新的房貸利率一路下行，最新的5年期LPR已降至4.3%，而存量房貸利率調(diào)降尚無消息，這讓不少“高位站崗”的還貸族掀起一波提前還貸潮。

今年以來，多位購(gòu)房者反映，提前還貸在銀行排隊(duì)時(shí)間較長(zhǎng)。而最近監(jiān)管也出來表態(tài)，督促銀行加速審核，及時(shí)滿足貸款者的還貸需求。

作為供房一族，如果告訴你，除了提前還貸，還有一個(gè)可以幫你節(jié)省大筆房貸利息支出的方案，你是否會(huì)心動(dòng)？理論上，大家都想試一試。

有需求就有市場(chǎng)，有市場(chǎng)就有發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的眼睛，也就有了所謂的方案——轉(zhuǎn)貸降息，即貸款人借助第三方助貸機(jī)構(gòu)的一系列操作，將個(gè)人房產(chǎn)按揭貸款轉(zhuǎn)換為利率更低的個(gè)人房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款，以達(dá)到減少利息支出，降低負(fù)債成本的效果。

看似一個(gè)很“絕妙”的方案，但對(duì)普通購(gòu)房者而言，其背后隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，且聽21投教君一一講解。

市場(chǎng)從何而來？

首先，要從房貸利率說起。2021年上半年，在“房住不炒”的總體要求下，為了有效抑制投機(jī)炒房、穩(wěn)定樓市預(yù)期，房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策持續(xù)加碼，全國(guó)各地房貸利率節(jié)節(jié)攀升。

以一線城市廣州為例，2021年前8月，廣州房貸利率五次提價(jià)，最高時(shí)該地區(qū)主流商業(yè)銀行的首二套房貸利率分別不低于5.85%和6.05%。更有大量二三線城市首套房貸利率直接破“6”，比如蘇州首套最高達(dá)到6.2%，杭州首套最高達(dá)到6.3%，鄭州首套最高則達(dá)到6.37%。

但2021下半年開始，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，金融監(jiān)管部門有序調(diào)整樓市金融監(jiān)管政策，全國(guó)房貸利率進(jìn)入調(diào)降期。尤其是2022年以來，受國(guó)際形勢(shì)動(dòng)蕩、國(guó)內(nèi)疫 情多點(diǎn)散發(fā)等因素的超預(yù)期影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，在穩(wěn)增長(zhǎng)的要求下，央行多次下調(diào)LPR報(bào)價(jià)并降低房貸利率下限，這直接推動(dòng)全國(guó)各地房貸利率大幅度調(diào)降。

今年2月初，貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至1月末，在其觀測(cè)的103個(gè)城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)。其中，首套利率4.0%的有兩個(gè)城市，利率3.95%的有4個(gè)城市，3.9%的有9城，3.8%的有11城，首套利率3.7%的城市有4個(gè)。而業(yè)內(nèi)人士普遍指出，未來房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)。

房貸利率持續(xù)下調(diào)，對(duì)新增房貸無疑是極大的利好，但存量房貸卻享受不到此種優(yōu)惠，這讓早已背負(fù)上高額房貸利息，特別是去年上半年剛“上車”的供房族產(chǎn)生了巨大的心理落差，也讓善于“包裝”的貸款中介發(fā)現(xiàn)了“商機(jī)”，有針對(duì)性地推出了“轉(zhuǎn)貸降息”的“解決方案”。

再來說說房抵經(jīng)營(yíng)貸。作為一款帶有普惠性質(zhì)的信貸產(chǎn)品，房抵經(jīng)營(yíng)貸主要用于支持小微企業(yè)和個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，貸款額度一般為抵押物的7成甚至更高。

近年來，國(guó)家為了支持小微企業(yè)等群體的發(fā)展，持續(xù)推動(dòng)銀行金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)該群體的金融供給，并要求貸款利率要逐年下降。比如去年4月份，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于2022年進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持小微企業(yè)發(fā)展工作的通知》指出，銀行業(yè)要繼續(xù)實(shí)現(xiàn)普惠型小微企業(yè)貸款增速、戶數(shù)“兩增”，力爭(zhēng)普惠型小微企業(yè)貸款余額中信用貸款占比持續(xù)提高。努力提升小微企業(yè)貸款戶中首貸戶的比重，大型銀行、股份制銀行實(shí)現(xiàn)全年新增小微企業(yè)法人“首貸戶”數(shù)量高于上年。力爭(zhēng)全年銀行業(yè)總體新發(fā)放普惠型小微企業(yè)貸款利率較2021年有所下降。

在這樣的要求下，一方面小微企業(yè)融資門檻和成本有了明顯下降。根據(jù)央行披露，2022年新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為4.17%,比上年低34個(gè)基點(diǎn)。而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，銀行向小微企業(yè)發(fā)放的貸款利率普遍在4%以下，優(yōu)質(zhì)客戶甚至可以做到3.5%左右。

另一方面金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了考核管理，業(yè)務(wù)人員承擔(dān)了較大的業(yè)績(jī)壓力，而這也給了貸款中介可乘之機(jī)。

有多次為客戶成功辦理房貸置換經(jīng)營(yíng)貸經(jīng)驗(yàn)的中介人士向記者直言，“在我們的操作下，客戶少付了一大筆利息，銀行員工完成了考核任務(wù)，而我們也賺到了手續(xù)費(fèi)，這樣的結(jié)果大家都滿意”。

風(fēng)險(xiǎn)從何處來？

在上述中介人士的口中，房貸置經(jīng)營(yíng)貸是一個(gè)三方都滿意的方案，但他卻對(duì)這一系列操作背后的風(fēng)險(xiǎn)只字未提。更沒提的是，這些風(fēng)險(xiǎn)最終幾乎由貸款人獨(dú)自承擔(dān)。

一般而言，小微企業(yè)在申請(qǐng)房貸經(jīng)營(yíng)貸時(shí)，銀行會(huì)要求企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照滿半年或一年，有實(shí)際經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)，企業(yè)流水可以覆蓋貸款本息償還。此外，用于抵押的房產(chǎn)要結(jié)清之前的貸款。

顯然，對(duì)于只想省下一筆利息支出的供房族而言，基本都難以滿足在銀行辦理房抵經(jīng)營(yíng)貸的標(biāo)準(zhǔn)，但這些在貸款中介眼中都“不是事兒”。

“沒有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，我們負(fù)責(zé)幫你辦，經(jīng)營(yíng)流水、地點(diǎn)等資料也能操作，肯定能通過銀行審核，你只需要付一定的手續(xù)費(fèi)”，上述中介人士向記者表示，他們還向客戶提供用于結(jié)清之前房貸的過橋資金，客戶可按天付利息，但年化利息普遍在20%以上。

據(jù)上述中介人士介紹，房貸置換經(jīng)營(yíng)貸的整個(gè)流程基本都能在一個(gè)月內(nèi)完成，“完成后貸款人就可以按照計(jì)劃還款了”。然而，這時(shí)候貸款人的“噩夢(mèng)”才剛剛開始。

首先，相比于房貸長(zhǎng)達(dá)30年的貸款周期，房抵經(jīng)營(yíng)貸的貸款期限往往只有3-5年。置換之后，貸款人的還款壓力驟增，如果沒有足夠的現(xiàn)金流支撐還款計(jì)劃，就要面臨較大的違 約風(fēng)險(xiǎn)。一旦違 約，還款人會(huì)上征信黑名單不說，其房產(chǎn)也會(huì)被銀行拿去拍賣。

當(dāng)然，在大部分中介的“包裝”下，房貸經(jīng)營(yíng)貸的貸款期限被“拉長(zhǎng)”到20年，甚至30年。但實(shí)際上，這中間存在一個(gè)續(xù)貸行為，比如每5年向銀行遞交一次申請(qǐng)材料，接受一次審核，而更大的風(fēng)險(xiǎn)恰恰藏于其中。貸款人需要明白，中介幫忙辦理的材料均系偽造，經(jīng)不住多次審查。

透過表象，房貸置換經(jīng)營(yíng)貸本質(zhì)上就是一種違規(guī)操作導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)貸流向樓市的行為。在“房住不炒”的大背景下，這是對(duì)監(jiān)管“紅線”的嚴(yán)重挑釁。此前多個(gè)監(jiān)管部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》已明確指出，一旦發(fā)現(xiàn)貸款人貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）