【前言】不少朋友都知道房產(chǎn)抵押貸款的利率低，有融資需求的時候想辦理，但對此呢也是一知半解，不知道銀行對于房產(chǎn)抵押抵押貸款到底有著哪方面的要求、自己適不適合辦理、自己的條件符不符合以及市面上有哪些能做房抵的銀行可供選擇。本篇文章，將針對2023年北京的房屋抵押貸款市場最新政策情況進行詳解。

【內(nèi)容指南】

·房產(chǎn)抵押貸款是什么

·房產(chǎn)抵押貸款的申請條件

·房產(chǎn)抵押貸款的優(yōu)勢

·房產(chǎn)抵押貸款的辦理流程

·房產(chǎn)抵押貸款所需基本材料

·目前優(yōu)質(zhì)的銀行房抵產(chǎn)品參考

01

房產(chǎn)抵押貸款

房產(chǎn)抵押貸款：又叫“房屋抵押貸款”，是指借款人用可以上市流通交易的房產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請貸款。房產(chǎn)抵押貸款又可分為：房產(chǎn)抵押消費貸和房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸。

√抵押消費貸：借款人以房產(chǎn)作為抵押向銀行申請一筆資金用于日常消費。其特點是：不需要營業(yè)執(zhí)照，貸款用于個人消費，目前北京抵押消費貸最高額度在100w，有公司能申請到150w，利率在4.6%左右。

√抵押經(jīng)營貸：借款人用房產(chǎn)作為抵押向銀行申請一筆貸款，用于企業(yè)經(jīng)營性融資使用，如：企業(yè)采購支付上游訂單等。其特點是：需要申請人有營業(yè)執(zhí)照，可申請額度大，基本在100w--6000w之間，上億的項目也能做，目前北京抵押經(jīng)營性貸款最低3.05%，享受貼息政策能申請到2.1%，是市面上所有貸款利息最低的一款產(chǎn)品了。

02

房產(chǎn)抵押貸款申請條件

申請條件主要分為三個板塊：個人、房產(chǎn)、公司。以下我們逐一詳解。

【關(guān)于個人】

1.年齡。每家銀行對抵押人和借款人的年齡要求不同，基本上要求是抵押人年齡：18---75歲；借款人年齡：22--70歲；其中對于60歲以上超齡的借款人，部分銀行都需要子女共借，或采用抵押不一的形式，部分行也可以直接做。

2.征信。征信與我們的逾期、負債、查詢次數(shù)有關(guān)；就各種貸款對征信要求來說，房產(chǎn)抵押對征信的要求相對寬松，只要不是太差都能做。

3.婚姻。單身人士可做；已婚人士需要夫妻共借；離婚人士需要產(chǎn)權(quán)分割清晰；配偶外籍或港澳臺部分行可做。

4.借款人當(dāng)前無法律訴訟糾紛等。

5.個人流水。不同的行要求不同，有的行需要1倍2倍覆蓋負債；有的行不要求流水。

【關(guān)于房產(chǎn)】

1、房屋立項：對于住宅、公寓、別墅、商業(yè)辦公、臨街商鋪、寫字樓、經(jīng)適房、兩限房、四合院、房改房、科研辦公、廠房等都可進行抵押。且房屋必須是能上市交易的房產(chǎn)，借款人要擁有該房屋的房產(chǎn)證。其中住宅類立項的房產(chǎn)最受銀行青睞。

2、區(qū)域：全北京都可做。只是有的行不接受四大遠郊的，有的行全北京都能做，各行有各行的要求，選擇銀行時還需提前了解。

3、面積：一般要求30--300平米，大部分銀行都能做；面積太小或太大只有個別行能做。

4、房齡：30年內(nèi)好申請，但房齡超40年、50年甚至60年的老房子，少部分銀行可辦理。

5、房屋產(chǎn)權(quán)要清晰；

6、是否有二套或更多資產(chǎn)，這是財力資產(chǎn)的證明，銀行會樂意接受，個別行還會因此提高可貸成數(shù)。

7、房產(chǎn)證上有未成年的情況不能做。

8、一般銀行要求房產(chǎn)證持有時間滿3--6個月，部分行可允許新房產(chǎn)證申請；對于親屬之間的繼承、贈與和買賣的房屋，或者轉(zhuǎn)商之后的房本，可被認定為老房本做抵押。

注：一個原則：越好上市交易的房產(chǎn)越好抵押！

【關(guān)于公司】

1、成立時間：需要滿6個月或一年以上，部分銀行支持“初創(chuàng)公司”。

2、企業(yè)經(jīng)營：狀態(tài)無異常，異常情況包括：工商行政異常，地址異常，有訴訟等。

3、經(jīng)營范圍：非投資、娛樂、金融、房地產(chǎn)、煤炭鋼鐵等銀行限制類即可。

4、流水：有些銀行會要求對公流水，有的行則不要求?？促J款需求。

03

房產(chǎn)抵押貸款的優(yōu)勢

【貸款額度高】

房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款最高額度可貸6000萬，能到達房產(chǎn)評估值的七到八成，真實經(jīng)營企業(yè)上億資金也能做。

【利率低】

目前市場上的抵押經(jīng)營貸最低利率是年化3.05%，部分地區(qū)享受貼息可做到2.1%。

【還款方式靈活】

支持等額本息、先息后本，隨借隨還的還款方式，靈活度高且資金使用率高。

【好通過】

貸前排查沒問題，基本上零拒貸無非就是利率有高有低。

【時效快】

基本上 快的話一周就可走完全部流程并放款。對于著急用錢的朋友來說，可找專業(yè)的助貸公司協(xié)助放款，提高效率。

【抵押類型多】

可以一抵，也可以二抵。

04

申請流程

1.準備資料，選擇銀行

2.銀行評分，面簽

3.房產(chǎn)評估、企業(yè)下戶

4.銀行審批、簽署合同

5.抵押登記

6.提供用途、抵押登記完畢

7.銀行放款，貸后管理

05

申請材料

【個人方面】

身份證

戶口本

結(jié)婚證

（離婚的需要提供離婚證和離婚協(xié)議）

個人近一年的流水

房產(chǎn)證

（有其他資產(chǎn)的，可以提供其他資產(chǎn)證明）

......

【公司方面】

營業(yè)執(zhí)照正副本

公司章程

上下游合同

第三方受托支付合同

（三方收款賬戶公司的營業(yè)執(zhí)照、開戶基本信息、定金的收據(jù)）

公司財報

對公流水

......

注：其中公司方面的財報和對公流水如果沒有，有些銀行是可以不用提供的。

房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險及防范對策！

當(dāng)前，經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大，受此影響，銀行業(yè)面臨的不良貸款壓力激增。房產(chǎn)抵押貸款是銀行貸款的主要擔(dān)保方式之一,也是銀行認為最安全的擔(dān)保方式。但在抵押房地產(chǎn)處置中仍然存在風(fēng)險，如果風(fēng)險管理措施不到位，房產(chǎn)抵押貸款也會變成不安全。

因此，房產(chǎn)抵押類不良貸款的風(fēng)險問題值得深思。小編為您介紹關(guān)于房產(chǎn)抵押類不良貸款的風(fēng)險問題成因。

一

房產(chǎn)抵押類貸款風(fēng)險的現(xiàn)狀及成因

房產(chǎn)抵押類五級不良貸款余額，占五級不良貸款余額的31.87%。上述數(shù)據(jù)并不包括已處理和已損失的房產(chǎn)類貸款，從實際情況來看，房產(chǎn)類抵押貸款面臨的風(fēng)險已經(jīng)比較嚴重。

一

二

房產(chǎn)抵押類貸款風(fēng)險不斷加大的原因是多方面的，從行社內(nèi)部來看，主要原因有以下幾點：

貸前調(diào)查未盡職。在對房產(chǎn)抵押類不良貸款后續(xù)處理過程中發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)出現(xiàn)風(fēng)險問題的貸款都存在貸前調(diào)查不盡職的問題，客戶經(jīng)理未對抵押物進行全面了解，包括抵押物的基本情況、權(quán)屬、出租情況等。司法處置中，抵押人往往會針對銀行工作人員的疏漏提出異議，導(dǎo)致銀行在抵押權(quán)變現(xiàn)過程中遇到困難，甚至遭受損失。例如，某炭業(yè)有限公司貸款續(xù)貸前已經(jīng)通過銀行收取了第三方租金，即抵押物已出租。單就操作過程來看，銀行事前雖然多次到實地調(diào)查了解，該公司也口頭確認抵押物沒有對外出租，但由于銀行未能提高警惕，未留存相應(yīng)的文字、圖片、影像來證明該抵押物未出租的情況，導(dǎo)致最終抵押權(quán)變現(xiàn)遇阻。

合理估價難以進行。部分行社對于抵押物的估價管理存在一定缺陷，未能很好地根據(jù)房產(chǎn)所處的區(qū)域位置、變現(xiàn)難易程度等因素合理確定抵押物的估價。實際操作過程中，由于自身缺乏相對合理的估價依據(jù)，銀行更多依賴于評估公司對于抵押物給出的評估，導(dǎo)致許多抵押物在出現(xiàn)風(fēng)險后價格嚴重縮水，造成貸款損失。

操作層面漏洞顯現(xiàn)。近年來，部分銀行工作人員有章不循、操作不合規(guī)也成為房產(chǎn)抵押類貸款不良頻發(fā)的一個重要原因。一些行社在貸款營銷上的力度不斷加大，但部分人員放松了對抵押物的審查，忽視了評估價過高的情形，甚至存在違規(guī)發(fā)放房產(chǎn)抵押類貸款的情況。

三

房產(chǎn)抵押類貸款面臨的法律風(fēng)險

房產(chǎn)抵押類貸款法律關(guān)系的復(fù)雜性主要包括：

1.租賃權(quán)風(fēng)險

抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產(chǎn)。

租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂了時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費，或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。

抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)銀行拍賣抵押房產(chǎn)時，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價格。

2.首查封風(fēng)險

雖然抵押物被首查封不影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，但從銀行處置抵押物的實踐來看，首查封會對抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)帶來不利影響。

處置進程受到限制。從司法實踐看，抵押權(quán)的實現(xiàn)受制于首查封法院對債權(quán)人債權(quán)的訴訟、判決及執(zhí)行進程，特別是在被人民法院跨省查封的情況下，抵押物處置的難度會進一步加大。

協(xié)議方式難以處置。如抵押物被其他債權(quán)人申請查封后，依據(jù)查封的法律效力，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議處置抵押物的行為是無效的，只能通過人民法院的處置途徑才能實現(xiàn)抵押權(quán)。

債權(quán)讓步時有發(fā)生。在抵押物價值有限的情況下，首先申請查封的債權(quán)人為了保證自身的利益，往往會要求抵押權(quán)人讓與部分優(yōu)先受償權(quán)，并以此作為處置抵押物的條件。同時，抵押權(quán)人遭遇惡意拖延使優(yōu)先受償權(quán)無法有效實現(xiàn)，最終導(dǎo)致抵押權(quán)人與首查封法院特別是跨省的人民法院之間的協(xié)調(diào)成本增加。

3.最高額風(fēng)險

目前，銀行抵押貸款往往簽訂最高額抵押合同，在操作過程中，若續(xù)貸前未及時查詢抵押物狀態(tài)，可能會喪失部分優(yōu)先受償權(quán)。如果在續(xù)貸時抵押物已被其他債權(quán)人查封，卻仍然發(fā)放貸款，銀行的抵押權(quán)有可能不能對抗先于貸款發(fā)放的查封，導(dǎo)致部分甚至全部優(yōu)先受償權(quán)無法得到保證。同樣，在化解原有房產(chǎn)抵押類不良貸款時，如果化解后的貸款用途不合理，相關(guān)文書未及時簽訂，銀行也可能會喪失抵押權(quán)。

4.瑕疵性風(fēng)險

產(chǎn)權(quán)瑕疵影響情形。有合法產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)未必是合法的抵押物。例如，已發(fā)生多起因違章建筑導(dǎo)致抵押物整體無法變現(xiàn)和過戶的情形，影響了抵押物的處置；抵押物有合法產(chǎn)權(quán)，但因開發(fā)商與拆遷戶存在糾紛，拆遷戶自行搬入抵押物居住，致使人民法院難以執(zhí)行。

法定優(yōu)先受償情形。法定優(yōu)先受償款是指在實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額以及其他法定優(yōu)先受償款。特別是在建工程，若抵押物有法定優(yōu)先受償款，將使抵押權(quán)人的權(quán)益遭受較大損失。

5.登記權(quán)風(fēng)險

“一物多押”風(fēng)險?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

預(yù)告登記風(fēng)險。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，超過三個月未申請物權(quán)轉(zhuǎn)移登記的個人住房、商業(yè)用房合同鑒證的預(yù)告登記將自動失效，房屋初始物權(quán)仍在開發(fā)公司名下。銀行的個人住房、商業(yè)用房按揭將無法轉(zhuǎn)為物的抵押權(quán)，從而喪失物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，銀行只能享受合同債權(quán)。

6.使用權(quán)風(fēng)險

出讓土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年，商業(yè)類土地的使用年限為40年，在建工程的土地預(yù)登記證也有相應(yīng)的年限。銀行在辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。

四

以完善的機制防范房產(chǎn)抵押類不良貸款風(fēng)險

針對不斷產(chǎn)生的房產(chǎn)抵押類不良貸款，銀行有必要建立一套更為完善的機制，切實防范房產(chǎn)抵押類不良貸款風(fēng)險。

明確重點。針對房產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險，相關(guān)人員要加強法律法規(guī)和制度學(xué)習(xí)，明確在業(yè)務(wù)辦理過程中需要注意的關(guān)鍵問題。一是實地查看并核實擬抵押資產(chǎn)的情況。核實資產(chǎn)是否權(quán)屬清晰；核實擬抵押資產(chǎn)是否租賃，價值較大的資產(chǎn)須到政府租賃管理部門核實租賃情況；核實擬抵押資產(chǎn)是否存在他項權(quán)利，是否已抵押；核實擬抵押資產(chǎn)是否存在優(yōu)先受償款，如應(yīng)付未付工程款、土地出讓金、儲備土地中征地拆遷費等。對在建工程應(yīng)要求承包人出具放棄優(yōu)先受償權(quán)的承諾。二是在具體的操作中要注重相關(guān)證據(jù)的收集。保證相關(guān)資料的齊全性，特別是針對抵押物出租情況的資料，要及時收集相關(guān)證明文書；對于抵押資產(chǎn)用于出租的，要定期查看出租情況，以確定租賃人、租期、租金等是否存在異常變動。三是嚴格辦理抵押登記手續(xù)。杜絕虛假登記，每筆抵押登記手續(xù)都必須實行專人辦理，杜絕虛假證件、虛假抵押登記、重復(fù)抵押登記等情況的發(fā)生。四是對按揭貸款要及時辦理抵押登記，避免預(yù)告登記失效而產(chǎn)生損失。

完善程序。農(nóng)商銀行相關(guān)部門要制訂更加完善的房產(chǎn)抵押操作程序。首先，要制訂城鄉(xiāng)房產(chǎn)差異化指導(dǎo)性估價標準，并依據(jù)城鄉(xiāng)房產(chǎn)相關(guān)情況定期更新，讓工作人員有明確的依據(jù)，更加科學(xué)地規(guī)避房產(chǎn)抵押貸款的價格風(fēng)險。其次，要根據(jù)房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險特點，總結(jié)梳理出一套切實可行的調(diào)查方法。在運用傳統(tǒng)檢查技術(shù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)由淺入深、由內(nèi)及外，采用實地走訪客戶、察看項目現(xiàn)場、互聯(lián)網(wǎng)查證信息等方法，并及時向當(dāng)?shù)貒?、房管等行政管理部門延伸調(diào)查，深入了解房產(chǎn)抵押物及借款人的經(jīng)營管理情況，全面掌握房產(chǎn)抵押的真實性、合規(guī)性和有效性。最后，要出臺指導(dǎo)性文件，避免因不合理指標導(dǎo)致的大額貸款發(fā)放。加強內(nèi)控制度設(shè)置，完善風(fēng)險防控機制，加大違規(guī)處罰力度，避免違規(guī)發(fā)放貸款。

強化篩選。在貸款營銷過程中，要注意不是所有的房產(chǎn)都可用于貸款抵押，應(yīng)該慎重選擇抵押物，重點選取那些權(quán)屬清晰、無權(quán)利瑕疵、無他項權(quán)利、無法定優(yōu)先受償款的房產(chǎn)用于抵押，并且優(yōu)先選擇變現(xiàn)能力強的資產(chǎn)。從實際變現(xiàn)能力看，住宅強于商業(yè)用房、商業(yè)用房強于工業(yè)用房；商業(yè)用房中的獨立門市、商場和農(nóng)貿(mào)市場攤位易于變現(xiàn)；面積小或可以分割出售的易于變現(xiàn)；市場不活躍地區(qū)的、面積大又無法分割的、對買受人有限制的、價值量過大的、有權(quán)利瑕疵的房產(chǎn)抵押物都不易變現(xiàn)。

征信有這兩個字一定要及時處理！

貸款時征信一查發(fā)現(xiàn)自己的信用報告中出現(xiàn)了“呆賬”兩個字一定要注意了，因為有“呆賬”連申請貸款的資格都沒有,去哪個金融平臺或銀行都無法拿到貸款！

這個“呆賬”是何方神圣,居然這么厲害?

今天讓我們來解決“呆賬”的一系列問題！讓你掌握更多信貸知識，貸款全程無憂！

首先,信用卡呆賬是什么?

呆賬是指已過償付期限，經(jīng)催討尚不能收回，長期處于呆滯狀態(tài)，有可能成為壞賬的應(yīng)收款項。

呆賬是未能及時進行清賬的結(jié)果，又指因?qū)Ψ讲贿€而收不回來的財物。

重點提醒：呆賬是銀行認為找你催收無效，不再催收

然后，呆賬有啥影響？

呆賬是較嚴重的一種狀態(tài)，不解決基本跟貸款、信用卡等銀行金融絕緣了，個人征信一輩子都有這個記錄。

對于呆賬，如果你不去還款，呆賬會一直顯示，不過，還清欠款后會顯示有逾期記錄，這個記錄從你還清款項后將連續(xù)五年顯示。

其次，哪些行為可能導(dǎo)致信用卡呆賬?

主要有兩種，逾期還款造成的呆賬，也就是一般呆賬，就是你信用卡透支的錢不還，時間久了就會形成呆賬。

另一種是溢繳款造成的呆賬，這個很多人都不懂，指的就是你長期不使用信用卡，但是卡里有多余的錢，也會產(chǎn)生呆賬，就是這么不合理！

最后，信用卡呆賬怎么處理？

因為欠款生成呆賬后要及時還清欠款(注意一分錢都不可以多還)，然后和銀行溝通自己并非惡意逾期，看能否刪除呆賬記錄。

或者是持續(xù)使用信用卡保持良好的記錄，信用記錄將呆賬記錄覆蓋，這樣才不會造成影響！

溢繳款呆賬只需要將多余的錢取岀來，然后銷戶就好了。

銀行更新征信之后，征信報告就會正常顯示了！

呆賬雖然很恐怖，但是學(xué)會了處理方法是不是也很簡單呢！

呆賬一定要及時處理!