房產(chǎn)抵押貸款流程

深圳樓市

很多需要資金就考慮房產(chǎn)抵押貸。

房產(chǎn)抵押貸款作為目前最普及的一種貸款方式，房產(chǎn)抵押貸款因其利率低（年利率：2.5%-3.5%左右）、額度高、期限長(zhǎng)（等優(yōu)勢(shì)，備受購(gòu)房者的青睞。

但是申請(qǐng)流程復(fù)雜、專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)眾多，讓不少人一頭霧水。為此，本指南將全面解析房產(chǎn)抵押貸款的方方面面，為有意向的讀者提供專(zhuān)業(yè)且實(shí)用的指導(dǎo)，助力大家高效順利地完成貸款，圓安家夢(mèng)!

一、申請(qǐng)人條件

1.年齡要求

貸款申請(qǐng)人年齡通常需在18-72周歲之間，具備完全的民事行為能力。抵押人(房產(chǎn)持有人)的年齡上限可放寬至80周歲。部分銀行接受未成年人及百歲老人的房產(chǎn)作為抵押。

2.訴訟及征信狀況

借款人無(wú)訴訟糾紛、刑事犯罪記錄。近兩年內(nèi)無(wú)連續(xù)3個(gè)月及累計(jì)6個(gè)月的逾期記錄。查詢(xún)次數(shù)最近三個(gè)月不超過(guò)4次，半年不超過(guò)6次為宜。部分銀行對(duì)征信查詢(xún)沒(méi)有硬性要求。

3.職業(yè)限制

房地產(chǎn)、金融、銀行、證券、公職人員等行業(yè)的從業(yè)者一般不能作為主貸人，但可以作為抵押人。外籍人士如有中國(guó)親屬作擔(dān)保，可被銀行接受。

二、房產(chǎn)條件

1.房產(chǎn)權(quán)屬

房產(chǎn)須已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，期房無(wú)法作為抵押物。產(chǎn)權(quán)需清晰無(wú)爭(zhēng)議，無(wú)違建、查封等法律風(fēng)險(xiǎn)，可在市場(chǎng)上自由交易。

2.房齡及面積

房齡通常需在30年以?xún)?nèi)，部分銀行接受超過(guò)30年的老舊房產(chǎn)。住宅面積一般需超過(guò)50平米，個(gè)別銀行可放寬至40平米。

3.房產(chǎn)類(lèi)型

符合條件的房產(chǎn)類(lèi)型包括：住宅、別墅、公寓、經(jīng)濟(jì)適用房、辦公樓、廠房、商鋪、寫(xiě)字樓等。

需注意的幾種特殊情況：

新房產(chǎn)證(持有時(shí)間不足6個(gè)月)

小孩房(產(chǎn)權(quán)人包括未成年人)

老人房(產(chǎn)權(quán)人包括65歲以上老年人)

經(jīng)濟(jì)適用房等需解除限制性條件

老破小(超30年+小面積房產(chǎn))

按揭房(需先結(jié)清原貸款)

其中，住宅、別墅和住宅公寓相對(duì)最受銀行青睞。

三、公司條件

1.無(wú)公司情況(消費(fèi)抵押)

無(wú)公司背景的自然人可申請(qǐng)消費(fèi)抵押貸款，最高額度300萬(wàn)元，但利率較高。適用于公務(wù)員、銀行員工、大型企業(yè)高管等群體。

2.有公司情況

申請(qǐng)公司經(jīng)營(yíng)貸款，一般需滿(mǎn)足：公司成立滿(mǎn)一年、申請(qǐng)人持股滿(mǎn)3-6個(gè)月。少數(shù)銀行開(kāi)放新注冊(cè)公司申請(qǐng)。

常見(jiàn)的申請(qǐng)方式：

新注冊(cè)公司：無(wú)經(jīng)營(yíng)履歷，可選銀行少且利率高

實(shí)際控制人：借用他人公司申請(qǐng)，銀行較少

新入股公司：持股滿(mǎn)半年即可，利率一般

持股半年以上老公司：可選銀行多，利率優(yōu)惠大

綜合考慮，有意向的客戶(hù)建議提前半年做好公司規(guī)劃，確保貸款利率及期限的優(yōu)惠力度。

四、所需材料

公司材料：

營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公章、法人章、財(cái)務(wù)章、公司章程、最近半年對(duì)公流水、辦公室租賃合同

個(gè)人材料：

身份證、戶(hù)口本、婚姻證明、房產(chǎn)證、個(gè)人近一年流水、最近半年個(gè)人對(duì)公流水、貸款用途合同、征信報(bào)告

部分銀行還需提供上下游經(jīng)營(yíng)合同、發(fā)票、多套房等其他資產(chǎn)證明資料，實(shí)際情況請(qǐng)咨詢(xún)銀行。

征信報(bào)告盡量選擇線下查詢(xún)的詳細(xì)版本，更有利于貸款通過(guò)。

五、貸款額度與利率

1.可貸金額

普通住宅類(lèi)房產(chǎn)，銀行一般可貸房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的70%，部分銀行上限可達(dá)80-100%。

別墅和商業(yè)房產(chǎn)則相對(duì)保守，可貸范圍在評(píng)估價(jià)的50-60%。

消費(fèi)抵押貸款無(wú)論總價(jià)多少，最高只能貸款房產(chǎn)價(jià)值70%，且額度不超過(guò)300萬(wàn)元。

畢業(yè)生、新加坡人等特殊群體可能享受更高的貸款比例。

2.利率水平

截至2023年10月，主流房產(chǎn)抵押貸款利率如下：

一次抵押貸款：

10年先息后本(2.5%-3.2%)

10年先息后本3年審核(2.6%-3.5%)

20年先息后本3年審核(2.7%-3.45%)

20年等額本息(3.25%-3.45%)

二次抵押貸款：

10年先息后本(2.9%-3.65%)

低于2.85%的利率門(mén)檻較高，需要較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和良好記錄。

貸款期限、利率浮動(dòng)頻率、還款方式都會(huì)影響最終利率水平，大家可根據(jù)自身情況選擇權(quán)衡。

六、還款方式

常見(jiàn)的房貸還款方式包括：

先息后本：前期只償還利息，本金在期滿(mǎn)時(shí)一次還清。適合前期現(xiàn)金流緊張者。

等額本息：本金和利息每月等額償還，還款計(jì)劃穩(wěn)定。

等額本金：每月本金相同，后期月供逐漸降低。

氣球貸：前期月供少，后期一次性還清剩余本息(如10年貸款，前3年按20年等額本息還款)。

除先息后本和等額本息較為常見(jiàn)外，等額本金和氣球貸這兩種新型方式近年也開(kāi)始流行，大家可結(jié)合自身情況選擇合適的方案。

七、辦理流程

抵押貸款的主要辦理流程如下：

整個(gè)過(guò)程大約需7-20個(gè)工作日，主要看贖樓時(shí)間

每家銀行的具體操作流程有所不同，如單身需公證、線上抵押等。

八、常見(jiàn)名詞解析

除上文中提及的諸多專(zhuān)有名詞，房貸領(lǐng)域還有一些值得理解的行業(yè)術(shù)語(yǔ)：

轉(zhuǎn)貸：通過(guò)申請(qǐng)新貸款的方式，結(jié)清原有貸款。期間可使用過(guò)橋墊資服務(wù)。

白戶(hù)：沒(méi)有任何貸款記錄，部分銀行不太青睞，建議先辦理信用卡等。

受托支付：銀行將貸款直接支付至合同指定用途，防止資金被挪用。

評(píng)分/評(píng)級(jí)：多數(shù)銀行會(huì)對(duì)客戶(hù)征信等情況進(jìn)行打分，分?jǐn)?shù)高者可享更優(yōu)惠利率。

白名單：包括單位白名單和房產(chǎn)白名單，可獲銀行更優(yōu)惠的貸款政策。

注意事項(xiàng)？

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注意事項(xiàng)：

1、根據(jù)自己的還款能力和未來(lái)收入預(yù)期，選擇適合自己的還款方式，并制定還款計(jì)劃；