由于低迷就業(yè)數(shù)據(jù)引發(fā)衰退擔(dān)憂，市場(chǎng)大幅上調(diào)了對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)降息的預(yù)期，9月降息50個(gè)基點(diǎn)已經(jīng)被完全消化。上周，美國(guó)最受歡迎的30年期住房貸款利率，暴跌至15個(gè)月來(lái)的最低水平。受此提振，抵押貸款申請(qǐng)大幅增加。美聯(lián)儲(chǔ)寬松預(yù)期在緩解購(gòu)房者壓力的同時(shí)，也有望打破目前低迷的市場(chǎng)環(huán)境和消費(fèi)者情緒，從而提振行業(yè)前景。

貸款利率大幅回落

抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）周三表示，30年期抵押貸款的平均合同利率下降了27個(gè)基點(diǎn)，至6.55%。這是自2023年5月以來(lái)的最低水平，也是兩年來(lái)的最大單周降幅。與此同時(shí)，15年期貸款利率從前一周的6.27%降至6.03%，可調(diào)利率抵押貸款的利率從6.22%降至5.91%。

在美聯(lián)儲(chǔ)議息會(huì)議后，美國(guó)勞工部月度就業(yè)報(bào)告顯示，7月份失業(yè)率躍升至4.3%，引發(fā)了人們對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退迫在眉睫甚至可能正在進(jìn)行的擔(dān)憂。受此影響，2年期和10年期美債收益率單周下跌超40個(gè)基點(diǎn)，并拖累了與之密切相關(guān)的抵押貸款利率，這為數(shù)百萬(wàn)美國(guó)家庭尋找新家?guī)?lái)了一線希望。

為了應(yīng)對(duì)疫情后的通脹壓力，美聯(lián)儲(chǔ)在2022年和2023年的激進(jìn)加息，將聯(lián)邦基金利率推至上世紀(jì)80年代以來(lái)的最高水平，并從去年下半年開(kāi)始將政策利率保持在5.25%-5.50%的范圍內(nèi)。

隨著房?jī)r(jià)和借貸成本的上漲，美國(guó)住房市場(chǎng)變得越來(lái)越難以負(fù)擔(dān)。最新數(shù)據(jù)顯示，6月美國(guó)樓市新屋銷量5.1萬(wàn)套，為2023年11月以來(lái)最低值，成屋銷售連續(xù)34個(gè)月同比下滑。房?jī)r(jià)方面，新屋中位價(jià)環(huán)比持續(xù)走高，而成屋中位價(jià)則連續(xù)兩月創(chuàng)歷史新高。

房利美（Fannie Mae）發(fā)布的7月份住房情緒指數(shù)，也表明了這種情況。房利美表示，只有17%的受訪者稱現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)，低于6月份的19%。此外，35%的人表示他們會(huì)繼續(xù)租房，而不是買房，這是自2011年以來(lái)的最高比例。

房利美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧肯（Doug Duncan）在一份聲明中表示：“目前，很難說(shuō)這是簡(jiǎn)單的買家疲勞，還是對(duì)市場(chǎng)更大的失望感，但我們認(rèn)為，如果這一趨勢(shì)繼續(xù)下去，這可能會(huì)產(chǎn)生重要影響?！?/p>

市場(chǎng)靜待轉(zhuǎn)機(jī)

上周美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)第八次維持利率不變。決議聲明刪除了“高度關(guān)注通脹風(fēng)險(xiǎn)”的常用措辭，取而代之的是承認(rèn)政策制定者現(xiàn)在“關(guān)注其雙重任務(wù)的雙向風(fēng)險(xiǎn)”。美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾在隨后的發(fā)布會(huì)上表示，9月降息已經(jīng)進(jìn)入視野，只要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)能夠有進(jìn)一步進(jìn)展。

就業(yè)市場(chǎng)的松動(dòng)提振了這種希望，多位美聯(lián)儲(chǔ)官員在講話中也暗示了這點(diǎn)。舊金山聯(lián)儲(chǔ)主席戴利本周表示，在局面明朗后，美聯(lián)儲(chǔ)將準(zhǔn)備好采取對(duì)于經(jīng)濟(jì)而言必要的行動(dòng)。她認(rèn)為，未來(lái)幾個(gè)季度將有必要進(jìn)行政策調(diào)整。

聯(lián)邦基金利率期貨顯示，市場(chǎng)為美聯(lián)儲(chǔ)今年降息的定價(jià)超過(guò)了100個(gè)基點(diǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)可能需要連續(xù)降息來(lái)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)人士認(rèn)為，近期經(jīng)濟(jì)不確定性、高房?jī)r(jià)和高利率持續(xù)對(duì)銷售端形成壓制，買家陷入觀望的同時(shí)“鎖定效應(yīng)（lock-in effect）”打壓了供給。

隨著美聯(lián)儲(chǔ)重啟降息可期， 為一些在利率較高時(shí)入場(chǎng)的買家提供了再融資和減少還款的選擇。去年10月，30年期抵押貸款利率一度達(dá)到7.9%。MBA表示，再融資指數(shù)上周躍升近16%，至兩年高點(diǎn)661.4。購(gòu)房抵押貸款申請(qǐng)上漲0.8%，是一個(gè)月來(lái)首次上升。包含再融資和購(gòu)房的抵押貸款申請(qǐng)總體指數(shù)增長(zhǎng)6.9%，達(dá)到今年以來(lái)的最高水平。

根據(jù)洲際交易所的ICE抵押貸款監(jiān)測(cè)，自2022年以來(lái)，超過(guò)400萬(wàn)筆抵押貸款的利率為6.5%或更高。而房地美的數(shù)據(jù)顯示，全美超過(guò)六成的抵押貸款利率低于4%。這表明，對(duì)于很大一部分房主來(lái)說(shuō)，抵押貸款利率仍然需要大幅下降，才能使再融資成本變得有價(jià)值，吸引他們購(gòu)買新房并讓現(xiàn)有房屋進(jìn)入市場(chǎng)，帶動(dòng)流動(dòng)性。

(本文來(lái)自第一財(cái)經(jīng))