在貸款中有一種類型的貸款，叫房屋抵押貸款，那么在貸款過程中房屋抵押貸款的額度到底是怎么計(jì)算的呢？其實(shí)主要是要搞清楚影響房屋抵押貸款額度的因素有哪些。因此了解了計(jì)算就很方便了。

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一、房屋的評(píng)估價(jià)

房屋的評(píng)估價(jià)也受多種因素的影響。

房屋的類型：商品化住宅、公寓、商鋪、別墅，不同類型的房屋評(píng)估價(jià)格不一樣。

房屋的坐落：當(dāng)然不同城市的房?jī)r(jià)肯定是不一樣的，這里主要是指房屋在某一具體城市的坐落。以蘇州為例，工業(yè)園區(qū)的整體房?jī)r(jià)高于吳中區(qū)，這種就是坐落影響。

房屋的附帶價(jià)值：房屋的附帶價(jià)值，最好理解的例子就是學(xué)區(qū)房，如果房屋附帶很好學(xué)區(qū)，那么房?jī)r(jià)就會(huì)蹭蹭往上跑。當(dāng)然附帶價(jià)值還包括其他方面：比如說開發(fā)商、周邊的公共設(shè)施、交通便利等，這些都是房?jī)r(jià)高低的附加因素。這一點(diǎn)可以放到坐落因素里，這里將其拆分出來便于理解。

房屋的土地性質(zhì)：土地性質(zhì)劃撥和出讓，對(duì)房屋的價(jià)值也有影響，劃撥性質(zhì)的一般會(huì)低于出讓性質(zhì)的。拆遷安置房土地性質(zhì)多是劃撥的，同等條件下，拆遷安置房的價(jià)格一般低于出讓性質(zhì)的商品房。

對(duì)房屋評(píng)估價(jià)的影響因素還有其他，比如說房齡、裝修、戶型、有無案件糾紛、有無負(fù)面影響等。

對(duì)銀行來說，上述影響房屋評(píng)估價(jià)的因素都可能會(huì)影響到銀行的貸后管理（房屋流通的難易程度）。

二、借款人自身因素的影響

房屋抵押貸款說到底房屋只是作為一種擔(dān)保方式，在合同中體現(xiàn)是一份從合同，主合同還是借款合同，所以借款人自身的情況也是影響房屋抵押貸款額度的重大因素。借款人自身信用良好、還款來源充足，在測(cè)算抵押額度時(shí)可以將抵押成數(shù)提高一點(diǎn)，比如說普通人按房屋評(píng)估價(jià)的6.5折算，優(yōu)質(zhì)客群按房屋評(píng)估價(jià)的7折算甚至更高。至于什么叫優(yōu)質(zhì)客群、什么叫普通客群不在此展開說明，可參考小編過往客戶資質(zhì)分析的相關(guān)文章。

三、放貸人不同時(shí)的影響

這里的放貸人是指發(fā)放貸款的一方，有銀行、非銀行。銀行和非銀行在選擇客群群體時(shí)有不同的標(biāo)準(zhǔn)。

以銀行為例，銀行會(huì)選擇頭部客戶，頭部客戶意味著這部分客戶自身的條件相對(duì)較優(yōu)，再加上抵押物如果較好，在綜合考量的范圍內(nèi)，銀行出具額度時(shí)會(huì)給到一個(gè)較高成數(shù)?？偟膩碚f就是銀行更看重抵押物背后的人。

非銀行的金融機(jī)構(gòu)，目標(biāo)客群是銀行篩選后的客戶，借款人本身的條件相比銀行客群就稍微遜色了一點(diǎn)，所以在貸款利息這塊定價(jià)也相對(duì)較高，獲得高收益的同時(shí)也承擔(dān)著高風(fēng)險(xiǎn)，所以這些非銀行的金融機(jī)構(gòu)在出具額度時(shí)在成數(shù)上就會(huì)相對(duì)較低一點(diǎn)，要給后期可能的資產(chǎn)處置留下一點(diǎn)空間?？偟膩碚f就是非銀行金融機(jī)構(gòu)更看重人背后的抵押物。

以上因素說明清楚之后就比較容易理解了，在這些因素的基礎(chǔ)上給出一個(gè)折率，就是簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)計(jì)算公式了。

注：如果涉及到房屋二次抵押，額度計(jì)算的邏輯是一致的，只是對(duì)貸款余額的一個(gè)處理方式，先打折減余額還是先減余額再打折。