房產(chǎn)抵押貸款，住宅抵押，房屋抵押，銀行信貸以及關(guān)于征信的回答和文章，寫了很多，在這個小眾領(lǐng)域里獲得高贊，挺不容易，非常感謝各位的支持。把我寫的專欄奉上放在這里，歡迎大家關(guān)注我，關(guān)注我的專欄。平時特別忙，評論里的問題選擇性回復(fù)，你想知道的，這里都有。

銀行貸款&房產(chǎn)抵押&征信維護(hù)

用心整理之后，本回答耗時3個小時編輯。當(dāng)前銀行政策最新硬核科普。祝你們好運。

一圖勝千言。

自己整理，個人習(xí)慣。

也是特意為有需要申請房產(chǎn)抵押貸款的客戶整理，后文會提到。

本文科普硬核貼，坐標(biāo)北京，蘇寧銀行北京地區(qū)大客戶經(jīng)理。

做一個房產(chǎn)抵押貸款前首先我們要考慮這么多的問題，然后再去匹配哪家銀行最適合自己的需求。稍等再簡單介紹這里的問題。先說下流程。

考慮清楚自己的需求，

自己的情況，

選擇匹配銀行，

評估房值及可貸金額，

準(zhǔn)備資料，

下戶，

批貸，

簽約，

公證，

上抵，

建委出他項權(quán)利書，

放款。

做一些機(jī)構(gòu)房產(chǎn)抵押會相對簡單些，速度快些，這些放在一邊，本答不做介紹。

走銀行標(biāo)準(zhǔn)件業(yè)務(wù)大概需要15-30天的周期，這里涉及的流程評值，初審，下戶，（補(bǔ)資料）批貸，公證，上抵，出它項權(quán)利證書，放款。如果有上家抵押還需要墊資，也需要時間。

一些地方銀行會開通非標(biāo)準(zhǔn)件業(yè)務(wù)，簡化流程，增加放款速度，7天左右放款。比方說承德銀行，廊坊銀行，石嘴山銀行，蘇寧銀行等5-8家銀行可以做到這個周期。

仍有效率更高的，拋去客戶原因耽誤的時間，可以做到下戶后3天放款，類似于邢臺銀行業(yè)務(wù)。把幾項業(yè)務(wù)流程安排的很緊湊，提升審批速度，甚至可以把簽約公證上抵，安排到一天，不用出它項權(quán)利證書，建委業(yè)務(wù)給回執(zhí)書，就可以放款了。有優(yōu)點就有缺點，類似銀行業(yè)務(wù)主要針對的客戶群體是急用錢的客戶，利息上比普通的國有大行利息要高些，放貸周期偏短，適合短期用款，急于放款的客群。

翻回來再說這個圖，了解個人基本情況，匹配相關(guān)銀行。后邊的事情都是水到渠成，銀行或者機(jī)構(gòu)都會提示告訴你接下來該怎么走；最重要的還是選擇合適的銀行，適合自己的，這是難點。

有些客戶對自己的資質(zhì)比較自信，直接去銀行申請貸款。

但是我告訴你，憑這么多年的經(jīng)驗，每一個客戶都多多少少的有這樣那樣的問題。想起來簡單，實操做起來難。

看好這個圖表，考慮好并抓住自己的問題點，直接去和銀行客戶經(jīng)理溝通，會節(jié)省你很多口舌。因為以你的資質(zhì)，自己去申請，應(yīng)該會問到很多家的銀行。

我一一簡單講解一下。（簡單說也不會太短）

1先說人

1-1年齡：普遍要求18-65歲之間。18-22/25之間需要父母共借，年齡太小社會能力還款能力不足。60-65之間需要子女共借。到了這個年齡段，生老病死的概率加大，銀行會考慮規(guī)避風(fēng)險，父債子還。像浦發(fā)友利等銀行最高可以做到70歲，房主年齡再大一些，直接考慮利息稍高一點的機(jī)構(gòu)就OK。

還有一部分情況，比方說沒有父母，或者無子女，或者子女國外，一些銀行是允許朋友或者股東之間非直系親屬共借，這種情況叫做抵貸不一，抵押人和借款人非同一自然人。比方說東北吉林九臺銀行。

1-2婚姻：未婚的簡單，不是超低齡，OK?；蛘呖紤]父母共借。

離異的要考慮是否三個月內(nèi)離異，80%以上的銀行會考慮夫妻間是否存在債務(wù)轉(zhuǎn)移，高債務(wù)風(fēng)險。包括離婚時離婚協(xié)議是否財產(chǎn)分割清晰，都拒接一些產(chǎn)權(quán)存在爭議的房產(chǎn)，假設(shè)逾期，這些資產(chǎn)都是難以處置的。

再說已婚：會考慮之前有幾段婚史，財產(chǎn)清晰，同上（離異情況）。已婚的配偶是否能知曉，共簽借款，公證處公證。只有夫妻雙方一人出面，這種情況叫做單方面房產(chǎn)抵押，在法律上規(guī)定夫妻共有財產(chǎn)，買賣/抵押必須夫妻雙方出面。單方違規(guī)，基本上沒有幾家銀行敢頂這么大的雷，不逾期好說，逾期處置資產(chǎn)另一配偶不同意起訴之后就會牽扯出一大串人，牢獄之災(zāi)跑不了。去年的一碼事就是連方正公證處都查了一批人，虛假資料騙貸，10年起步。

不論婚姻狀況如何，這幾種情況都是要去公證處公證，其中一項叫強(qiáng)制執(zhí)行公證。如逾期沒有還款能力，放款方有權(quán)利強(qiáng)制執(zhí)行法院拍賣，處置變現(xiàn)資產(chǎn)。

還有一種情況，叫喪偶。（某人說這輩子沒有離異，只有喪偶）。如果沒有遺囑公證的話，這個涉及七大姑八大姨一大圈人做放棄財產(chǎn)公證。舉例：某人在國外，或者另一人不配合。這個很難。

1-3職業(yè)。公檢法軍律師記者，這幾類是銀行不愿意接的客戶群體。他們是社會精英，某個階層。一些大銀行會把這批人視為優(yōu)質(zhì)客戶。大部分銀行禁入。而且房產(chǎn)抵押貸款基本上都作為企業(yè)經(jīng)營貸款，很多職業(yè)政策限制不允許名下有企業(yè)。還有就是現(xiàn)在的一些夕陽或者說產(chǎn)能過剩產(chǎn)業(yè)，鋼鐵，煤貿(mào)，木材等，還有就是茶葉（這個有些人懂），然后高風(fēng)險行業(yè)等

1-4征信。作為普通人，有些人還不知道什么叫征信，大部分人不知道自己征信情況怎么樣，作為我們行業(yè)從業(yè)人員，也并不能準(zhǔn)確描述自己征信情況，這個需要去互聯(lián)網(wǎng)查詢或者征信大廳打印。

三方面，負(fù)債，逾期，查詢次數(shù)。負(fù)債衡量客戶的綜合還款能力，借這筆錢加上負(fù)債，是否能還的上，是否有逾期風(fēng)險。

逾期，普遍要求近2年內(nèi)不能連三累六（近2年某個賬戶連續(xù)逾期不能超過3個月未還款，所有賬戶總計不能超過6次逾期），超了這么多家銀行選擇性就小了很多。處理肯定是能處理的，比方說我們蘇寧銀行對客戶征信情況看的就相對寬松，單卡單賬戶不超連四累九。所有賬戶加在一起，連3累20幾，30幾的客戶也批過好幾個。

查詢次數(shù)，部分客戶會在貸款前盲目的申請貸款，導(dǎo)致征信最后一頁一大片的查詢次數(shù)。銀行的邏輯是，你最近在頻繁借款，而且還沒借夠，或者其他家就沒批貸。有2個原因，要么，借了你還是很缺錢，要么你有問題其他銀行才會拒貸，我也不能冒這個風(fēng)險。拒貸。所以不要頻繁申請網(wǎng)貸，信用卡，這些操作都會在查詢記錄那一頁生成無數(shù)的貸款審批，信用卡審批查詢記錄。

關(guān)于征信，本人近期在編輯其他一片長回答，半個月之內(nèi)完成，有興趣的可以關(guān)注，在回答里查找，回答里還有很多的各貸款銀行政策，相當(dāng)歡迎點贊支持，支持就是動力。

1-5涉訴/執(zhí)行/借貸糾紛/失信人。這個很好理解，你連法院警察經(jīng)偵都不怕，會把我們銀行放在眼里？我們銀行不信。部分無關(guān)緊要的民事糾紛結(jié)案后有結(jié)案證明，是可以申請銀行貸款的。隆重說一下借貸糾紛，這個屬于信用信譽(yù)問題，您以前有不好的記錄，現(xiàn)在查的到，我們一樣會認(rèn)為你以后會產(chǎn)生很高的逾期風(fēng)險，產(chǎn)生糾紛的概率比無借貸糾紛的客戶高很多，畢竟，至少您有很豐富糾紛經(jīng)驗。這類客戶，抱歉，相當(dāng)不歡迎。所以，誠實守信，是做人立信根本。

2這下再說下房產(chǎn)，也有很多問題。這里的問題主要是資產(chǎn)變現(xiàn)保值，銀行也會考慮。

2-1區(qū)域，銀行感興趣的肯定是熱點核心區(qū)域，資產(chǎn)好變現(xiàn)，比方說北京市的某些遠(yuǎn)郊區(qū)縣，金額不是很大，一兩三百萬，購買熱度又不夠。最終執(zhí)行的話，法拍成數(shù)也很低，導(dǎo)致?lián)p失率更大。在銀行業(yè)貸款不是很熱銷。

2-2年限-房齡。太老的就不用說了吧，話說都要拆遷了。普遍要求25年以內(nèi)，一些銀行標(biāo)準(zhǔn)是15/20年。部分銀行寬松，可以放寬到30年/40年。比方說哈爾濱銀行，去年的政策是，北京三環(huán)內(nèi)不限房齡，四環(huán)內(nèi)40年。此處和2-5房齡是一回事兒，抱歉，疏漏。

2-3面積25/30平米以上，基本這是最低要求。像廈門銀行變態(tài)到停車位都接。

2-4產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。熱點是住宅，購買力一直不軟，銀行最愛。其他的，經(jīng)濟(jì)適用房，房改房，兩限房等受政策影響，不好辦啊。按經(jīng)濟(jì)適用房管理的房產(chǎn)（二類經(jīng)濟(jì)適用房）央產(chǎn)房，補(bǔ)稅后相關(guān)單位出具手續(xù)，可以正常操作，不過手續(xù)繁瑣，比方說補(bǔ)稅，比方說單位開具可上市交易證明，可抵押證明，原單位放棄優(yōu)先回購權(quán)，一系列，弄完夠個七日游，原單位還未必恩準(zhǔn)。中國土地使用有兩種方式，出讓，和劃撥。出讓，也就是開發(fā)商，建設(shè)單位買賣方式所得，交了稅了，沒問題。另一類是劃撥，基本都是國家政策安排的房產(chǎn)，差點稅費，所以，銀行批貸的時候會適當(dāng)做些降成處理。

科研辦公用房就不說了，也就一家河北地方銀行和蒙銀能干，而且利息偏高，大概在年化7.5%這樣。

公司名下的，也是變現(xiàn)問題，轉(zhuǎn)手稅費和麻煩程度也相當(dāng)難，20%銀行接。

2-5，房齡和年限是一回事兒，抱歉疏漏。

2-6共有情況。房本單獨所有，房主夫妻雙方出面就可以了。但是房本上有abcd四個人，那就很麻煩了，四個家庭，至少4個人，多到可以十幾個人出面（存在非直系共借情況）。所以，銀行最多允許房本上有2個權(quán)利人，而且還是夫妻間。兄弟姐妹之間作為權(quán)利人的都難以處置。

2-7是否干凈房/轉(zhuǎn)單。這個考慮的是之前有沒有做過抵押，現(xiàn)在還有沒有抵押，有的話就需要解一抵從新做一抵，或者說直接做二抵。還會考慮的問題是否上家正常還款，畢竟有些房產(chǎn)抵押也不上征信的，或者負(fù)債金額在企業(yè)征信上。包括是否展期，其中一種情況是先息后本的還款方式，最終還款日沒有能力償還本金。

2-8二套房產(chǎn)，證明客戶有足夠的資產(chǎn)，足夠完全的還款能力。同樣，有些合作銀行可以ps二套，有些銀行可以不要求，有些可以全國二套房產(chǎn)都OK。

第3點，公司，企業(yè)經(jīng)營

一般房產(chǎn)抵押作為企業(yè)經(jīng)營貸款用途，不能作為個人投資/炒股/進(jìn)入房地產(chǎn)市場或者其他不良嗜好消費（黃賭毒）所以銀行這邊基本要滿足國家政策合規(guī)上的要求，也就是說，要有公司消化這筆貸款資金。個人消費貸款，有的，金額偏小，最高200w，而且現(xiàn)在難批，要求資質(zhì)相當(dāng)高，昨天剛和工商銀行海淀的一個支行長吃飯聊過。

說了，為了合規(guī)。一部分銀行要求真實經(jīng)營，要企業(yè)下戶的。一部分客戶有執(zhí)照未經(jīng)營，一部分可以過戶營業(yè)執(zhí)照，相當(dāng)部分要求過戶滿3個月。還有一部分，叫做實控。A沒有公司，朋友B有一個合適的公司，那A和B之間可以簽一個實際控制人協(xié)議，A用B的公司來作為經(jīng)營貸款主體申請貸款。還有一種情況，包裝。也就是可以幫A找一個B的公司來簽一個實際控制人協(xié)議，這個有點敏感。略過，不詳說。

實地經(jīng)營，某些銀行是要考察實地經(jīng)營現(xiàn)場，評估收入流水情況的。

流水要求基本上覆蓋貸款金額的1/2/3倍。

企業(yè)涉訴執(zhí)行糾紛等等，參考1-5，自然人涉訴部分。

這里可操作性東西有點多。非真實下戶，非申請主體公司下戶，充流水，做流水。這個我也沒法說。就這樣過了。

4，就是自己需求的問題了，想要多少額度，這筆錢需要用多久，利息多少能接受。簡單。

4-1 可貸金額普遍評估值得7成，銀行評估值要比市值低一些。比方說珠江銀行能放到8.3成最高，寧波銀行75%房值加上15%成數(shù)的信用貸款，最高可以做到9成。

4-2利息，看了這么多，你就會發(fā)現(xiàn)，咱的資質(zhì)會有哪些哪些瑕疵，就不會再要求多低多低的利息?？赡茉蹅儎偤糜需Υ貌贿m合民生創(chuàng)業(yè)貸2.35%的產(chǎn)品，建設(shè)銀行銀行年化3.1%的利息，中國銀行年化3-3.3%，低息貸款不是那么好拿的。別要求太高，堅信適合自己的就是最好的，才會不那么盲目。

4-3時間期限。規(guī)劃好自己的資金使用，用多久，老人常說，吃不窮穿不窮，算計不到就受窮，不要過度消費。房抵這塊，各銀行有1年期/3年期/5年期產(chǎn)品，有的選的是還款方式先息后本或者等額本息。先息后本的資金利用率比較高，錢一直在自己手上運轉(zhuǎn)，錢生錢，兒子生兒子，付了利息也劃算值得。部分產(chǎn)品要求每年歸一次全部本金，這個會涉及到過橋資金，稍微麻煩一丟丟。5年期以上基本都是等額本息還款了。房抵普遍來說，最高為10年期，不像房貸按揭，可以最長做到30/40年。對銀行來說，夜長夢多，不那么安全。

帶一句，有氣球貸這種產(chǎn)品，比方說5年期，按20年的等額本息來還款，第60個月結(jié)清剩余本金。接近于先息后本，還款壓力小。

5借款用途，文中以說，禁止的一些行業(yè)，一些用途，不再贅述。這些事是可以曲線救國的，只要你故事講的好，證據(jù)圓滿。還款來源，不說也可以。銀行不會干圖著你利息，你圖人家本金的事。雖然你有房產(chǎn)抵押在銀行，人家一樣不希望你逾期，后期資產(chǎn)處置打折率很高的，虧得大。

說了，任何一個貸款客戶都會有各種各樣的問題，看了這篇回答，你會大概知道自己哪有問題。作為客戶人、房、企業(yè)，征信、流水，收入還款能力都沒問題，那就市面上做房產(chǎn)抵押的銀行都可以去申請，而且可以選擇利率還款方式年限最適合自己的產(chǎn)品；有一個問題（非超硬難解的征信問題），那可能有10家銀行都可以接受；但是你有2個問題3個問題，那作為你不是行業(yè)內(nèi)比較懂的人）可選銀行可就稀里嘩啦的少了。

比方說，我舉個最極端的例子，方便理解。今天提到的問題A某都占全了，那么神仙銀行都不會給放款，除非家里開銀行的。就像菜市場里的菜，已經(jīng)爛到芯上了，95歲的花眼裹腳老太太都不會青睞。現(xiàn)實是，占幾個比較硬的核心瑕疵，銀行基本就批不了貸了。因為銀行不是福利院，不是慈善機(jī)構(gòu)，人家是為了賺取利息，但肯定不想把本金搭到里邊，信審風(fēng)控準(zhǔn)則就把這些問題給規(guī)避掉了。

講了這么多再補(bǔ)充點東西。------------------

但是，這些問題對你們來說是問題，利于你們和銀行更好的更高效的溝通，節(jié)約時間成本。

其實這些問題對我來說，都不是問題。有心的，在我公眾號和專欄里能找到答案。

我說兩個最極端的例子。聊天內(nèi)容截圖我放在評論里。我有通話時隨時做記錄的習(xí)慣，圖片里第二條消息是我和行長通話時的內(nèi)容記錄，平時處理的事情太多，方便記憶。

客戶A 71歲+老太太，配偶72+，老太太也是個能耐人，做了三十幾年生意，兒子在國外因為疫情不能回國共借。房產(chǎn)大平米288平（遠(yuǎn)超140平普通住宅）上家建設(shè)銀行到期，因為年齡原因不再續(xù)貸，建行的人給找了一個中介渠道，墊資墊了一個月多4個周期，一個周期1.5%的息費，4個周期加上其他費用就7%的錢沒了。（墊資是按10天為一個周期計算息費，1000萬的7%是70w）。而且遲遲沒有批貸還在墊資中。這個客戶算超疑難了，這個年齡不用說兒女不共借，就是算兒子回國共借，也沒幾個人能給貸款貸下來，還沒說房屋整體面積大的事兒。客戶兒子和我關(guān)系不錯，找到了我。

我直接找的中國銀行一分行行長，一遍遍的給磕下來，最終拿的貸款年化利息3.75%，2年期先息后本。這個期限老太太完全夠用，其實她在3個月內(nèi)有一筆幾千萬的回款，哈爾濱市政府的一個工程審計部門一直在和老太太扯皮，遲遲不結(jié)算尾款。正常來說，70歲以上，你們自己去申請是申請不下來的，更不用說這么低的利息，而且中國銀行你們能拿到的最高額度只有1000w，我能拿到的額度是5000w，只要房值成數(shù)夠。我這邊的渠道關(guān)系和大部分的銀行有對公合作業(yè)務(wù)。（圖見評論區(qū)）

客戶B 是個反面。一個仙兒級客戶配偶，我在知乎上11月17日的時候特意發(fā)了一個想法。忙前忙后客戶任性了一下一場空。客戶女，工商銀行380w抵押面臨被強(qiáng)制執(zhí)行查封，客戶愛人男征信極差連6本金逾期，3個月內(nèi)離異，抵押高成數(shù)?？蛻魫廴丝毂罎⒘?。給客戶找的行長關(guān)系，馬上8.5成批貸；但是客戶愛人男的直接打電話到支行找行長，三三四四、四四三三的邏輯不清。本來以我的關(guān)系，方方面面已經(jīng)溝通好了，而且找了一個擔(dān)保，馬上就批貸?？蛻糇约阂粋€電話，人家行里直接不接這筆單子了。因為客戶愛人因為貸款逾期的原因崩潰到思維邏輯已經(jīng)不在一個正常水平線上，而且說話有點大。我們拿信用和人際關(guān)系兜底，這個客戶拿任性開玩笑，行里直接讓把客戶資料寄回去，這個客戶啊，下一步只能面臨工商銀行的強(qiáng)制執(zhí)行查封+賣房了。男方也是夠難的，來來回回的找各種中介作了一年，本來征信就不好，這一頓操作下來，征信上多賬戶多了連6連7逾期，北京市面上幾家規(guī)模大的賣房機(jī)構(gòu)不僅鏈家我愛我家基本都熟了，可能都不亞于我。我找了幾家賣房前墊資+代賣機(jī)構(gòu)，客戶問我是不是九龍山陽光大廈那家，我就呵呵了。門清板面。該客戶愛人覺得我能做到的事情，他也能。（圖見評論區(qū)）

適合你的才是最好的，做好選擇，才是最難的。其他的事兒，都是水到渠成。

合理規(guī)劃資金使用，珍愛個人信用，享用美好生活。

本人經(jīng)常會費勁編輯一些長回答來給大家科普，有興趣的可以關(guān)注，在回答里查找我關(guān)于銀行很多的各貸款銀行政策，相當(dāng)歡迎點贊支持，支持就是動力。

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信貸&房產(chǎn)抵押&征信維護(hù)，可關(guān)

每個故事，都應(yīng)該有一個句號。

看到一個好答案，想點贊又嫌麻煩，可以雙擊屏幕自動點，既能鼓舞作者，又很方便自己下次再看。我用這個方法，已經(jīng)快速標(biāo)記10來個好答案了。

謝謝你長這么好看還關(guān)注我，千萬貸款幫你節(jié)省幾十萬上百萬利息。

別人的粉絲都是帶刀的，背劍的，磨剪子戧菜刀的，全文通篇一萬四千字，我的粉絲用戶不能是帶瓢的吧 ？