文：任澤平團(tuán)隊

導(dǎo)讀

近期，繼30多個城市調(diào)整二手房限購限售、認(rèn)房認(rèn)貸等政策后，多個城市推出二手房交易新政——“帶押過戶”，據(jù)不完全統(tǒng)計，此政策已在深圳、濟(jì)南、南京、蘇州、福州、無錫等城市落地實施?！皫а哼^戶”是對二手房交易流程的重大優(yōu)化，對提振市場有一定積極作用，是對中央提出的“因城施策用足用好政策工具箱”的重要實踐，可以更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展，是善政，未來值得推廣。

正文

1、什么是“帶押過戶”？

“帶押過戶”是近期二手房交易新模式，模式推出的大背景是2021年1月1日起施行的《民法典》，《民法典》第406條規(guī)定明確提出：抵押期間，抵押人原則上可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。該規(guī)定使“帶押過戶”具備放開的法律條件，近期各地的“帶押過戶”政策標(biāo)志著《民法典》的規(guī)定正式落地?！皫а哼^戶”是什么？即對于上市交易、存在抵押的房產(chǎn)，無需提前還清貸款、無需墊付資金以解除抵押，即可實現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立。而傳統(tǒng)的二手房交易過程中，若二手房貸款尚未結(jié)清，需要賣方提前籌集資金還清貸款，即“贖樓”，通過“贖樓”解除原有抵押，才能辦理過戶手續(xù)，進(jìn)而買方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。

2.“帶押過戶”的操作流程是什么？

綜合當(dāng)前各城市實施 “帶押過戶”的做法，我們將“帶押過戶”的操作流程歸納為銀行先行為買家放款、買賣雙方辦理房產(chǎn)過戶轉(zhuǎn)移登記、公證處向賣家歸還貸款并解除抵押三步。

第一步：銀行先行為買家放款，款項由公證處提存。由擔(dān)保公司為買家向銀行出具保函，放款銀行在收到保函后為買家先行發(fā)放按揭貸款，公積金貸款、銀行商業(yè)貸款、組合貸款均可實現(xiàn)。買家首付款及銀行貸款均存入公證處保管。

第二步：買賣雙方辦理房產(chǎn)過戶轉(zhuǎn)移登記，放款銀行為買家辦理抵押。由賣家向不動產(chǎn)登記中心出具抵押狀態(tài)過戶同意書，過戶完成后，放款銀行為買家辦理抵押。

第三步：公證處向賣家歸還貸款用于解除抵押，放款銀行將買家抵押升級為一押。公證處將提存賬戶內(nèi)資金支付給賣方用于歸還未結(jié)清的貸款，銀行線上提交抵押注銷申請，還款自動到賬，在線解除抵押。同時，銀行將買家抵押由二押升級為一押。

新模式通過引入公證處，將買方購房款用于歸還賣方的銀行貸款，與“轉(zhuǎn)按揭”有相似之處，但和“轉(zhuǎn)按揭”最大的不同在于，“轉(zhuǎn)按揭”仍需先解除抵押再轉(zhuǎn)讓，而“帶押過戶”流程中的解除抵押放在較靠后的環(huán)節(jié)。

3.“帶押過戶”有什么影響？

從交易流程看，“帶押過戶”政策能夠大幅縮短交易周期、降低交易成本、保障交易安全。一，傳統(tǒng)二手房交易模式由于交易流程復(fù)雜，一般需要15天以上的時間。而“帶押過戶”新模式打通了不動產(chǎn)登記中心、金融機(jī)構(gòu)、資金提存機(jī)構(gòu)信息堵點，交易雙方只需進(jìn)一個窗口、提交一套材料、辦理一次業(yè)務(wù)，交易周期縮短至1-3個工作日。二，傳統(tǒng)交易模式下，贖樓需要通過擔(dān)保公司提供短期大額資金，擔(dān)保公司收取擔(dān)保費(fèi)、資金利息，交易成本較高?！皫а哼^戶”無需籌集資金贖樓，而是使用買家銀行貸款償還賣家的銀行貸款，能夠有效降低交易成本。目前市場的贖樓成本一般在欠款金額的2%，如欠款200萬，則能節(jié)省4萬元，而新模式下公證處的收費(fèi)，以深圳為例，僅為提存金額的3‰。三，引入公證處提存賬戶，用于保存買方資金以及支付賣方款項，若交易流程出現(xiàn)問題，相關(guān)款項可及時返還，降低交易風(fēng)險，保障買賣雙方的利益。

從市場層面看，“帶押過戶”對提高二手房流通性、激發(fā)二手房市場交易活力有一定積極作用，但影響有限。由于優(yōu)化后的交易模式高效、降本，一定程度上能刺激新市民剛需以及老市民賣一買一的換房需求釋放，激活二手房市場活力。此外，二手房交易量提振對于銀行來說也是一大利好，貸款量或?qū)⒓哟?。然而，不能過分高估“帶押過戶”為二手房市場帶來的提振作用。一是“帶押過戶”一般要求在同一銀行系統(tǒng)進(jìn)行，以大型銀行為主，房貸利率優(yōu)惠力度較小，因此“帶押過戶”壓降的成本可能會與房貸利率增加的成本抵消。二是“帶押過戶”更多利好賣方，一方面，由于“帶押過戶”主要省去贖樓費(fèi)用，很多情況下贖樓由賣家完成，新模式為賣家節(jié)省了費(fèi)用。另一方面，新模式存在雙抵押并存的情況，考慮到可能出現(xiàn)房子價值小于雙抵押金額的情況，銀行或?qū)⒔档唾I家貸款額度。

4.“帶押過戶”可能的風(fēng)險點

對買方而言，風(fēng)險點在于交易期間房屋被查封。交易過程賣方抵押解除前，若賣方出現(xiàn)無法償還到期債務(wù)的情況，銀行有權(quán)要求查封、拍賣、變賣房屋，這將對買方造成不利影響。此時，買方的購房款可通過公證處提存專用賬戶原路返還，但是解除買賣合同較復(fù)雜，需耗費(fèi)大量時間。

對賣方而言，風(fēng)險點在于提前償還貸款的可能性。交易過程中賣方抵押解除前，若房屋出現(xiàn)重大且不可挽回的價值損失，觸發(fā)銀行提前還款的情形，賣方貸款將加速到期，從而導(dǎo)致其承受較大的還貸壓力。

對銀行而言，風(fēng)險點在于抵押總額大于房屋實際價值。由于“帶押過戶”存在“雙抵押并存”的階段，如果為買方、賣方設(shè)立的抵押總額大于房屋實際價值，可能會導(dǎo)致銀行的權(quán)利得不到充分保障。

5.“帶押過戶”政策評估：善政，未來值得全面推廣

“帶押過戶”是二手房交易模式的一大革新，善政，未來值得全面推廣。“帶押過戶”是對二手房交易流程的重大優(yōu)化，對提振市場有一定積極作用，也是對中央提出的“因城施策用足用好政策工具箱”的重要實踐，可以更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。目前，政策應(yīng)用場景局限于特定類型的二手住房，參與金融機(jī)構(gòu)仍以大型銀行為主，主要難點在于各城市不動產(chǎn)登記中心、金融機(jī)構(gòu)、資金提存機(jī)構(gòu)等系統(tǒng)尚未完全打通。未來，隨著各系統(tǒng)之間的打通，預(yù)計更多城市將推動該模式落地。