng)主要用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營等貸款人認(rèn)可的合法途徑。試點地區(qū)政府要扎實推進(jìn)確權(quán)登記頒證、流轉(zhuǎn)交易平臺搭建、價值評估、抵押物處置等配套工作，為農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點提供基礎(chǔ)支持。

列入征地拆遷的不能抵押

是不是有房有地就可抵押？顯然不是，無論是用住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)做抵押的，還是用土地承包經(jīng)營權(quán)做抵押的，都要求具有完全民事行為能力且無不良信用記錄；都要求權(quán)屬沒有爭議，其中前者要求有政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的權(quán)屬證明，還得是未列入征地拆遷范圍的。

此外，用住房所有權(quán)及宅基地使用權(quán)抵押的，還要求除抵押的住房外，借款人應(yīng)有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關(guān)證明材料；所在的集體經(jīng)濟(jì)組織書面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置；以共有住房抵押的，還得取得其他共有人的同意。而用土地承包權(quán)做抵押的，還應(yīng)依法擁有縣級以上人民政府或政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的土地承包經(jīng)營權(quán)證，且承包方已明確告知發(fā)包方承包土地的抵押事宜。

通過合法流轉(zhuǎn)方式獲得承包土地經(jīng)營權(quán)的，能不能貸款？當(dāng)然能，不過要同時符合以下條件：具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理能力，無不良信用記錄；用于抵押的承包土地沒有權(quán)屬爭議；已經(jīng)與承包方或者經(jīng)承包方書面委托的組織或個人簽訂了合法有效的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，或依流轉(zhuǎn)合同取得了土地經(jīng)營權(quán)權(quán)屬確認(rèn)證明，并已按合同約定方式支付了土地租金；承包方同意承包土地的經(jīng)營權(quán)可用于抵押及合法再流轉(zhuǎn)；承包方已明確告知發(fā)包方土地的抵押事宜。

抵押到期賴賬怎么辦

對于金融機(jī)構(gòu)而言，“兩權(quán)”抵押貸款被認(rèn)為是“難啃的硬骨頭”。之前一些地區(qū)的“兩權(quán)”試點抵押已開始出現(xiàn)壞賬記錄，有的甚至演變成了訴訟。而對于關(guān)鍵的抵押物處置，目前還沒有明確的法律法規(guī)支撐。

為此，“兩個辦法”提出了鼓勵試點地區(qū)政府設(shè)立農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)或農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押風(fēng)險補(bǔ)償基金，用于分擔(dān)自然災(zāi)害等不可抗力造成的貸款損失，或根據(jù)地方財力對農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)或農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款給予適當(dāng)貼息，增強(qiáng)貸款人放貸激勵；此外，還鼓勵試點地區(qū)通過政府性擔(dān)保公司提供擔(dān)保等方式為抵押貸款主體融資增信。

如果借款人不履行到期債務(wù)耍老賴，“兩個辦法”也做出了明確應(yīng)對：對于土地承包經(jīng)營權(quán)貸款，貸款人可依法采取貸款重組、按序清償、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、交易平臺掛牌再流轉(zhuǎn)等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應(yīng)由貸款人優(yōu)先受償；對于農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款，貸款人應(yīng)當(dāng)結(jié)合試點地區(qū)實際情況，配合試點地區(qū)政府在保障農(nóng)民基本居住權(quán)的前提下，通過貸款重組、按序清償、房產(chǎn)變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應(yīng)由貸款人優(yōu)先受償。

“耕地、宅基地不得抵押”障礙已突破

之前，《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》都有關(guān)于“耕地、宅基地等集體所有土地不得抵押”的規(guī)定，但去年12月27日，十二屆全國人大常委會第十八次會議審議通過了《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別展示調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，對“兩權(quán)”抵押貸款試點地區(qū)進(jìn)行了法律授權(quán)。這意味著，試點地區(qū)在開展相關(guān)業(yè)務(wù)時已不存在法律障礙。

據(jù)了解，截至目前，農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點共涉及232個縣級行政區(qū)，與農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點59個縣級行政區(qū)，有13個地區(qū)重疊，兩項試點共計278個縣級行政區(qū)，大約占全國縣域行政區(qū)域的9.7%。其中，我省長垣縣、安陽縣、寶豐縣、鄧州市、濟(jì)源市、長葛市、遂平縣、固始縣、?？h等９縣市列入農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點縣；滑縣、蘭考縣則被列入農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點縣。