1、什么是小產(chǎn)權(quán)房？

小產(chǎn)權(quán)這個(gè)詞是民間俗稱，除開商品房其余都可以稱之為小產(chǎn)權(quán)。

2、小產(chǎn)權(quán)房分為幾種？

大約分為以下幾種、a城中村農(nóng)民房、b村委統(tǒng)建樓、c開發(fā)商集資房、d軍產(chǎn)房、e公寓。

3、小產(chǎn)權(quán)房使用年限是多少？

深圳的小產(chǎn)權(quán)房有40-50-70年，土地性質(zhì)是商業(yè)或工業(yè)最高年限50年，住宅用地70年，市面上很多農(nóng)民房都是以永久性轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的方式交易。

4、那么小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)到期了房子還屬于自己的嗎？

深圳在2004年經(jīng)過兩次統(tǒng)征，深圳已經(jīng)沒有集體土地，全部轉(zhuǎn)為國有土地。房子是屬于自己的，土地是國家的，至于什么時(shí)候拆遷，或自動(dòng)續(xù)期還是另有規(guī)劃這個(gè)zf說了算。

5、小產(chǎn)權(quán)房拆遷有賠償嗎？

只要不是偷建搶建，大部分都是有賠償?shù)?，其中深圳小產(chǎn)權(quán)房歷史遺留建筑賠償最高，作為全國最特殊，很多人就是因?yàn)樯钲诘男‘a(chǎn)權(quán)城市更新舊改的紅利賺的盆滿缽滿，比如；早期深圳華僑城大沖城市花園、羅湖二線插花電棚改、南山白石洲、西鄉(xiāng)河?xùn)|舊村城市更新、寶安石巖水田舊村舊改、橫崗六約南塘坑舊改、布吉木錦灣、沙井萬豐海岸城、坂田五和樞紐舊改、沙井金蠔小鎮(zhèn)、沙井華僑城東塘舊改、羅湖蔡屋圍拆遷全部賠償商品房還送車位，數(shù)不勝數(shù)舊改項(xiàng)目多達(dá)近200個(gè)！

6、深圳小產(chǎn)權(quán)房遇到拆遷怎么樣賠償？深圳小產(chǎn)權(quán)房拆遷主要分幾種賠償方案：

一：開發(fā)商舊改更新，一般比例是1:1賠商品房《最高1：3賠償商品房》

二：ZF棚改，一般比例1:1賠商品房，回遷房，需要通過補(bǔ)繳地價(jià)形式轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)證上市交易。

三：土地整備，例如房屋征收，建地鐵，修路賠償會(huì)低一些，外地人只能賠現(xiàn)金。

7、購買小產(chǎn)權(quán)房是否占用名額？

購買小產(chǎn)權(quán)房不需到房管部門進(jìn)行備案，不會(huì)影響購買商品房的名額。同時(shí)小產(chǎn)權(quán)房的交易沒有時(shí)間的限制，可以隨時(shí)入手或出手。

8、法律層面認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房交易嗎？

小產(chǎn)權(quán)房屬于民間交易，而歷史遺留違法建筑從法院也從來不受理這些歷史遺留違法建筑買賣問題，遇到拆遷只認(rèn)可實(shí)際占有人，買賣轉(zhuǎn)讓合同律師見證書，一手交錢一手交錢，交完錢馬上收房所有資料會(huì)給到買方，聽著好像不大靠譜，但時(shí)間歷史證明在深圳小產(chǎn)權(quán)買賣出現(xiàn)的糾紛案例比新房遠(yuǎn)少的多。

9、為什么市面上的小產(chǎn)權(quán)房公攤面積那么大？

目前深圳市面上在售9成小產(chǎn)權(quán)都是投資公司整棟買下來，收購價(jià)格都在10000-25000左右一平了，加上各種精裝修，安裝電梯，各種關(guān)系這些成本，好多人因?yàn)樯钲谛‘a(chǎn)權(quán)價(jià)格停留在幾千塊/平的時(shí)代。然后重新包裝改造成公寓類型，因?yàn)槊娣e小總價(jià)低更多人能接受。

10、深圳小產(chǎn)權(quán)房可以落戶嗎？

分區(qū)而言，龍華片區(qū)8成小產(chǎn)權(quán)房都可以落戶，其他區(qū)嚴(yán)一些。

落戶這個(gè)詞，按官方的解釋叫【市內(nèi)移居】，意思是你要原本是就是深戶，只是掛靠在別人戶口，或者集體戶，代管戶，或者是以前在自己的房子有落戶，但房子賣掉了需遷移等等情況，需要重新將戶口在深圳市內(nèi)由A轉(zhuǎn)到B，這就叫落戶！

落戶相當(dāng)于留有房產(chǎn)記錄，這個(gè)會(huì)影響后期申請(qǐng)安居房，保障房，公租房。

11、深圳小產(chǎn)權(quán)房能抵押嗎？

正規(guī)銀行不行，民間金融貸款公司可以抵押，需要壓綠本，或合同，利息比較高。

12、深圳小產(chǎn)權(quán)房帶學(xué)位嗎？

深圳住宅類型的小產(chǎn)權(quán)房和商品房一樣，錄取后將鎖定用于申請(qǐng)學(xué)位的住房，小學(xué)一年級(jí)開始使用鎖定6年，初中一年級(jí)鎖定3年。

13、深圳小產(chǎn)權(quán)房的“兩規(guī)”和“三規(guī)”是什么意思呢？

“兩規(guī)”即《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》；

“三規(guī)”即《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法》。

兩規(guī)和三規(guī)的檔案作為歷史遺留違法建筑的登記憑證，是見證城市發(fā)展的特殊時(shí)代產(chǎn)物，為執(zhí)法部門和政府決策提供依據(jù)和參考。

14、買了深圳小產(chǎn)權(quán)房遇到拆遷，區(qū)分原外村民？

政府主導(dǎo)項(xiàng)目有區(qū)分！開發(fā)商主導(dǎo)拆遷舊改是不會(huì)區(qū)分現(xiàn)業(yè)主和原村民的，開發(fā)商舊改賠償只認(rèn)房產(chǎn)證明材料，只要轉(zhuǎn)讓的手續(xù)齊全就沒問題，但是相對(duì)于原村民主來說，非原業(yè)主享受到的福利會(huì)少一些，例如搬遷費(fèi)，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。

15、小產(chǎn)權(quán)房都有什么證件？

深圳小產(chǎn)權(quán)房手續(xù)有；合作建房協(xié)議，合資建房協(xié)議，集資建房合同，房屋使用權(quán)證（自制本），J產(chǎn)證，律師見證書，獨(dú)棟不動(dòng)產(chǎn)權(quán)F房協(xié)意，以租代購房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，農(nóng)民房的手續(xù)分自建房紅本、自建房老房產(chǎn)證，自建房商品房，國土綠本、豬肝本，兩證一書、歷史遺留登記表、歷史遺留普查登記回執(zhí)等等。

16、小產(chǎn)權(quán)有沒有存在一房多賣的情況？如何防患？

小產(chǎn)權(quán)理論上存在巨大的一房多賣風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際上發(fā)生的概率幾乎可以忽略不計(jì)，可能低于萬分之一。

1、小產(chǎn)權(quán)都是現(xiàn)房交易，一手交錢一手交房，如果賣房人不是業(yè)主，怎么交鑰匙給買家？買家付完錢就要收房換鑰匙，業(yè)主怎么忽悠下一家？

2、小產(chǎn)權(quán)分2種，一種是大社區(qū)，一種是獨(dú)棟，大社區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房管理處一般有過戶、備案、過水電的功能，如果業(yè)主已經(jīng)把房賣了，帶著買家去過戶時(shí)，名字都不是他的，怎么過戶？獨(dú)棟農(nóng)民房沒有過戶這一說，但有合同+律師見證，合同上注明房子每一手是怎么交易的，簽完合同，買家會(huì)拿走業(yè)主的合同原件，律師樓還有個(gè)備份，如果業(yè)主一房多賣，律師會(huì)立即阻止，要不然會(huì)吃不了兜著走。

現(xiàn)在是信息時(shí)代，如果業(yè)主一房多賣，這屬于經(jīng)濟(jì)詐騙，起訴下，業(yè)主就列入老賴黑名單，就不能坐飛機(jī)、坐高鐵、住星級(jí)酒店、高消費(fèi)。

17、什么樣的小產(chǎn)權(quán)不建議買？

1、國土局綠本房，有備案，無法過戶，拆遷時(shí)容易鬧糾紛。

2、占用一級(jí)水源保護(hù)區(qū)用地，壓占原水管藍(lán)線；拆遷賠償?shù)汀?/p>

3、占用高速路、快速路、主干路、廣場(chǎng)、城市公園綠地、高壓走廊及現(xiàn)狀市、區(qū)級(jí)公共設(shè)施等用地這些不建議買，拆遷賠償?shù)汀?/p>

最安全的房子是城中村里面一棟一棟的農(nóng)民房，正規(guī)的村民宅基地，手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)清晰，幾乎無糾紛，做到了以上幾點(diǎn)就大可安心了。

18、購買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)都有什么手續(xù)？

1、合作建房合同，加律師事務(wù)所見證。（一式三份、業(yè)主、買家、律師各一份）

2、共同出資建房合同，加律師事務(wù)所見證。（一式三份、業(yè)主、買家、律師各一份）

3、房屋轉(zhuǎn)讓合同、大部分出于二手房交易。（只需要買賣雙方出面請(qǐng)律師事務(wù)所見證即可）

19、關(guān)于村委統(tǒng)建樓真的比農(nóng)民房保障？

毋庸置疑，肯定的。是指品質(zhì)上、規(guī)模上、物業(yè)管理上、以及居住環(huán)境上比農(nóng)民房住的舒服。并不是指保障性，畢竟村委統(tǒng)建樓價(jià)格高于農(nóng)民房的一半。所以說很多客戶覺得村委統(tǒng)建樓比農(nóng)民房有保障？很明顯是錯(cuò)誤的，根據(jù)自己需求，預(yù)算價(jià)格，購房需求，村委買不起可以先買農(nóng)民房過渡，以后房子升值了可以在換村委統(tǒng)建樓或者商品房，不然只能錯(cuò)過了。農(nóng)民房此類房屋，一般為本地村民的自留地，或者說宅基地。還有一種是外地人為當(dāng)?shù)卮逦隽斯こ?，無償還款而劃分給開發(fā)商的房子。此類房子一般不會(huì)太高，格局配套也不會(huì)很好，但勝在價(jià)格便宜，租售比高拆遷舊改機(jī)遇大。

20、城中村小產(chǎn)權(quán)房水電高？

客觀情況是，在深圳發(fā)展初期，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)經(jīng)費(fèi)不足，許多城中村的水網(wǎng)電網(wǎng)由村委投資建設(shè)，因此，城中村原自建房大部分沒有實(shí)現(xiàn)一戶一表，水電費(fèi)一般由物業(yè)代收繳。對(duì)于“一表多戶”的城中村，一些物業(yè)將中間環(huán)節(jié)和公共面積損耗的二次分?jǐn)傊苯佑?jì)入水電費(fèi)。當(dāng)然也有存在村里或管理處加價(jià)的情況。但終歸是在一個(gè)區(qū)間范圍。

21、小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛現(xiàn)狀？

小產(chǎn)權(quán)房糾紛中的買賣糾紛，并不見得比普通商品房買賣糾紛比例高得多，糾紛核心原因在房價(jià)變化，拿2015年深圳業(yè)主違約潮來說，即便是合法商品房，因短時(shí)間內(nèi)房價(jià)暴漲，業(yè)主違約比例超過了50%，房價(jià)暴漲暴跌下，違約方違約并不因?yàn)榉课菔切‘a(chǎn)權(quán)還是大產(chǎn)權(quán)而有所不同。

22、律師事務(wù)所見證無法律效應(yīng)？

很多法律人其實(shí)并不了解深圳小產(chǎn)權(quán)房交易的現(xiàn)狀，僅憑“小產(chǎn)權(quán)房違法，違法則風(fēng)險(xiǎn)不可控”的簡單思維做出輕率判斷，而事實(shí)上，深圳幾乎占據(jù)住房市場(chǎng)50%的小產(chǎn)權(quán)房地下交易一直存在，很多人購買，很多人投資，很多人獲益，當(dāng)然也有少量吃虧了的，總體來說，有風(fēng)險(xiǎn)，但遠(yuǎn)沒有一般法律人口中說得那么可怕。

23、村委統(tǒng)建樓無法過戶，還能買嗎？

目前市面上大多數(shù)統(tǒng)建樓開盤賣完后村委已經(jīng)不出面過戶，甚至有一些公司都注銷了。都是由業(yè)主自由找律師事務(wù)所過戶，小產(chǎn)權(quán)房本就是沒產(chǎn)權(quán)證的房屋，不存在過戶一說法，村委見證也是過戶。律師事務(wù)所見證也是過戶，見證雙方房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。遇到拆遷利益問題開發(fā)商只認(rèn)可房屋實(shí)際占有人，律師見證書，加購房合同。原業(yè)主沒有法律依據(jù)出來鬧糾紛。

24、深圳小產(chǎn)權(quán)房投資機(jī)遇？

第一點(diǎn)剛需的福利房；小產(chǎn)權(quán)之所以被大眾青睞，除了房價(jià)低，交易靈活，還因?yàn)橘徺I手續(xù)簡單，沒有月供壓力，省去了商品房的各種條條框框，剛需過渡首選。

第二點(diǎn)投資者的機(jī)遇：價(jià)格低無稅費(fèi)、無需購房指標(biāo)不占名額、總價(jià)門檻低租金回報(bào)率高、盈利空間大逢舊改身價(jià)暴漲、指標(biāo)房不限售，轉(zhuǎn)手就能盈利。

不僅如此深圳不少成規(guī)模的統(tǒng)建樓不輸給同地段的商品房，輸就輸在不能貸款，不能使用桿桿放大收益。

25、深圳小產(chǎn)權(quán)房投資風(fēng)險(xiǎn)？

A.賣方債權(quán)人的查封執(zhí)行，綠本房無法過戶，賣方毀約，違法建筑更安全（避開綠本房即可避免）

26、什么是回遷房？

回遷房就是開發(fā)商征收土地時(shí)，賠給回遷戶的房子。

27、回遷房是不是都有紅本，產(chǎn)權(quán)多少年？

深圳大部分舊改項(xiàng)目有紅本,一般在拆遷補(bǔ)償協(xié)議有體現(xiàn)。

產(chǎn)權(quán)和普通商品房一樣為70年，擁有學(xué)位，可以抵押貸款。

28、回遷房有什么風(fēng)險(xiǎn)？

主要是交易風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、舊改周期的不確定性。

29、回遷房有什么保障？

和開發(fā)商直接簽拆遷補(bǔ)償協(xié)議，拆遷補(bǔ)償協(xié)議在國土局街道辦等備案。

30、是否限購、是否限售、能否貸款？

不限購，外地戶口可以購買、深圳多套房也可購買、香港戶籍也可購買；

不限售，拿到紅本就可以二手房交易；

不能貸款，但拿到紅本后可以抵押貸款。

31一般多久能分房交房？

拆遷補(bǔ)償協(xié)議一般約定具備開工條件起3年內(nèi)交樓，一般開盤前分房。

項(xiàng)目簽約率達(dá)到80%以上，才容易判斷開工時(shí)間交樓時(shí)間，一般3-7年。

32、開發(fā)商有哪些補(bǔ)償?

和開發(fā)商簽約并交樓后，每月開發(fā)商會(huì)支付拆遷安置費(fèi)直至交樓為止，另外還有搬家費(fèi)、裝修補(bǔ)償?shù)取?/p>

33、舊改投資回報(bào)率大概多少?

回遷房一般為開盤價(jià)5—7折，考慮投資周期，一般年化20%收益率。

34、為什么有人出售?

有投資客前期低價(jià)收購了農(nóng)民房，啟動(dòng)簽約時(shí)賣掉；

村民持有大量物業(yè)，盼到了舊改，賣出部分物業(yè)提前消費(fèi)；

部分項(xiàng)目，有大量香港業(yè)主在轉(zhuǎn)讓回遷房。

35、回遷房有哪些戶型?

開發(fā)商會(huì)考慮回遷戶的需求，一般小戶型大戶型都會(huì)有，具體看項(xiàng)目。

36、買了100平，沒有100平戶型怎么辦?

一般按開盤價(jià)多退少補(bǔ)，部分項(xiàng)目有優(yōu)惠的增購價(jià)。

37、如何選房，回遷房品質(zhì)是否差些？

回遷戶一般在開盤前進(jìn)行選房，一般搖號(hào)抽簽選房，有些項(xiàng)目按簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的順序選房，具體選房流程參考拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

回遷房一般要求和開盤的商品房一樣的品質(zhì)，部分項(xiàng)目由回遷戶選完房之后，剩余的房源開盤銷售，回遷房和普通商品房完全混在一起。

38、回遷房辦理房產(chǎn)證應(yīng)交哪些費(fèi)用？

參考拆遷補(bǔ)償協(xié)議相關(guān)約定，一般由開發(fā)商負(fù)責(zé)含契稅等所有稅費(fèi)。

39、回遷房一般交易流程？

各個(gè)項(xiàng)目交易流程不同，一般要求支付定金鎖定房源，和開發(fā)商簽約時(shí)支付全部房款。

40、萬一有釘子戶怎么辦？

并不需要全體業(yè)主簽完才動(dòng)工，項(xiàng)目可以分期建設(shè)；

村委街道辦等部門會(huì)協(xié)調(diào)，推動(dòng)進(jìn)展，對(duì)于釘子戶不合理要求，政府相關(guān)文件有具體措施，可以通過政府裁決強(qiáng)制征收，或由法院判決并強(qiáng)制執(zhí)行。

41、回遷房的優(yōu)勢(shì)是什么？

不限購（解決購房名額問題）、不限售（不受三年限售政策限制），為開盤價(jià)的3.5—6折，以首付的資金購買房子不用貸款。

42、為什么有些項(xiàng)目買不到？

有人賣才能買到，才形成市場(chǎng)，有些項(xiàng)目房源很少，屬于稀缺資源；

沒人賣或是價(jià)格太高，也是有價(jià)無市。

43、已經(jīng)交房的回遷房項(xiàng)目有哪些？

華潤城、萬科星城、錦繡御園、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)等等；未來深圳土地基本由舊改供給，后續(xù)開盤的項(xiàng)目大多配有回遷房。