問題概述：

按揭貸款合同因商品房買賣合同解除，根據(jù)“主合同解除，從合同解除”的法理，為按揭貸款合同提供擔(dān)保的《抵押合同》也會(huì)解除，抵押合同解除，那么已經(jīng)辦理預(yù)告登記或者抵押登記的手續(xù)，是否應(yīng)當(dāng)及時(shí)解除呢？

基本案情[（2017）陜01民終12784號(hào)]：

1、2014年5月26日,李新與綠地湖景公司簽訂《商品房買賣合同》，約定李新購買綠地湖景公司開發(fā)的案涉房屋，付款方式為首付款+銀行按揭貸款。

2、2014年7月22日,李新與綠地湖景公司簽訂《個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同》、《房地產(chǎn)（預(yù)購商品房）抵押合同》，以涉案房屋作抵押向招行西安分行申請(qǐng)個(gè)人購房貸款，貸款期限120個(gè)月。

3、合同簽訂后，招行西安分行如約發(fā)放貸款，同年9月6日，招行西安分行取得涉案房屋抵押權(quán)人預(yù)告登記證明。

4、因綠地湖景公司交付房屋不符合合同約定，李新向法院起訴解除《商品房買賣合同》、《個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同》、《房地產(chǎn)（預(yù)購商品房）抵押合同》。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

《個(gè)人購房借款及擔(dān)保合同》解除后，《房地產(chǎn)（預(yù)購商品房）抵押合同》也一并解除，銀行是否應(yīng)當(dāng)即時(shí)辦理滌除（涂銷）手續(xù)？

裁判理由：

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條之規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。所以，李新要求綠地湖景公司向招行西安分行返還自判決生效之日起剩余貸款之請(qǐng)求，理由充分，理應(yīng)得到支持。同時(shí)，綠地湖景公司清償剩余貸款本息等債務(wù)后，招行西安分行也應(yīng)及時(shí)滌除案涉房屋上的抵押登記。

以下附各地判決中關(guān)于該項(xiàng)爭(zhēng)議的判決：

開放商完成還款責(zé)任后，銀行再為其辦理抵押權(quán)滌除手續(xù)的判決：

（2018）最高法民終683號(hào)：自越州公司清償上述（剩余）貸款及利息完畢之日起七日內(nèi)，建行青海分行辦理66-16商業(yè)用房上抵押登記的滌除手續(xù)。

（2016）鄂01民終4255號(hào)：自武漢漢口北信和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有限公司清償上述貸款之日起十日內(nèi)，招商銀行股份有限公司武漢分行辦理湖北漢口四季美農(nóng)貿(mào)城第2號(hào)樓1單元16層9號(hào)房屋上抵押登記的滌除手續(xù)。

（2017）魯06民終3981號(hào)：自被告龍口東海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司清償完畢上述貸款之日起十日內(nèi)，第三人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司龍口市支行辦理龍口東海黃金海岸海濤新都E區(qū)30號(hào)2單元202號(hào)房上抵押登記的滌除手續(xù)。

（2017）渝03民終966號(hào)：自馳川置業(yè)公司清償上述貸款之日起10內(nèi)，工行重慶涪陵分行辦理位于重慶市涪陵區(qū)北山大道2號(hào)華地御臨江山二組團(tuán)11幢1-1-2房屋上抵押登記的滌除手續(xù)。

（2016）豫01民終6779號(hào)：自被告河南廣興置業(yè)有限公司清償上述貸款本息之日起七日內(nèi)，第三人中國銀行股份有限公司鄭州隴西支行辦理新密市城區(qū)西大街南側(cè)11B座1單元14層1405號(hào)房屋上抵押登記的滌除手續(xù)。

（2016）滬01民終875號(hào)：自上海定源房地產(chǎn)有限公司清償上述貸款之日起七日內(nèi)，上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司奉賢支行辦理上海市奉賢區(qū)XX路XX弄XX城XX號(hào)XX層XX室房屋上抵押登記的滌除手續(xù)。

及時(shí)辦理抵押權(quán)滌除手續(xù)的判決：

（2016）粵06民終4174號(hào)：鹽步農(nóng)行應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)協(xié)助關(guān)潤(rùn)娟辦理以關(guān)潤(rùn)娟為預(yù)告登記義務(wù)人的抵押權(quán)預(yù)告登記涂銷手續(xù)。

法律依據(jù)： 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第二十四條 因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。 第二十五條（第二款） 商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。 《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》 第十條 主合同解除后,擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,但是,擔(dān)保合同另有約定的除外。 法理分析：

按揭貸款合同因商品房買賣合同解除，根據(jù)“主合同解除，從合同解除”的法理，為按揭貸款合同提供擔(dān)保的《抵押合同》也會(huì)解除，那么已經(jīng)辦理預(yù)告登記或者抵押登記的手續(xù)，是否應(yīng)當(dāng)及時(shí)解除呢？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》第十條規(guī)定:主合同解除后,擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,但是,擔(dān)保合同另有約定的除外。根據(jù)該規(guī)定,除了擔(dān)保合同有特別約定外,主合同解除后,擔(dān)保人仍需承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

值得一提的是此時(shí)主債權(quán)與擔(dān)保債權(quán)并非同于原來的債權(quán)，二者之間發(fā)生了轉(zhuǎn)化。主合同解除前的債權(quán)系基于雙方之間的約定而發(fā)生，擔(dān)保債權(quán)是該約定債權(quán)的從屬權(quán)利，擔(dān)保債權(quán)的產(chǎn)生亦為雙方之間的合意而設(shè)立。而合同解除后雙方的主債權(quán)系因主合同解除后所產(chǎn)生，該債權(quán)與原債權(quán)的主體、客體、內(nèi)容均發(fā)生了變化，而擔(dān)保債權(quán)并非雙方之間的合意而產(chǎn)生，系因法律規(guī)定（《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》第十條）而產(chǎn)生，合同解除前的債務(wù)系合同約定義務(wù)，合同解除后的債務(wù)系法定的返還義務(wù)（民事責(zé)任）。上述法律明確規(guī)定“,擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,”，通過“仍”字，我們可以看出合同解除前后的擔(dān)保形式并未發(fā)生改變，即合同解除前為擔(dān)保方式為保證的仍以保證的方式承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，合同解除前擔(dān)保方式為抵押的仍以抵押的方式承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

具體到本文討論的案例來看，《個(gè)人（住房）借款合同》解除后，由此所產(chǎn)生的法律效果為“購房者與開發(fā)商向銀行返還剩余借款本息的民事責(zé)任”，原《個(gè)人（住房）借款合同》關(guān)系中，購房者用其購買房屋提供了抵押擔(dān)保，其在為合同解除后應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任中提供擔(dān)保時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)以房屋提供抵押擔(dān)保。故開發(fā)商請(qǐng)求滌除或涂銷抵押登記，應(yīng)當(dāng)在其或者購房者完成向銀行的返還義務(wù)后才能履行。

實(shí)務(wù)建議：

為保障銀行的債權(quán)實(shí)現(xiàn)，在銀行有權(quán)提起訴求時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量主張抵押物優(yōu)先權(quán)。在債權(quán)實(shí)現(xiàn)前對(duì)購房人的抵押（預(yù)告）登記不予解除。