在過去一年上海房價(jià)普遍下跌的形勢下，內(nèi)環(huán)內(nèi)虹口區(qū)的臨平路板塊，房價(jià)卻依然堅(jiān)挺，幾乎沒有跌價(jià)！

虹口7月新房均價(jià)134720元/m2，環(huán)比上月增長8.73%。

但二手房依舊普遍下跌，尤其是老破小。

部分業(yè)主想趁這個(gè)時(shí)機(jī)，置換新房，于是降價(jià)出售現(xiàn)有房產(chǎn)，但目前市場低迷，要想促進(jìn)成交，價(jià)格還得降上一降。

部分房主表示：與其降價(jià)急售，不如房產(chǎn)抵押。待置入新房后，再慢慢出售舊房。

那下面匯貸就以問答的形式為大家梳理房產(chǎn)抵押整個(gè)流程。

一、房產(chǎn)抵押利率額度？

房產(chǎn)一次抵押利率一般為2.7%-3.5%，額度一般為房產(chǎn)評估值的7成，部分銀行可做到9成。

房產(chǎn)二次抵押貸款年利率一般為2.98%-3.45%；從房產(chǎn)的市場評估價(jià)值中扣除第一次抵押貸款的未償還余額就是二次貸款的額度。

二、辦理房抵需要準(zhǔn)備哪些材料？

三、貸款流程是什么？

1.提供房產(chǎn)證、公司情況、征信報(bào)告，用于審核是否符合貸款條件。

2.業(yè)務(wù)受理后，會進(jìn)行上門實(shí)地調(diào)查經(jīng)營場所，并拍照記錄，隨后上報(bào)相關(guān)資料。一般需要大約5個(gè)工作日來進(jìn)行貸款批復(fù)。

3、批復(fù)通過后，簽訂合同，辦理抵押手續(xù)并出具他項(xiàng)權(quán)證，最后進(jìn)行放款。

四、房產(chǎn)抵押貸款的額度受哪些因素影響？

1）房屋估值

房產(chǎn)抵押貸款的額度一般為房產(chǎn)估值的60%-70%，評估值越高,可貸額度就越高。主要影響房產(chǎn)估值的因素有房屋面積、周邊設(shè)施、房屋裝修等。

2）還款能力

在申請房產(chǎn)抵押時(shí)，銀行會要求借款人提供工資證明和流水情況。一般要求借款人收入兩倍覆蓋月供，可接受夫妻雙方收入合計(jì)。

3）個(gè)人征信

無論是哪種貸款方式,銀行一般都會要求借款人提供個(gè)人征信情況。

如果征信上有信用污點(diǎn),銀行為了規(guī)避自身風(fēng)險(xiǎn),就會提高貸款利率，并且適當(dāng)降低貸款額度。

一般連續(xù)逾期不可超過3個(gè)月，三個(gè)月累計(jì)查詢次數(shù)不超過4次。

征信越好，可選擇的貸款產(chǎn)品也會越多。

五、房產(chǎn)抵押貸款能用來做什么？

大部分人群辦理房產(chǎn)抵押貸款都用于以下用途：

①降息轉(zhuǎn)貸

早年的抵押貸款或者按揭貸款利率基本在3.5%-66%，最近的抵押貸款利率最低已經(jīng)到了2.7%，中間的差額導(dǎo)致部分客戶需要再次辦理抵押貸款。

②增額轉(zhuǎn)貸

當(dāng)現(xiàn)有房產(chǎn)的按揭貸款余額較低，或者擁有一套全款房產(chǎn)，但需要資金用于其他投資或應(yīng)急情況時(shí)，可以申請抵押經(jīng)營貸款來滿足資金周轉(zhuǎn)需求。

③買房

利用抵押貸款可節(jié)省稅費(fèi)支出。抵押貸款的利率通常較低，利率基本在2.7%-3%，通過全款買房再抵押可節(jié)省稅費(fèi)支出。

六、房齡老如何解決？

老房子普遍存在停車不方便、設(shè)施老化等諸多問題，在市場上變現(xiàn)是比較困難的。

一般銀行都喜歡房齡在30年以內(nèi)的房子，少部分銀行可接受老房齡，但可能對于借款人的要求會更高，利息會上浮。

七、借款人超齡怎么辦？

有些家庭部分房產(chǎn)在父母名下，子女需要抵押貸款時(shí)，往往會選擇拿父母名下的房屋作為抵押。

一般銀行要求父母年紀(jì)在65歲以下，子女自己也可以作為主貸人，拿父母的房產(chǎn)去抵押，這樣就不受年齡限制了。

只有少部分銀行接受65歲以上年齡，但一定不超過70歲。

如果一定要父母作為主貸人，則需要追加子女為擔(dān)保人。

八、征信不好還可以辦理嗎？

征信問題主要體現(xiàn)在查詢多、逾期多、負(fù)債高等幾個(gè)方面

在申請房抵之前，先結(jié)清部分貸款，或者增加抵押物，也可以采取流水賬單、存款證明以及其他資產(chǎn)證明來證明自己的還款能力，或選擇一些條件寬松的銀行。

如果征信實(shí)在太差，可以先做機(jī)構(gòu)產(chǎn)品過渡，等征信正常再轉(zhuǎn)到銀行。

九、沒有營業(yè)執(zhí)照怎么辦理抵押貸款？

抵押貸款主要分為經(jīng)營貸和消費(fèi)貸

沒有營業(yè)執(zhí)照可以選擇做消費(fèi)貸，但消費(fèi)貸利率一般都在4%左右，沒有經(jīng)營貸劃算。

目前上海房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸年利率一般為2.7%-3.5%，房產(chǎn)二次抵押貸款年利率一般為2.98%-3.45%，貸款期限1-20年期限越短利息越低，

以下是幾個(gè)常見的幾種解決方法：

①直接申請抵押消費(fèi)貸款

②辦理新營業(yè)執(zhí)照

③找直系親屬做借抵不一

十、辦理抵押貸款主要有哪些方式？

辦理貸款的方式主要有商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款。

【商業(yè)貸款】

指的是房子直接抵押給銀行，央行規(guī)定的基準(zhǔn)利率是按照LPR+0BP來調(diào)整，辦理商業(yè)貸款的手續(xù)比起組合貸款來說相對較少，辦理速度也很快。

【公積金貸款】

我們每個(gè)月工資有一部分是公積金的，我們可以在買房的時(shí)候申請用這筆公積金進(jìn)行貸款。

【組合貸款】

借款人所需的資金先盡量申請公積金貸款，不足的部分再申請商業(yè)性貸款。

十一、為什么會被拒貸，怎么解決？

以下是幾種常見影響房屋抵押貸款審批的原因：

1、征信不好

銀行會對借款人的信用狀況進(jìn)行評估，有些是1年內(nèi)不能有3個(gè)1，半年內(nèi)不能有2，有些銀行則較為寬松，但征信不好有很大可能被拒。

2、收入不穩(wěn)定

銀行會關(guān)注借款人的還款能力，借款人申請的時(shí)候提供的流水不足，銀行可能會拒絕借款人借貸要求。

3、抵押價(jià)格不足

銀行會對抵押物進(jìn)行評估，如果房產(chǎn)評估1000萬，然后欠款700萬，然后部分銀行會砍額度，造成無法批貸。

4、征信查詢過多

個(gè)人征信報(bào)告都是動態(tài)記錄，每查詢一次，征信報(bào)告上就顯示一次。

不管下款與否，都增加一次查詢，如查詢過多，建議養(yǎng)征信3-6個(gè)月，在此期間不要亂點(diǎn)網(wǎng)貸、信用卡，減少貸款頻次申請。

5、官司糾紛

若借款人個(gè)人或者公司有官司問題，如產(chǎn)權(quán)糾紛、抵押權(quán)糾紛等，銀行可能會拒絕貸款申請。

6、負(fù)債過高

網(wǎng)貸不少，信用卡不少，貸款負(fù)債超級高，一般銀行會拒貸。

7、貸款人有禁入行業(yè)

銀行會根據(jù)客戶征信報(bào)告，看過往的從業(yè)情況，如有保險(xiǎn)、金融、地產(chǎn)等一般會被拒貸。

以下是抵押貸被拒的一些解決辦法：

①提供還能力佐證

提供其他房產(chǎn)佐證，還有資產(chǎn)證明，如股票、汽車、房產(chǎn)等。

②辦理其他貸款

如果沒有抵押貸空間了，換其他銀行申請，可以考慮找部分商業(yè)銀行咨詢是否能提高評估價(jià)格。

③尋求第三方借款人

找朋友親戚作為借款人，為貸款提供擔(dān)保，以便降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，提高續(xù)貸成功率。

十二、貸款中途會被抽貸嗎？

一般抽貸的原因無非兩種，資金用途和營業(yè)執(zhí)照。

1、貸款的錢主貸人直接去拿去買房刷卡，沒有讓配偶或家人去刷，資金被監(jiān)管到了

2、本辦貸款的時(shí)候有營業(yè)執(zhí)照的，但是辦了貸款之后沒有重視營業(yè)執(zhí)照，把營業(yè)執(zhí)照注銷掉了。

十三、放款后是否存在資金回流問題

這個(gè)問題確實(shí)存在，款項(xiàng)被追回原因無非就是被違規(guī)使用。

被系統(tǒng)檢測用于以貸還貸或者流入了房地產(chǎn)和股市等銀保監(jiān)規(guī)定的違規(guī)領(lǐng)域。

十四、被一家銀行拒貸了，還能申請其他銀行產(chǎn)品嗎？

可以，一家銀行拒貸只能說明你不符合這個(gè)產(chǎn)品的要求，但是市面上現(xiàn)在的貸款產(chǎn)品非常豐富，可以多找?guī)准覇枂枺x一個(gè)和自己資質(zhì)最匹配的。

要想順利申請到貸款，要先了解市面上有多少合適自己條件的產(chǎn)品，分析這些產(chǎn)品的準(zhǔn)入條件。

但是注意不要短期內(nèi)頻繁申請，因?yàn)橐坏┱餍旁诙唐趦?nèi)被多次查詢就由可能被拒貸。

十五、抵押貸款辦理完成后房子還能賣嗎？

房子做完抵押后，是可以正常的掛牌賣賣的，房子雖然抵押了，但房子產(chǎn)權(quán)歸屬還在你自己名下，抵押后不會影響房子買賣或出租。

不過需要在過戶前將抵押貸還清，解押后才能繼續(xù)買賣流程。

十六、房產(chǎn)抵押會不會影響房子現(xiàn)狀？

房產(chǎn)抵押并不會影響房子現(xiàn)狀，不管是抵押經(jīng)營貸還是抵押消費(fèi)貸，房子抵押完成后不影響房子出租和自住，不影響房子后續(xù)買賣。

房子還是屬于你除非貸款完成后你長期逾期長期不還款，那么銀行才有可能向法院申請?zhí)幹媚姆慨a(chǎn)。

非常感謝您的耐心閱讀！衷心希望這篇文章能夠?yàn)槟谶x擇合適的銀行抵押貸款產(chǎn)品時(shí)提供一些有價(jià)值的參考和幫助。如果您在閱讀中遇到任何疑問，或在實(shí)際申請操作過程中遇到困難，歡迎隨時(shí)聯(lián)系匯貸！

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