光明地產(chǎn)CMBS是上海國(guó)企首單獲批的CMBS，不僅高度體現(xiàn)了光明地產(chǎn)出色的資本運(yùn)作能力和資產(chǎn)盤(pán)活能力，同時(shí)也對(duì)降低國(guó)有上市房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、探索轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)和服務(wù)商具有積極的意義。

概述

2月23日，光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司公告宣布，光明地產(chǎn)大廈資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃已于2018年2月14日正式成立。

公告披露，于2月14日，該公司收到本次專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人和銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)開(kāi)源證券出具《光明地產(chǎn)大廈資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃成立公告》，載明自2017年12月12日起，已向合格投資者推廣“光明地產(chǎn)大廈資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”。

經(jīng)瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）驗(yàn)資，該專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃實(shí)際收到的認(rèn)購(gòu)資金人民幣8.8億元，計(jì)劃募集資金專(zhuān)戶(hù)中的認(rèn)購(gòu)資金已經(jīng)達(dá)到《光明地產(chǎn)大廈資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃說(shuō)明書(shū)》約定的專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃目標(biāo)募集規(guī)模，并已具備成立條件，該專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃于2018年2月14日正式成立。

此外，截至2018年2月14日，光明地產(chǎn)已收到人民幣8.74億元（等額于募集資金總額扣除抵押保證金之后的余額），本次商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)支持證券已完成發(fā)行，共募集資金人民幣8.8億元，其中18光明A發(fā)行規(guī)模3.62億元，票面利率5.99％，每年攤還本金；18光明B發(fā)行規(guī)模4.98億元，票面利率6.48％，到期一次還本；18光明C發(fā)行規(guī)模0.2億元，票面利率6.99％，到期一次還本。期限均為21年，按年付息，于2039年2月14日到期。

光明地產(chǎn)CMBS發(fā)行規(guī)模8.8億元，產(chǎn)品期限為21年（3+3+3+3+3+3+3年）。光明地產(chǎn)CMBS是上海國(guó)企首單獲批的CMBS（商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化），不僅高度體現(xiàn)了光明地產(chǎn)出色的資本運(yùn)作能力和資產(chǎn)盤(pán)活能力，同時(shí)也對(duì)加快國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化的發(fā)展具有重要示范效應(yīng)。

本單產(chǎn)品的構(gòu)造

1. 基本要素

光明地產(chǎn)大廈資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行規(guī)模8.8億元，期限21年，其中優(yōu)先A檔3.62億元，優(yōu)先B檔4.98億元，優(yōu)先C檔0.2億元。該項(xiàng)目原始權(quán)益人及增信機(jī)構(gòu)為光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司，項(xiàng)目公司及借款人為上海北茂置業(yè)發(fā)展有限公司。

2. 基礎(chǔ)資產(chǎn)

光明地產(chǎn)大廈CMBS基礎(chǔ)資產(chǎn)為信托受益權(quán)。目標(biāo)資產(chǎn)為位于上海市靜安區(qū)的光明地產(chǎn)大廈，其總建筑面積為31，918.26平方米，用途為辦公、商業(yè)。該標(biāo)的資產(chǎn)地處上海城市中心的人民廣場(chǎng)核心商圈，比鄰大悅城商業(yè)綜合體以及多條軌道交通線路，交通便捷。標(biāo)的資產(chǎn)包括底層商業(yè)和寫(xiě)字樓部分，由資產(chǎn)持有人上海北茂置業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，由公司下屬子公司上海華仕物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。其中，辦公區(qū)域15411平方米，地面及地下商鋪等5244.28平方米，租戶(hù)多為金融、科技、商業(yè)服務(wù)業(yè)大中型企業(yè)，客源穩(wěn)定，租金收繳、物業(yè)管理情況良好。核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)物業(yè)、成熟運(yùn)營(yíng)為本項(xiàng)目帶來(lái)獨(dú)特的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)戴德梁行出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，通過(guò)比較法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了測(cè)算，評(píng)估價(jià)值為13.51億元目標(biāo)資產(chǎn)價(jià)值是優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券本金規(guī)模的1.54倍以上，初始抵押率為65.14％，可為優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券提供有效增信，可以充分覆蓋信托計(jì)劃優(yōu)先債與夾層債的貸款本息。

3. 交易結(jié)構(gòu)

光明地產(chǎn)以下屬全資子公司上海北茂置業(yè)發(fā)展有限公司所持有的上海市靜安區(qū)西藏北路199號(hào)寫(xiě)字樓和商業(yè)作為資產(chǎn)支持、以標(biāo)的資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為支撐，通過(guò)設(shè)立信托計(jì)劃，并以相應(yīng)信托受益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)起資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃。

4. 增信措施

（1）結(jié)構(gòu)化分層

優(yōu)先A檔證券的預(yù)期收益和本金將優(yōu)先于B檔獲得償付，優(yōu)先B檔證券預(yù)期收益和本金將優(yōu)先于優(yōu)先C檔獲得償付。

（2）現(xiàn)金流超額覆蓋

專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃現(xiàn)金流對(duì)優(yōu)先A類(lèi)證券利息的最覆蓋倍數(shù)為1.30倍。

（3）物業(yè)資產(chǎn)抵押

目標(biāo)資產(chǎn)將抵押給信托計(jì)劃，其經(jīng)戴德梁行估價(jià)為13.51億元，約為發(fā)行總規(guī)模的1.54倍，抵押率約為65.14％，可為優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券提供有效增信，可以充分覆蓋信托計(jì)劃優(yōu)先債與夾層債的貸款本息。

（4）流動(dòng)性支持

光明地產(chǎn)應(yīng)于開(kāi)放參與日買(mǎi)入全部差額份額，并于開(kāi)放參與日前第2個(gè)工作日將差額份額對(duì)應(yīng)的流動(dòng)性支持金一次性支付至管理人指定的賬戶(hù)。

（5）差額補(bǔ)足

光明地產(chǎn)作為差額補(bǔ)足機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)協(xié)議的約定，將其應(yīng)支付的專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃差額補(bǔ)足款項(xiàng)支付至專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃賬戶(hù)。

本單產(chǎn)品對(duì)光明地產(chǎn)的意義

CMBS作為更具實(shí)操性、復(fù)制性、標(biāo)準(zhǔn)化的證券化產(chǎn)品，是目前房地產(chǎn)行業(yè)激活商業(yè)地產(chǎn)證券化的最有效形式之一。目前國(guó)內(nèi)CMBS的運(yùn)作模式獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)、投資者、市場(chǎng)參與方等廣泛認(rèn)可，其法律環(huán)境和稅收環(huán)境相對(duì)比較成熟。通過(guò)交易所市場(chǎng)發(fā)行的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)了眾多金融機(jī)構(gòu)投資者的廣泛競(jìng)爭(zhēng)參與和選擇，形成了有效的激勵(lì)機(jī)制，有助于優(yōu)質(zhì)物業(yè)和管理人脫穎而出，實(shí)質(zhì)性提高經(jīng)營(yíng)水平和商業(yè)物業(yè)價(jià)值；同時(shí)通過(guò)分散投資人投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，有效地促進(jìn)了行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

光明地產(chǎn)作為滬上國(guó)企探索CMBS之路的先行者，具有良好的資本運(yùn)作能力、資產(chǎn)盤(pán)活能力和金融創(chuàng)新能力，在國(guó)務(wù)院關(guān)于“利用資產(chǎn)證券化盤(pán)活存量、降低社會(huì)融資成本”等政策方針的指引下，以國(guó)企獨(dú)有的務(wù)實(shí)嚴(yán)謹(jǐn)、進(jìn)取審慎的風(fēng)格，積極響應(yīng)中央簡(jiǎn)政放權(quán)的號(hào)召，并得到了上海證券交易所的指導(dǎo)和支持。鑒于企業(yè)良好的信用資質(zhì)、資產(chǎn)標(biāo)的優(yōu)越的地理位置、基礎(chǔ)資產(chǎn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流、產(chǎn)品完善的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，該專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃取得了市場(chǎng)和交易所的高度認(rèn)可。

此次CMBS的成功發(fā)行，不僅為光明地產(chǎn)盤(pán)活了存量商業(yè)資產(chǎn)、打通了新的融資渠道，也為將來(lái)光明地產(chǎn)謀求各類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品奠定了良好的基礎(chǔ)，對(duì)降低國(guó)有上市房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、探索轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)和服務(wù)商具有積極的意義。

光明地產(chǎn)和光明集團(tuán)簡(jiǎn)介

1. 光明地產(chǎn)簡(jiǎn)介

本單產(chǎn)品的原始權(quán)益人為光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司。作為上海市國(guó)資委旗下的上市公司，光明地產(chǎn)自重組上市以來(lái)，積極發(fā)揮上海本地國(guó)資企業(yè)的背景優(yōu)勢(shì)，不僅繼續(xù)加快拓展房地產(chǎn)傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，并且主動(dòng)對(duì)接區(qū)域政府，以符合政策導(dǎo)向的形式積極參與保障房、城中村改造、歷史名鎮(zhèn)、特色小鎮(zhèn)、城市更新等各類(lèi)城市運(yùn)營(yíng)建設(shè)項(xiàng)目，創(chuàng)新資源獲取模式形成自身獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

2. 光明集團(tuán)簡(jiǎn)介

（1）概述

光明地產(chǎn)的控股股東光明食品（集團(tuán)）有限公司是集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、食品加工制造、食品分銷(xiāo)為一體、具有完整食品產(chǎn)業(yè)鏈的綜合食品產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。光明地產(chǎn)依托集團(tuán)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，積極探索創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)為核心和母體，推動(dòng)“新城+新鎮(zhèn)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展和“冷鏈+生鮮”的跨界聯(lián)動(dòng)發(fā)展，以+金融、+互聯(lián)網(wǎng)為驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)公司創(chuàng)新發(fā)展。

光明食品集團(tuán)堅(jiān)持以食品產(chǎn)業(yè)為主體，地產(chǎn)和金融為兩翼的“一體兩翼”產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；實(shí)施融合戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略、渠道戰(zhàn)略和平臺(tái)戰(zhàn)略四大戰(zhàn)略；推進(jìn)以“產(chǎn)業(yè)先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美、生活優(yōu)越”為標(biāo)志的殷實(shí)農(nóng)場(chǎng)建設(shè)；致力于成為上海特大城市主副食品供應(yīng)的底板，安全、優(yōu)質(zhì)、健康食品的標(biāo)桿，世界有影響力的跨國(guó)食品產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

（2）上海市委書(shū)記就深化上海國(guó)資國(guó)企改革調(diào)研光明集團(tuán)

上海市委書(shū)記李強(qiáng)2月12日下午就深化上海國(guó)資國(guó)企改革、推動(dòng)國(guó)企創(chuàng)新發(fā)展，前往光明集團(tuán)、上汽集團(tuán)調(diào)研。李強(qiáng)說(shuō)，上海是國(guó)企重鎮(zhèn)，深化國(guó)資國(guó)企改革意義重大。要深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)思想，以更大力度將改革推向深入，以國(guó)資管理創(chuàng)新帶動(dòng)國(guó)企改革發(fā)展，真正管好國(guó)資、放活國(guó)企，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)積極性、提升競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)國(guó)有資本做強(qiáng)做優(yōu)做大，更好參與國(guó)際合作競(jìng)爭(zhēng)，為促進(jìn)全市改革發(fā)展作出更大貢獻(xiàn)。

李強(qiáng)指出，光明集團(tuán)要聚焦主業(yè)，緊跟新消費(fèi)、新需求、新體驗(yàn)，努力打響具有國(guó)際知名度的“光明”品牌。大力實(shí)施國(guó)際化戰(zhàn)略，著力打造世界一流企業(yè)。要深化國(guó)資國(guó)企改革，真正建立現(xiàn)代企業(yè)制度，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的積極性。要切實(shí)發(fā)揮好服務(wù)民生功能，把確保農(nóng)副產(chǎn)品足量?jī)?yōu)質(zhì)供應(yīng)作為頭等大事，當(dāng)好保障供應(yīng)穩(wěn)定價(jià)格的主力軍，建好安全優(yōu)質(zhì)食品供應(yīng)的主渠道，努力提供最放心、最安全的食品，讓廣大市民的“米袋子”“菜籃子”“奶罐子”有穩(wěn)定可靠來(lái)源。要積極回應(yīng)市民訴求，在早餐供應(yīng)、市民食堂等方面研究破題，探索商業(yè)模式創(chuàng)新，更好滿(mǎn)足群眾需要、服務(wù)城市發(fā)展。

本文源自REITs行業(yè)研究