申請審查播報

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抵押人可以依法取得土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的農(nóng)房申請抵押。下列農(nóng)房不得申請設(shè)定抵押：

（一）權(quán)屬有爭議的；

（二）未取得土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的；

（三）依法被查封、扣押、監(jiān)管或者受其他形式限制的；

（四）已依法公告被列入征地拆遷范圍的；

（五）為他人作抵押擔(dān)保的。

另外，以共有農(nóng)房抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。 以已出租的農(nóng)房抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。 設(shè)定農(nóng)房抵押時，抵押住房的價值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商確定，也可以由具有房產(chǎn)評估資質(zhì)的中介機構(gòu)評估確定。

簽訂履行播報

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農(nóng)房抵押貸款申請經(jīng)金融機構(gòu)審查同意后，簽訂抵押貸款合同。抵押貸款合同必須由借貸雙方、抵押人及住房共有人簽章。抵押貸款合同及有關(guān)資料，金融機構(gòu)認(rèn)為有必要的，可以經(jīng)公證機關(guān)對其進(jìn)行公證。抵押貸款期限由金融機構(gòu)根據(jù)借款人的生產(chǎn)周期或資金用途合理確定。農(nóng)房的抵押率由金融機構(gòu)根據(jù)其在抵押期內(nèi)的折舊、價格變化及處理費用等情況確定。貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率管理辦法執(zhí)行。鼓勵金融機構(gòu)在政策允許范圍內(nèi)提供優(yōu)惠。借款人提前償還貸款的，應(yīng)當(dāng)按照貸款實際使用期限計算利息 [1]。

存在問題播報

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(一)農(nóng)村房屋普遍無產(chǎn)權(quán)證書

物權(quán)法第十七條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明。實踐中，農(nóng)村房屋普遍僅具有集體土地使用權(quán)證，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證。集體土地使用權(quán)證對農(nóng)房所占有宅基地享有使用權(quán)具有證明力，但不能證明農(nóng)戶對農(nóng)房具有所有權(quán)。

(二)農(nóng)房抵押法律效力受到限制

宅基地、自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民只是享有宅基地使用權(quán)，而不具備處分的權(quán)利。根據(jù)擔(dān)保法第三十七條第二款規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，除法律另有規(guī)定外，不得抵押。

(三)農(nóng)房抵押登記無明確法律依據(jù)

房屋抵押權(quán)的設(shè)定，除了簽訂抵押合同外，還需完成抵押登記。根據(jù)《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定，申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外，房屋登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)不予辦理。

(四)農(nóng)房抵押權(quán)實現(xiàn)存在困難

農(nóng)房抵押后，一旦借款人無法履行債務(wù)，抵押權(quán)人需實現(xiàn)抵押權(quán)救濟。但農(nóng)房抵押權(quán)實現(xiàn)存在兩個問題：一是農(nóng)房的價值評估;二是現(xiàn)行法律框架下農(nóng)房抵押權(quán)如何實現(xiàn)。