一、全款購買房屋的標(biāo)準(zhǔn)流程是什么？

簽署三方合同→解除房屋抵押→辦理網(wǎng)簽→預(yù)約過戶繳稅→過戶繳稅→領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證→物業(yè)交割→ 交易完成 .

二、商業(yè)貸款購房的基本流程是什么？

三、個人住房商業(yè)性貸款有哪些常見問題？

（1）征信逾期嚴(yán)重；

（2）收入流水不夠；

（3）首付款來源存疑；

（4）評估價低于成交價，增加了客戶的首期款。

四、個人住房商業(yè)性貸款中評估的作用是什么？

在個人住房商業(yè)性貸款活動中，商業(yè)銀行為了防范風(fēng)險，追求合理的抵押價值。商業(yè)銀行會委托信任 的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額提供參考依據(jù)?，F(xiàn)實中，房地產(chǎn)估價公司若要承接 某個銀行的估價業(yè)務(wù)，則需要入圍這個銀行估價公司的目錄。

必須明確的是，商業(yè)銀行會委托的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，必須具備國家審批批準(zhǔn)的房地產(chǎn)估價資質(zhì)。有些 互聯(lián)網(wǎng)公司雖能提供估價服務(wù)，但不具備房地產(chǎn)估價資質(zhì)，商業(yè)銀行若認(rèn)可互聯(lián)網(wǎng)公司做的估價，將承擔(dān)估價無效的風(fēng)險。

五、評估值與成交價格的比例是多少？

評估值與成交價格的比例一般是 80%-90%

六、評估值是否收費(fèi)，有誰承擔(dān)？

收費(fèi)；客戶承擔(dān)；

七、銀行針對哪些情形會拒貸？

（1）提供虛假材料（或假資質(zhì)）：收入證明和銀行流水，發(fā)現(xiàn)材料造假，貸款直接被拒；40

（2）騙貸：①買賣雙方虛假交易，騙取銀行貸款②虛高貸款額度：將房屋成交價提高以獲得更多貸款 ③親屬之間買賣；

（3）還款能力弱：收入未達(dá)到負(fù)債的 2 倍，會被銀行認(rèn)定為還款能力弱，被拒貸可能性大；

（4）無購房資質(zhì)；

（5）逾期次數(shù)多：信用卡和其他住房貸款、車貸還款逾期都計算在內(nèi)，原則上連三累六銀行拒貸。

（6）不符合貸款政策的其他情形

本市個人住房商業(yè)性貸款的政策是什么？

首套住房、二套住房如何認(rèn)定？

認(rèn)定住房是首套或二套，有兩個部門：分別是銀行和交易中心。在貸款環(huán)節(jié)，按照下列標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定：

（1）首套房，是指借款人在全國范圍內(nèi)，沒有通過貸款購買過住房，也就是無貸款記錄；同時還需滿 足在蘇州大市目前沒有住房。

（2）區(qū)分首套與二套，是以家庭為單位。在蘇州大市無住房，不僅僅指借款人本人無住房，還包括借 款人家庭成員無住房。網(wǎng)簽在其家庭成員名下和登記在其家庭成員名下的住房，都認(rèn)定為家庭擁有的房屋套數(shù)。

（3）住房貸款記錄是指全國范圍內(nèi)，而不是僅僅包括蘇州大市；不僅包括住房商業(yè)貸款記錄，還包括 住房公積金貸款記錄；曾經(jīng)有過的住房商業(yè)貸款或者住房公積金貸款，不論是否結(jié)清，都算貸款記錄，具體以征信報告為準(zhǔn)。

（4）貸款購買的房屋是商業(yè)或辦公用房，不計算貸款記錄；以住房為擔(dān)保物，完成的抵押消費(fèi)貸或者抵押經(jīng)營貸，不計算貸款記錄。

（5）只統(tǒng)計蘇州大市范圍內(nèi)的住房，不統(tǒng)計蘇州大市之外的任何房屋；住房的范圍包括經(jīng)濟(jì)適用房，已購公房、商品住房，不包括商業(yè)用房、辦公用房。

個人住房商業(yè)性貸款中的常見問題

一、如何認(rèn)定購房人具有貸款資格

（1）借款人家庭的收入是負(fù)債的 2 倍。家庭收入的認(rèn)定：①通過銀行打印的工資流水認(rèn)定；②通過借 款人所有的銀行卡流水認(rèn)定；③通過所在工作單位開具的收入證明認(rèn)定。家庭負(fù)債的認(rèn)定：通過家庭成員的征信報告認(rèn)定。征信報告沒有體現(xiàn)的，一般不會認(rèn)定；

（2）征信較好。一般逾期不能“連三累六”。逾期越多，征信越差，拒絕貸款的可能性越大；

（3）家庭不在拒貸范圍內(nèi)。

二、如何應(yīng)對收入證明不足以覆蓋月供兩倍的情形

（1）可開具兼職收入證明（附流水）；

（2）男女朋友共同借款（共同上產(chǎn)證）；

（3）父母作為擔(dān)保人；

（4）可將所有獎金、補(bǔ)助、住房公積金，全部計算收入；

（5）接力貸，父母作為所購房屋的所有權(quán)人，子女作為共同借款人。

三、貸款年限如何確定

貸款最長年限有下列 3 個影響因素，這 3 者得出的三個結(jié)果，取最小值，就是該筆貸款申請的最長貸款年限。

（1）國家和地方政策。目前蘇州市政策規(guī)定，住房商業(yè)性貸款的期限最長不超過 30 年；

（2）房屋年齡。一般要求房齡在 30 年以內(nèi)，同時還需滿足：貸款年限+房齡≤50（各銀行之間有差異）；

（3）借款人年齡。一般要求借款人不超過 65 周歲，同時還需滿足：貸款年限+借款人年齡≤70（各銀行之間有差異）。

我是職業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李益達(dá)，更多房產(chǎn)專業(yè)知識敬請頭條號搜索“李益達(dá)XL”