周一下午兩點(diǎn)剛午休起來(lái)，葉總的電話(huà)就打過(guò)來(lái)了，真是個(gè)準(zhǔn)時(shí)守信的生意人。

加葉總微信一年多了，平時(shí)很少聊天，偶爾銀行有好產(chǎn)品新政策會(huì)發(fā)給他了解，今年二押產(chǎn)品挺香，年化2.9%的我們也做了很多，葉總過(guò)來(lái)也是想了解這個(gè)產(chǎn)品，做個(gè)債務(wù)優(yōu)化，如果同時(shí)多拿點(diǎn)資金出來(lái)更好。

葉總是廣西人做內(nèi)貿(mào)生意，名下有一家公司在經(jīng)營(yíng)，近一年納稅3000不到，2020年上車(chē)光明某樓盤(pán)，貸款431萬(wàn)，因?yàn)榻┠暌咔楹痛蟓h(huán)境影響，他的生意做的并不順利，而且之前光明的房子買(mǎi)在了最高位，每個(gè)月還款壓力很大，名下還有信貸，網(wǎng)貸，信用卡加起來(lái)50多萬(wàn)的負(fù)債，太太在一家公司做行政，名下也有60萬(wàn)左右的負(fù)債，房貸+其他負(fù)債每個(gè)月月供要還8萬(wàn)左右。

根據(jù)葉總和他太太的征信（除了負(fù)債高查詢(xún)也不少）進(jìn)一步了解溝通，最后推薦了年化3.9%的產(chǎn)品，不看負(fù)債，征信寬松，評(píng)估價(jià)8.5成，有90萬(wàn)左右的空間，剛好可以置換掉他們夫妻名下高利率的信貸和網(wǎng)貸，先息后本的還款方式，大大減小了每個(gè)月的還款壓力，唯一遺憾的是因?yàn)槿~總綜合情況和房子本身價(jià)格就比之前有跌落，所以很難再做出來(lái)高額度！

經(jīng)過(guò)詳細(xì)幫葉總梳理、分析、核算成本、對(duì)比后，他也接受了我們的方案，并簽了合作協(xié)議，因?yàn)楫?dāng)天來(lái)之前他沒(méi)打算辦理，所以沒(méi)帶資料，也就沒(méi)有提前約銀行進(jìn)件面簽，安排了昨天周二早上走流程，今天還有些資料需要我們補(bǔ)交，不出意外下午就可以報(bào)單坐等批復(fù)啦

二次抵押的優(yōu)劣勢(shì)

優(yōu)勢(shì)

1、不需要結(jié)清之前貸款

之前按揭或抵押的房子想做一押就必須要結(jié)清之前貸款變成全款房。如果選擇做二次押，就無(wú)需結(jié)清按揭貨抵押貸可再貸，流程簡(jiǎn)單，手續(xù)便捷。

2、節(jié)省成本

不需要轉(zhuǎn)為一押，就能節(jié)省過(guò)橋墊資費(fèi)用。二次抵押對(duì)征信要求比較寬松，放款時(shí)間比較快，一般7個(gè)工作日即可放款，比較適合急需用錢(qián)的客戶(hù)。

3、升值空間貸出來(lái)

二次抵押，既能享受到抵押貸款的低利息，還可以把房子增值部分貸出來(lái)，實(shí)現(xiàn)房子價(jià)值最大化。

劣勢(shì)

1、額度不高

二次抵押雖然手續(xù)簡(jiǎn)單，但所能申請(qǐng)到的貸款額度并不高。根據(jù)規(guī)定，二次抵押貸款的額度不得超過(guò)抵押物原值減去原貸款的額度。

2、利率偏高

不管是銀行，還是一些貸款機(jī)構(gòu)，辦理二次抵押貸款所需要承受的壓力都是很大的，正因如此，所以一般來(lái)說(shuō)，二次抵押貸款的利率都會(huì)比一押貴一倍。

3、期限短

二次抵押貸款的期限根據(jù)貸款的具體用途來(lái)確定。一般來(lái)說(shuō)，二次抵押貸款年限最長(zhǎng)10年。

二次抵押貸款注意事項(xiàng)

1、申請(qǐng)人年齡問(wèn)題

一般申請(qǐng)人年齡在65歲以?xún)?nèi)。

2、個(gè)人負(fù)債及信用情況

二次抵押貸款首先是要看你的負(fù)債情況和信用情況的，如果你是資不抵債或者信用不好，那么二次抵押貸款是很難批下來(lái)的。

3、所抵房子必須有足夠空間余值

二次抵押貸款，又叫余值抵押，所以房子需要有足夠的空間余值。上邊已經(jīng)提到，不再細(xì)說(shuō)。

4、被抵押房屋已取得產(chǎn)權(quán)證

辦理二次抵押的房子只能是現(xiàn)房，不支持期房。在貸款還沒(méi)有還清以前，房產(chǎn)是屬于銀行的，也就是說(shuō)你并沒(méi)有擁有全部所有權(quán)，在沒(méi)有房產(chǎn)證的情況下，借款人是無(wú)法將該房產(chǎn)辦理抵押登記手續(xù)的。

5、需要明確貸款的用途

抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途，肯定一些法律明令禁止的我們不能干，必須做到專(zhuān)款專(zhuān)用，一般情況下，很多城市是不允許你再貸款買(mǎi)房的，防止違規(guī)資金流入房地產(chǎn)。

6、申請(qǐng)時(shí)間須已還按揭貸款滿(mǎn)一年

申請(qǐng)時(shí)間在已還按揭貸款一年以上，也就是說(shuō)，申請(qǐng)貸款的人，必須在償還原有房貸超過(guò)一年及以上的時(shí)間才可以。

如何合理的去規(guī)劃一押或二押？

如果你當(dāng)前有周轉(zhuǎn)需求，且房子是按揭或者是抵押的狀態(tài)，那么你需要提前做好規(guī)劃。

首先了解哪些銀行或者機(jī)構(gòu)可以辦理，然后就是批復(fù)成數(shù)，利率及是否需要費(fèi)用。

再結(jié)合自己的周轉(zhuǎn)需求，是長(zhǎng)期，還是短期。

最后結(jié)合自己的償還能力，來(lái)選擇還款方式。

有條件可以做一押，就是結(jié)清尾款再抵押給銀行，做成經(jīng)營(yíng)貸，選擇先息后本，來(lái)降低月供壓力。但是需要結(jié)清貸款的尾款需要過(guò)橋，這就涉及相應(yīng)的辦理成本，所以一定要根據(jù)自身情況和需求來(lái)綜合選擇。