西安暫不具備『商轉(zhuǎn)公』條件

去年5月，西安市住房公積金管理中心在對網(wǎng)友關于“商轉(zhuǎn)公”問題的回復中提到，將進一步加強政策調(diào)研，在確保職工正常提取和貸款所需資金的前提下，視今年貸款投放及資金流動性情況，研究重啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務事宜。

為何是重啟？2017年，西安曾短暫試行過“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務。正常連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上，購買自住普通住房時，辦理了個人住房商業(yè)貸款的職工，可以申請“商轉(zhuǎn)公”貸款。該政策于當年4月施行，卻在同年9月停止。

時隔6年，重啟一詞被首次提及，讓不少背負商貸重擔的購房者看到了一絲曙光。

2023年8月16日，國家金融監(jiān)督管理總局陜西監(jiān)管局發(fā)布《對陜西省十四屆人大一次會議第179號建議的答復函》，其中明確表示，建議住房管理部門在西安開辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務。

國家金融監(jiān)督管理總局陜西監(jiān)管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，西安市個人住房貸款存量較大，截至6月末，占全省的69.13%，在西安市開辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務，將大幅減輕繳存職工還款壓力，且受益面較廣，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和恢復擴大陜西省消費市場都有一定的積極作用。

2023年12月26日，西安住房公積金管理中心在最新一則有關“商轉(zhuǎn)公”的回復中表示：目前西安地區(qū)個人住房商貸余額巨大，重啟“商轉(zhuǎn)公”貸款所需資金缺口較大，中心暫不具備開展“商轉(zhuǎn)公”的條件。

從“研究重啟”到“暫不具備”，回應的突然轉(zhuǎn)變，給不少人潑了一盆冷水。

>>其他地市

陜西10個地市只剩西安未實施『商轉(zhuǎn)公』

陜西其他地市情況如何？

2023年3月31日，渭南市發(fā)布了《個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款管理暫行辦法》，宣布從4月1日起正式重啟“商轉(zhuǎn)公”。

隨著渭南這一房貸“新政”的發(fā)布，陜西10個地市中，目前僅剩西安沒有開啟“商轉(zhuǎn)公”。

而在2023年1月，蘭州市開通商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個人住房公積金貸款業(yè)務，成為西北五省中第4個實施“商轉(zhuǎn)公”政策的省會城市。

渭南市在上述辦法中提到，“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務啟動或停止須依據(jù)本市住房公積金個貸率現(xiàn)狀，按照合理使用資金、確保資金流動性安全的原則，充分研判本市房地產(chǎn)市場潛在住房貸款需求，適時根據(jù)資金使用情況進行調(diào)整。

當全市公積金個貸率低于80%，且有下行趨勢時，公積金中心應擇機啟動“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務；全市公積金個貸率高于90%，且有上行趨勢時，公積金中心可根據(jù)房地產(chǎn)市場貸款資金需求等綜合因素來研判確定部分停辦或?qū)嵭休喓虬才拧吧剔D(zhuǎn)公”貸款業(yè)務；全市公積金個貸率高于95%時，應及時停辦“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務。

顯然，個貸率是能否重啟“商轉(zhuǎn)公”的重要參考因素。

>>全國概況

2023多地重啟『商轉(zhuǎn)公』

有城市因個貸率突破閾值『限流』

放眼全國，2023年以來，包括重慶、哈爾濱、蘇州、蕪湖、贛州在內(nèi)的多個城市實施或重啟“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務，并明確辦理條件。

10月20日，山西省省級機關住房資金管理中心發(fā)布《關于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，也提到了調(diào)整住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款：2018年10月1日至2023年10月20日期間商業(yè)銀行發(fā)放的住房商業(yè)貸款，貸款房屋取得不動產(chǎn)權證書后，可以申請辦理住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務。

在重啟“商轉(zhuǎn)公”的同時，各地也在相關政策中，依照個貸率設置了預警標準。

2023年4月28日，長沙住房公積金管理中心公布的《關于進一步優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務的通知》明確，新增順位抵押方式辦理商貸轉(zhuǎn)公積金貸款。但新政實施僅短短兩個月，因個貸率達到了85.99%，長沙便對“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務進行了限流，要求從7月10日起，只有一套自住房的職工家庭才可申請“商轉(zhuǎn)公”。并提出“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務根據(jù)長沙住房公積金管理中心個貸率實時情況實行動態(tài)管理。當月個貸率達到85%或90%閾值時，實施相應管控措施。

根據(jù)住建部、財政部和中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《全國住房公積金2022年年度報告》，截至2022年末，住房公積金繳存余額9.245萬億元，貸款余額7.298萬億元，個貸率78.94%。而同期個人住房貸款余額為38.8萬億元，住房公積金繳存余額顯然難以支撐個人住房貸款余額。因此，嘗試放開“商轉(zhuǎn)公”的口子，勢必要設置一定的限制條件。

>>西安數(shù)據(jù)

近9個月西安住房公積金個貸率均高于90%

根據(jù)西安住房公積金管理中心發(fā)布數(shù)據(jù)，華商報記者統(tǒng)計了近四年來西安市住房公積金個貸率。

2020年至2022年上半年，西安市個貸率整體處于下降態(tài)勢：

2021年6月，個貸率跌破90%，降至88.99%；

2022年1月，個貸率跌破85%，降至84.61%；

2022年6月，個貸率降至谷底，為82.94%。

此后，西安市級個貸率開始回漲并一路攀升：

2022年8月，個貸率突破85%，漲至85.06%；

2023年4月，個貸率突破90%，漲至90.29%；

依照西安住房公積金管理中心最新發(fā)布的三個月數(shù)據(jù)，2023年9月至11月的個貸率分別為92.01%、92.13%、92.86%。

2019年4月，西安住房公積金管理中心曾印發(fā)《西安住房公積金管理中心資金流動性風險防控辦法》，明確通過對個貸率和資金流量的綜合研判，實行三級響應，設置提取政策、貸款倍數(shù)和貸款額度動態(tài)調(diào)整等風險防控措施。其中，一級響應指個貸率連續(xù)三個月在85%-90%之間，二級響應指個貸率連續(xù)三個月在90%-95%之間，三級響應指個貸率連續(xù)三個月在95%以上。

由此可見，在西安住房公積金風險防控體系中，若個貸率高于85%，西安基本無望重啟“商轉(zhuǎn)公”。

>>算一筆賬

65萬元房貸『商轉(zhuǎn)公』后能省13萬利息

據(jù)了解，當前各地房貸利率主要采用5年期LPR（貸款市場報價利率）+基點的形式。目前西安多數(shù)銀行首套利率為4%，即4.2%（LPR）+（-20基點）。

以當前西安單繳存職工個人住房公積金貸款最高額度65萬元來算，貸款30年，按照等額本息還款。商業(yè)貸款還款總額113.07萬元，每月還款3140.79元；公積金貸款還款總額99.92萬元，每月還款2775.61元。若能進行“商轉(zhuǎn)公”，還款總額將減少13.15萬元，月供減少365.18元。

截至去年12月底西安個貸率升至96%

今年降至85%的幾率很小

2023年已結(jié)束，新的一年是否有可能重啟“商轉(zhuǎn)公”？

1月4日，西安住房公積金管理中心相關負責人表示，重啟“商轉(zhuǎn)公”的前提，需要保證現(xiàn)有繳存職工能夠正常提取和貸款。目前全國副省級城市中，只有兩個城市實行“商轉(zhuǎn)公”，且都處于高負債運行。西安能否重啟“商轉(zhuǎn)公”，還得看未來的房地產(chǎn)走勢。

該負責人告訴華商報記者，2023年西安住房公積金個貸率持續(xù)過高，截至12月底，個貸率已升至96%。作為衡量“商轉(zhuǎn)公”是否能重啟的重要指標，個貸率需要降至85%以下才能考慮重啟事宜。而個貸率由市場調(diào)節(jié)，無法通過政策進行干預?！案鶕?jù)現(xiàn)有情況來看，2024年西安個貸率降至85%的幾率很小?！?/p>

“目前國家不斷降低商貸利率，已經(jīng)接近于公積金貸款利率，降低了還貸壓力，以此來促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”該負責人說。

>>走向預測

東莞取消首套房貸利率下限

2024住房商貸利率或仍存在下調(diào)空間

“商轉(zhuǎn)公”重啟艱難，但購房者仍舊呼聲高漲，畢竟看似輕微的利率降低，能讓購房者還貸之路輕松不少。

住房公積金貸款的低利率讓人心動，但不可否認，商貸利率也在逐年下調(diào)，當前西安房貸利率已降至歷史最低值，相關房貸政策也在不斷調(diào)整。

2023年8月31日，中國人民銀行和國家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

根據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局披露的數(shù)據(jù)，截至2023年9月末，超過22萬億元的存量房貸利率得到了下調(diào)，平均降幅0.73個百分點，惠及1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億到1700億元。

11月27日，中國人民銀行發(fā)布的《2023年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》指出，要持續(xù)深化利率市場化改革，釋放貸款市場報價利率改革紅利，有效發(fā)揮存款利率市場化調(diào)整機制作用，維護好存貸款市場秩序，進一步推動金融機構降低實際貸款利率。這一說法釋放出了積極信號：房貸利率或仍存在下調(diào)空間。

2024年新年伊始，廣東東莞宣布，自1月1日起，實施階段性取消首套房貸利率下限，具體利率由各銀行根據(jù)市場化、法制化自主確定。這意味著東莞現(xiàn)有首套房貸利率下限LPR-20BP將突破20BP的限定，更有利于減少居民利息支出，這也意味著，在西安“商轉(zhuǎn)公”重啟無望的當下，期待商貸利率繼續(xù)下調(diào)，不失為一種新的出路。 華商報記者 白仲夏