在銀行普遍加息利率上浮，房產(chǎn)抵押貸款政策較之前普遍收緊的大趨勢下，近期咨詢北金網(wǎng)的朋友中，有二抵需求的客戶甚至多于一抵需求。

主要原因有兩個：

1、原來的貸款（一抵）利息比較低，比如公積金貸，舍不得還掉一抵。

2、如果還掉一抵（一抵轉(zhuǎn)單）操作比較麻煩（需要下家批貸，墊資還上家，解押，抵押等操作步驟），如果沒有一抵還款能力的話，還需要額外支出一定的銀行過橋墊資費用（北京市場價按照10天為周期單位計算，10天0.8%-1%左右）。

今天，我給大家細說一下二抵。二抵和一抵大致是相同的，一些比較基礎(chǔ)的貸款知識我就不多講了，我將從如下幾點說起：

l 什么叫房產(chǎn)二抵？

l 為什么多數(shù)銀行不愿意做二抵業(yè)務(wù)？

l 二抵的額度如何計算？

l 辦理房產(chǎn)二抵有注意哪些事項。

l 目前北京市場有哪些機構(gòu)可以做二抵，產(chǎn)品如何選擇。

相信認真讀過此文，對二抵就有一個比較清楚的認識。

什么叫房產(chǎn)二抵？

所謂“房產(chǎn)二抵”，全稱“房屋二次抵押貸款”，又叫房屋“凈值貸”，有的銀行也叫房屋“余值貸”或“余額貸”。就是將已經(jīng)抵押了的房產(chǎn)（買房時的按揭，或者做的銀行抵押消費貸，抵押經(jīng)營貸）再次抵押。也就是說，借款人可以不用還清以前的貸款，直接用房產(chǎn)再次申請抵押借款(房本上會被再次蓋一個抵押的小紅章)。

為什么多數(shù)銀行不愿意做二抵業(yè)務(wù)？

一抵二抵從放款機構(gòu)的角度講，涉及到一個情況叫優(yōu)先受償順序，是指同一財產(chǎn)向兩個以上抵押人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款應(yīng)當優(yōu)先清償誰的債權(quán)。抵押權(quán)的順序，直接影響抵押權(quán)人能否得到充分的清償，這是抵押權(quán)人的一項權(quán)利，一般稱為順序權(quán)，或次序權(quán)。這里我們先把一些相關(guān)的法律條文展示一下：

1、《物權(quán)法》第199條規(guī)定：“同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：(一)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；(二)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；(三)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償?！?/p>

2、《擔保法解釋》第58條規(guī)定：當事人同一天在不同的法定登記部門辦理抵押物登記的，視為順序相同。因登記部門的原因致使抵押物進行連續(xù)登記的，抵押物第一次登記的日期，視為抵押物登記的日期，并依次確定抵押權(quán)的順序。抵押權(quán)不以登記為生效要件的，已登記的抵押權(quán)的順序先于未登記的抵押權(quán)的順序，未登記的抵押權(quán)的順序以抵押合同簽訂生效的先后時間為準，抵押合同同一日生效的，抵押權(quán)的順序相同。但是，由于未經(jīng)登記的抵押權(quán)無對抗效力，即使先設(shè)定的抵押權(quán)也不能對抗后設(shè)定的抵押權(quán)。

3、《擔保法解釋》第76條規(guī)定：同一動產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，當事人未辦理抵押物登記，實現(xiàn)抵押權(quán)時，各抵押權(quán)人按照債權(quán)比例受償。

所以你想，如果一套房子抵押給兩個銀行，一旦出現(xiàn)壞賬，不能還款，在房產(chǎn)處置時會牽涉到兩家銀行，增加債務(wù)處理難度。先登記的抵押權(quán)效力優(yōu)先于后登記的抵押權(quán)。也就是說一抵大于二抵對房產(chǎn)的優(yōu)先清償權(quán)。

但尤其是大城市，貸款按揭買房的比例非常大，畢竟優(yōu)質(zhì)的二抵客戶還是比較多的。有一些銀行也不想錯過這塊蛋糕。我們后邊介紹北京哪些銀行做二抵業(yè)務(wù)。

房產(chǎn)二抵額度如何計算？

房產(chǎn)二抵額度一般按照公式“房屋價值*抵押率-原貸款的本金余額”計算。

房屋價值：指房屋的評估價值。注意：這個評估價值是專業(yè)的房產(chǎn)評估公司給的評估值，不是市面上房產(chǎn)中介說的賣價。具體可以咨詢北金網(wǎng)進行房產(chǎn)估值。

抵押率：一般以住宅做二抵的，抵押率最高不超過70%；以商業(yè)用房做二抵的，抵押率最高不超過50%。

原貸款的本金余額：也就是一抵未還的剩余金額。這里有一個概念叫最高額抵押，如果是這種情況，有的銀行按照一抵的總金額算一抵剩余金額,這個問題后邊我們再做詳敘。

做二抵之前，有哪些注意事項？

1、房本要“在手里”，也就是要能拿出來辦理抵押登記。

現(xiàn)在很多銀行為了規(guī)避風(fēng)險，辦理完抵押消費貸或經(jīng)營貸以后，是要扣押客戶房本的，有少數(shù)銀行甚至連按揭貸款都要收押房本。很久之前有一些沒有做過二抵的客戶咨詢了很久貸款問題，最后決定做的時候才知道房本還扣押在銀行，咨詢當初的業(yè)務(wù)經(jīng)理得到的回復(fù)是拿不出來，除非還款。

2、要看一抵是什么類型的貸款？

是否為買房按揭？還是房子買完后又做的抵押消費貸或抵押經(jīng)營貸？還是抵押給非銀行機構(gòu)的短期拆借貸款？

根據(jù)這個表可以看出，如果一抵是按揭，這是最好的情況，那只要能做二抵的統(tǒng)統(tǒng)都可以受理；如果一抵是非按揭，那銀行一般就不受理了。如果抵押給典當機構(gòu)或者民間，一般二抵就不用考慮了。只能考慮一抵轉(zhuǎn)單了。

3、該房子要有足夠的抵押額度。

上邊我們介紹過如何計算二抵額度，看看您的房子二抵可貸額度與一抵額度差多少。這里有一個說法叫“大頭小尾”，意思是一抵金額不能遠遠大于二抵金額。比如你房子評估值200萬，7成140萬，減去一抵金額120萬，余值也就剩下20萬。一抵120萬和二抵可貸額度20萬相比，這就叫大頭小尾了?！按箢^小尾”的情況，從放款機構(gòu)的角度考慮，二抵的風(fēng)險相對高一些不說，費盡周折給你二次抵押完了，給你的額度還不如一抵金額的一半。很多機構(gòu)就覺得這種情況不值得做了。當然，認定大頭小尾標準不一樣，具體看放款機構(gòu)。

4，一抵是否為最高額抵押。

最高額抵押權(quán)和一般抵押權(quán)是銀行的兩種擔保方式。這里不對兩種抵押權(quán)做過多的解釋，您可以看一下一抵的抵押貸款合同，會在首頁或者比較清楚的位置寫明是屬于哪一類，或者直接咨詢當初辦理貸款業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理。如果是最高額抵押，那有一些二抵產(chǎn)品是無法申請的，有一些會影響貸款額度，計算額度時減去的就不是剩余貸款額度，而是一抵貸款的總額度了。

5，買房按揭貸款還款多久了？

如果一抵是按揭貸，一般大銀行對按揭的時間有要求，不是剛剛貸款買了房子就能做大銀行二抵的。比如中信二抵要求一抵按揭得1年以上。浙商銀行二抵要求一抵按揭得3年以上。但非銀行機構(gòu)一般不對按揭時間有要求。

6，看一抵在哪個銀行

如果一抵和二抵是同一家銀行，相對更好操作。比如也許根據(jù)具體情況還可以多計算一些額度。

二抵機構(gòu)有哪些？如何選擇合適的機構(gòu)？

和一抵一樣，可以做二抵的機構(gòu)我們一般分為三類：

產(chǎn)品如何選擇？就看你的需求！

1、看借款期限和用款緊迫度。

如果只是想短期拆借一下（用款1-6個月就能還款），建議選擇非銀行機構(gòu)。如果考慮貸款期限越長越好，那毫不猶豫選擇低息的銀行。

2、一抵額度比較小，建議還掉一抵，重新做抵押消費或抵押經(jīng)營貸。

下面我們?yōu)槟鷻M向?qū)Ρ缺本┦袌鲎龆直容^好的三大銀行產(chǎn)品。

重點說一下：二抵如果走銀行，那必須做企業(yè)經(jīng)營貸?？磮D表，中信銀行是認可公司實際控制人的。如果做過多次貸款的朋友，應(yīng)該知道這個實際控制人的重要意義了吧。這里不做過多描述。這里需要重點說明一下：招商銀行的二抵是不認實際控制人的，一抵是認可的。

非銀行機構(gòu)放款的二抵產(chǎn)品也比較多，具體登錄北金網(wǎng)（）查閱或者在北金網(wǎng)微信公共賬號中直接咨詢。有的產(chǎn)品非常靈活，而且利率相對銀行只是高了一點（年化8%-12%），在放款時間（最快2天放款）和放款概率（基本只審核房子和征信）要有很大保障。我們給您推薦產(chǎn)品都是通過實踐經(jīng)驗和近期的總體放款政策總結(jié)的優(yōu)勢產(chǎn)品，這里不做過多的產(chǎn)品展示。