由于能繞過限購政策，法拍房正成為熱點城市中買房者的一個重要戰(zhàn)場。

在阿里拍賣平臺上，廣州以16458套成為4個一線城市中住宅法拍房掛牌量最多的城市。其次是北京、深圳和上海，住宅法拍房掛牌量分別是10197套、8809套和8310套。

新一線和熱點二線城市中，住宅法拍房掛牌量排名前三的城市有重慶、蘇州和杭州，分別有39627套、35268套、29588套。此外，住宅法拍房比較熱門的城市還有成都、武漢，掛牌量分別有23641套、11085套。

法拍房是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。大多出現(xiàn)在債務(wù)人即房屋權(quán)利人無力履行債務(wù)時，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價款滿足債權(quán)。

法拍房市場從無到有，期間走過了一段漫長的司法程序變更，直到今天主要以網(wǎng)上拍賣為主。

1991年，《民事訴訟法》正式確立司法拍賣為一種執(zhí)行措施。到了1998年，《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干向題的規(guī)定》頒布，確認(rèn)司法拍賣是處置訴訟資產(chǎn)的主要方式，法院可以委托拍賣。2004年，拍賣具體過程中委托鑒定、評估、升級、拍賣等工作規(guī)范得以確定。

從2009年開始，法院將拍賣活動委托給社會機(jī)構(gòu)，至此，委托拍賣成為我國司法拍賣的固定模式。到了2010年，線上拍賣開始出現(xiàn)，上海公拍網(wǎng)首次亮相。2016年，第一批網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺出現(xiàn)，包括淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、公拍網(wǎng)、人民資產(chǎn)訴訟網(wǎng)、中國拍賣協(xié)會網(wǎng)等。

目前，法拍房最大的平臺是阿里拍賣。根據(jù)公開報道，全國已有99%的法院入駐阿里拍賣，95%司法拍賣都在該平臺上成交，阿里拍賣成為全球最大的法拍房平臺。

阿里拍賣上關(guān)于法拍房的故事形形色色，有富商巨賈的轟然倒下，但更多是普通人的資產(chǎn)拍賣，每一套法拍房背后都有一個不盡相同的故事。

法拍房現(xiàn)狀

作為樓市中的特別存在，熱點城市的法拍房市場一度火熱，各地法拍房成交量不斷刷新，一個重要原因在于法拍房可以成為部分購房者繞過限購的手段。

今年以來，在拍賣網(wǎng)上掛牌待售的法拍房數(shù)量明顯多了起來。

一位重慶市場人士告訴界面新聞，在重慶，通過抵押房產(chǎn)套取資金的情況很多，而受疫情影響，很多企業(yè)經(jīng)營不樂觀，不僅個人欠款還不上，企業(yè)破產(chǎn)的情況也時有發(fā)生。

這幾年，重慶出現(xiàn)了一些破產(chǎn)的本地小房企，比如銀星、典雅、大川、晉愉、申基、天仙湖等，一旦啟動破產(chǎn)流程，這些房企的大量房源就進(jìn)入法拍房的池子中。

不過重慶法拍房的成交率很低，上述人士對界面新聞表示，主要是重復(fù)拍賣情況多以及部分債務(wù)人信用意識淡薄、債務(wù)人償債意愿低，這些因素導(dǎo)致了重慶法拍房掛牌量高。

蘇州和杭州法拍房掛牌量高企的原因大致相同。浙江一位法拍服務(wù)商人士稱，“江浙地區(qū)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，企業(yè)借貸多，一旦經(jīng)濟(jì)下行或公司經(jīng)營出現(xiàn)問題，就會導(dǎo)致資金鏈斷裂，資不抵債，資產(chǎn)就會被法院強(qiáng)制拍賣”。

根據(jù)司法拍賣服務(wù)商來拍法服的統(tǒng)計，法拍房的來源中30%是因為房主出現(xiàn)民間借貸糾紛，如企業(yè)經(jīng)營、創(chuàng)業(yè)投資、民間資金拆借等；30%涉及賭博；還有40%是因為債務(wù)擔(dān)保，比如幫助較好的親戚朋友進(jìn)行銀行貸款時的擔(dān)保。

來拍法服相關(guān)人士對界面新聞記者表示，法拍房中很少一部分是由于個人斷供引起，而斷供原因產(chǎn)生的法拍房大多數(shù)是采用高杠桿、高房價接盤的炒房客，他們接觸的案例中，幾乎沒有剛需斷供。即使假設(shè)有剛需預(yù)感到還不上房貸了，也會自行提前賣房。那些等到銀行開始走法律流程的客戶，基本都是債務(wù)繁多且較為復(fù)雜的。

封堵限購漏洞

價格低、不限購、不搖號，法拍房原本是不少購房者另辟蹊徑的選擇。尤其是在落戶門檻高的一線城市和熱點二線城市，法拍房被視為破除限購政策的口子。

不少沒有資格或者沒有房票的炒房者，盯上了這個可以入市的“綠色通道”，他們通過法拍市場繞過限購政策，從而成功在熱點城市買房入市。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2020年四大一線城市共計成交法拍房10154套，其中，廣州以3365套的成交量領(lǐng)先，而北京為買方市場貢獻(xiàn)了最大優(yōu)惠力度，平均折扣為7.78折。

以上海為例，根據(jù)滬誠法拍數(shù)據(jù)，2020年上海法拍房成交總額為165.6億，住宅法拍房掛牌量為2272套，成交率77%，商辦掛牌量708套，成交率46%。受疫情影響，2020年相較于2019年，上拍套數(shù)減少1358套，成交金額減少30.7億。

按照上海去年的法拍房成交數(shù)據(jù)來看，每月標(biāo)的成交總價平均在500-800萬／套之間浮動，成交率隨總價增加遞減，500萬以下總價房源最搶手。徐匯區(qū)和黃浦區(qū)成交均價高達(dá)1000萬+/套，屹立于“房金塔”的頂端。

在長三角區(qū)域的另一熱點城市杭州，2020年杭州（八區(qū)）法拍房總成交金額達(dá)到52.87億元，成交總價過千萬的房子有87套，其中1000-2000萬元的房子有56套，2000-3000萬的房子有19套，3000萬以上的有12套。

雖然是因債務(wù)問題而需要法拍償債的房子，單無論是上海還是杭州，法拍房最終價格并不便宜，反而高溢價成交頻現(xiàn)，屢屢打破參拍者和小區(qū)業(yè)主的預(yù)期。

根據(jù)藍(lán)鯨法拍統(tǒng)計，2020年，剛需類別的上海法拍房，其成交價格基本超出二手房市場價格，套均競拍人數(shù)為8-15人，一些熱門區(qū)域的法拍房價格比同一區(qū)位的二手房，足足貴了10%。

今年1月，上海市徐匯區(qū)一間住宅被擺上法拍房貨架，經(jīng)歷了28名參與者、529次出價后，該住宅以起拍價的兩倍，較市場評估價高出38.6%成交。

在杭州，法拍房一定程度上還成為了樓市風(fēng)向標(biāo)。2020年下半年，幾乎每一兩個月就能看到天價法拍房，撿漏法拍房成為空談，甚至還有小區(qū)掛橫幅慶祝法拍房高價成交。

如位于杭州拱墅區(qū)的德信曉宸府一套法拍房成功競拍后，小區(qū)內(nèi)竟然掛出“熱烈慶祝曉宸府每平米房價破5萬元”的橫幅。

在被視為破除限購漏洞、天價法拍房頻現(xiàn)等各種不利于市場穩(wěn)定的因素交織下，全國開始掀起一輪法拍房限購政策。

最先將法拍房放進(jìn)限購范圍的是上海。今年1月25日下午，法拍房被納入了1月21日發(fā)布的上海樓市調(diào)控新政‘滬十條’中，明確購買法拍房也需要有上海購房資格。

作為法拍房的另一熱點城市，杭州緊隨其后在3月3日發(fā)布的新政中，規(guī)定參與本市限購范圍內(nèi)住房司法拍賣的競買人，須符合本市住房限購政策。

此后合肥也在4月份將法拍房納入限購范圍。到了近期的8月2日，東莞市在這個城市的最嚴(yán)調(diào)控中，也明確將法拍房納入限購范圍。

可以預(yù)見的是，在接下來各地更趨嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策中，法拍房這一可以繞過限購政策的特定房源對象，將會被各地嚴(yán)格監(jiān)管起來，從而堵上“限購”漏洞。

熱度下降

法拍房納入限購范圍席卷多個熱點城市后，這個市場熱度不可避免地出現(xiàn)下降。

在2021年法拍房限購政策的首站上海，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年前五月，法拍房（住宅）成交668套，成交比例下滑，平均溢價率也降到100%附近。以5月為例，當(dāng)月成交的127套住宅平均成交價，相比市場價的折扣率大概是85%。

在杭州，本地媒體相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，6月1日-7月14日，成交的219套法拍房中，只有32套高于評估價，占比14.6%；18套持平，占比8.2%；77.1%的法拍房低于評估價。

來拍法服數(shù)據(jù)顯示，近期法拍房的購房者中，有大概40%是全款買房，60%是按揭買房。從成交價格分析，有一定降溫。

根據(jù)來拍法服區(qū)域經(jīng)理張建芳的分析，限購政策以及房貸信貸額度緊張，二手房成交量下降，法拍房市場自然而然降溫了。

值得注意的是，接下來仍有不少關(guān)注度頗高的法拍房上市。

例如上海的翡翠苑花園法拍房。拍賣信息顯示，8月19日至8月20日，上海市高檔住宅區(qū)徐匯區(qū)興國路111號翡翠苑花園20套住宅及車庫、電子設(shè)備及家具將被拍賣，建面從328.31平方米到566.69平方米不等，總起拍價16.801666億元，折合建面約13.78萬元/平方米。

據(jù)了解，上述被拍賣的資產(chǎn)原本隸屬于中國華信。

在杭州，堪稱杭州“史上最貴法拍房”的桃花源西錦園關(guān)注度也頗高。根據(jù)阿里法拍信息，余杭區(qū)中泰街道桃花源西錦園6幢6-1室、6-2室中式別墅將于9月份開拍，起拍價高達(dá)1.155億。

這處將被拍賣的房子室內(nèi)裝修極盡奢華，有全屋200噸的紅木定制家具、繡娘花了3年時間繡制的雙面蘇繡屏風(fēng)入戶玄關(guān)、2噸重的金鑲玉吊燈以及金絲楠木雕刻的背景墻等。

據(jù)記者了解，該業(yè)主是因為朋友做擔(dān)保投資P2P失利，欠下2億元債務(wù)，最終無力償還，這套精心設(shè)計和裝修的豪宅將被拍賣。

對大多數(shù)個人和企業(yè)來說，他們流向法拍市場的房源，每一套背后都有一個大起大落的故事，最終留下的只是一組競拍數(shù)字。