▲建行合作的潤(rùn)達(dá)圓庭小區(qū)。（南方周末記者 石茹/圖）

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本文首發(fā)于南方周末

文 | 南方周末記者 石茹

南方周末實(shí)習(xí)生 王海云

2017年11月上旬的深圳，天氣轉(zhuǎn)涼不久。

李拓在開(kāi)車上班途中，聽(tīng)廣播里說(shuō)，龍華剛剛出售了一塊只租不售的地。他是深圳一家科技公司的中層，之前一直盤算著要給家人換個(gè)寬敞房子。

深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，11月深圳一手住宅的成交均價(jià)為54278元/平方米，而福田和南山兩個(gè)區(qū)的均價(jià)分別超過(guò)7萬(wàn)元和9萬(wàn)元。對(duì)李拓來(lái)說(shuō)，湊足首付仍然是件困難的事。

后來(lái)，他在網(wǎng)上看到了中國(guó)建設(shè)銀行深圳分行剛剛推出的“CCB建融家園計(jì)劃”。

這個(gè)計(jì)劃是建行深圳分行11月3日聯(lián)手萬(wàn)科、碧桂園、星河等房企進(jìn)軍長(zhǎng)租市場(chǎng)。建行方面稱，其推出的建融家園平臺(tái)將為想要租房的客戶提供超過(guò)5000套房源，且可向資金不充裕的租客提供僅是央行基準(zhǔn)貸款利率的租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”。

11月18日，李拓和中國(guó)建設(shè)銀行正式簽訂合同，租下了建行平臺(tái)上的一套四居室，成為建行“按居貸”產(chǎn)品推出以來(lái)的第一位三年期客戶。

到銀行交房租

從離深圳北站僅三公里的紅山地鐵站A口出來(lái)，往前直行三百米左右，目力所及的第一個(gè)樓盤就是與建行合作的潤(rùn)達(dá)圓庭小區(qū)。

白底藍(lán)字的CCB建融家園·潤(rùn)達(dá)圓庭的招牌所在的一層商鋪就是建行的租房中心。

李拓簽下的房子就在潤(rùn)達(dá)圓庭小區(qū)，該小區(qū)的開(kāi)發(fā)商為深圳本地房企鵬潤(rùn)達(dá)集團(tuán)有限公司。公開(kāi)資料顯示，該樓盤早幾年就已建好，占據(jù)了紅山區(qū)域最好的位置，但即便在前兩年房?jī)r(jià)如日中天之時(shí)，也未開(kāi)盤發(fā)售。因此，被當(dāng)?shù)厝藨蚍Q“龍華萬(wàn)年妖盤”。

小區(qū)的居民住宅樓一共七棟，據(jù)租房中心的接待人員介紹，建融家園目前在這個(gè)樓盤拿到的房源有三棟樓。

11月26日和27日，南方周末記者在此看見(jiàn)，像李拓一樣對(duì)這里的租房房源感興趣的人非常多。不斷有人進(jìn)來(lái)看戶型、詢問(wèn)房租和租房事宜。

目前建融家園的租房中心展示的房源有三種：三居室、四居室和五居室。三居室的租金約6500元，四居室約7500元，五居室約8500元。精裝修，拎包入住。

但租房中心的接待人員一遍一遍告訴來(lái)看房的人，實(shí)在想租，可以看房，但目前沒(méi)有房源。在建融家園這三百多套房源里，有約150套直接被深圳市人才安居集團(tuán)有限公司預(yù)訂了，再去掉已經(jīng)住上了人的房源，就沒(méi)有幾套可以出租了。

李拓2008年大學(xué)畢業(yè)到深圳工作。成家之后與妻子在羅湖買了個(gè)小兩居。但孩子出生后，本來(lái)剛剛適合三口之家的50平小兩居，隨著孩子外公外婆的到來(lái)顯得局促。

“在深圳，像我這樣想為家人改善居住條件的人還挺多的?！彼嬖V南方周末記者，以深圳的房?jī)r(jià)水平，他確實(shí)感到壓力很大。

11月17日上午，他專程請(qǐng)假帶著家人到現(xiàn)場(chǎng)看了房。由于小區(qū)距離李拓夫婦工作地點(diǎn)都比原來(lái)要近，且房子寬敞明亮，李拓在看房第二天就和建行簽下了三年的合約，租下了潤(rùn)達(dá)圓庭的一套四居室。

三年期貸款26萬(wàn)元，加上利息，李拓需要每個(gè)月向銀行還款七千多塊。

從看房到簽約租房、貸款、還款等一系列流程全部通過(guò)CCB建融家園的App線上進(jìn)行。建融家園租房中心的接待人員告訴南方周末記者，如果租戶與建行簽訂一年期的租房合同，那么租戶的房租可以打九五折，而銀行的貸款年利率為4.35%；簽三年期的租約，房租可以打九二折，而銀行貸款年利率則為4.75%。

由于建行的“按居貸”執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率，多位從事深圳地產(chǎn)研究工作的業(yè)內(nèi)人士都告訴南方周末記者，他們認(rèn)為建行的這個(gè)產(chǎn)品算是有誠(chéng)意的。

此外，簽約期高于一年的，建行事先與租戶約定每年的房租漲幅為5%。李拓認(rèn)為這個(gè)漲幅是非常低的。

在簽租賃合同貸款之前，每個(gè)人都需要在App上進(jìn)行貸款資質(zhì)的評(píng)估，也就是說(shuō)，系統(tǒng)通過(guò)公民在深圳繳納的社保和住房公積金的數(shù)據(jù)來(lái)評(píng)估個(gè)人信用，最終決定建行可以向客戶貸款的數(shù)額。

李拓在深圳工作接近十年。平臺(tái)的貸款資質(zhì)評(píng)估系統(tǒng)顯示，李拓最多可以在建行貸到36萬(wàn)元。建融家園租房中心的劉珊珊告訴南方周末記者，只要有繳納住房公積金的記錄，且符合社保連續(xù)繳納滿一年不間斷的要求，約八成的人可以滿足貸款的資質(zhì)。

雖然系統(tǒng)顯示可以貸款36萬(wàn)元，李拓并沒(méi)有完全用掉全部額度。計(jì)算了基本能夠涵蓋三年的房租和利息的數(shù)額，李拓最終貸了26萬(wàn)。

對(duì)于租戶來(lái)講，與以前的租房方式相比最大的不同在于，原來(lái)每個(gè)月付給房東的錢現(xiàn)在是付給銀行。在李拓看來(lái)，與私人房東相比，他會(huì)更相信銀行，“因?yàn)殂y行的所有戶型是明碼標(biāo)價(jià)，做事也比較透明公開(kāi)”。

建行的算盤

一位余姓出租車司機(jī)向南方周末記者感慨，深圳人的租房需求太大了?！吧钲诙际峭鈦?lái)人口，租房是沒(méi)辦法”。

租賃市場(chǎng)在高房?jī)r(jià)的深圳本就是一片藍(lán)海，建行“按居貸”瞄準(zhǔn)的正是在房?jī)r(jià)壓力下無(wú)法負(fù)擔(dān)首付的那部分人群。

早在1985年，建行就發(fā)行了首筆按揭貸款為人們購(gòu)房提供資金支持，從此強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在紛亂的商業(yè)銀行叢林中，“要買房到建行”已清晰體現(xiàn)建行最初的定位。

現(xiàn)在，在“房住不炒”的政策風(fēng)向下，建行迅速推出了針對(duì)租賃市場(chǎng)的“按居貸”?！鞍淳淤J”暫時(shí)只是在建行深圳分行做小范圍的試點(diǎn)，據(jù)建行內(nèi)部人士透露，總行暫時(shí)沒(méi)有這個(gè)產(chǎn)品。

建行對(duì)外宣稱，其涉足租賃市場(chǎng)是因?yàn)樯钲诘脑S多租房戶飽受房東肆意漲租和驅(qū)逐之苦。

但一位從事深圳租賃市場(chǎng)研究的業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示懷疑。他告訴南方周末記者，據(jù)他調(diào)查，事實(shí)上很少比例的租戶搬離原來(lái)的房子是由于房東漲租或被驅(qū)逐。更多的人搬家是由于工作變動(dòng)或周邊環(huán)境不好。

該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，建行深圳分行涉水租賃的意義可能是建立和客戶聯(lián)系的渠道，“租賃市場(chǎng)大不大，現(xiàn)在還不知道，但是可以和一些租客建立聯(lián)系，之后租客可能會(huì)有別的需求。這個(gè)是最重要的出發(fā)點(diǎn)?！?/p>

為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，今年9月開(kāi)始，部分商業(yè)銀行在房貸方面都陸續(xù)收緊了額度或延長(zhǎng)了審批時(shí)間。郵政儲(chǔ)蓄銀行深圳分行和一家股份制銀行的工作人員告訴南方周末記者，他們所在的支行已經(jīng)完全停掉了房貸業(yè)務(wù)的辦理。

在他們看來(lái)，建行新推出的租賃貸可能有拓展貸款渠道的考慮?！澳承┵J款不能貸了，肯定要找替換。推出新的金融產(chǎn)品，相當(dāng)于用產(chǎn)品創(chuàng)新滿足原來(lái)的缺口。”上述股份制銀行的工作人員告訴南方周末記者。

但李拓認(rèn)為，建行的租賃項(xiàng)目給他提供了多一種選擇，“如果經(jīng)濟(jì)條件好，可以買房。我認(rèn)為建行的長(zhǎng)租模式是補(bǔ)充，而不是必選”。

地產(chǎn)商變軌

建行愿意試水租賃市場(chǎng)更重要的信心來(lái)源于合作伙伴。由于較早介入住房市場(chǎng)，建行與各家地產(chǎn)商的關(guān)系都比較緊密。

在2017年11月初建行推出“按居貸”項(xiàng)目的發(fā)布會(huì)上，參與簽署合作協(xié)議的房企就多達(dá)11家，萬(wàn)科、恒大、碧桂園等知名房企都參與其中，此外還有星河控股、鵬潤(rùn)達(dá)等深圳本地房企。

截至11月28日，CCB建融家園的App上顯示的最新房源分布在五個(gè)區(qū)域，除了前文提及的潤(rùn)達(dá)圓庭，還有桃園里小區(qū)、塘朗集悅城公寓社區(qū)、富瑞斯國(guó)際公寓等。

在即將上線的房源里，可以看到建行與碧桂園合作的龍崗區(qū)榮匯項(xiàng)目，頁(yè)面顯示會(huì)有三個(gè)戶型。更加值得期待的是建行與星河地產(chǎn)合作的星河榮御小區(qū)。這是即將建成的體量最大的整體長(zhǎng)租社區(qū)。

地產(chǎn)商與建行的合作模式比較容易理解：由房企向建行提供可供出租的房源及負(fù)責(zé)后續(xù)的物業(yè)服務(wù)和社區(qū)、商圈的運(yùn)營(yíng)支持。而針對(duì)不同的房源設(shè)計(jì)不同的貸款產(chǎn)品、貸款產(chǎn)品的年限、利率、折扣等這些金融服務(wù)則將由建行來(lái)完成。

其中，星河與建行的合作稱得上是大動(dòng)作。在11月16日星河控股集團(tuán)與建行深圳分行合作的長(zhǎng)租模式發(fā)布會(huì)上，星河控股稱即將推出的星河榮御社區(qū)將為建行提供超過(guò)2600套房源。星河把整個(gè)社區(qū)都拿出來(lái)做長(zhǎng)租，房源量占了建行首批推出房源量的約一半。

星河控股的一位內(nèi)部人士稱，星河榮御小區(qū)樓體剛剛建完，原本是準(zhǔn)備正常售賣的。但大約兩個(gè)月前，建行深圳分行找到星河控股的高層談合作事宜，高層就決定把這個(gè)小區(qū)整體拿出去做試點(diǎn)。

據(jù)他分析，星河控股愿意支持這個(gè)事情，可能是建行的計(jì)劃讓高層意識(shí)到現(xiàn)在是政策的風(fēng)口?！暗遣⒉皇钦f(shuō)我們這個(gè)社區(qū)以后就真的不賣，我們做一個(gè)長(zhǎng)租社區(qū)的嘗試，以后可能還是會(huì)賣的。”

退一步講，萬(wàn)一未來(lái)試點(diǎn)效果不理想，由于產(chǎn)權(quán)是星河的，到時(shí)候還是可以售賣?！拔覀儾惶澋??！痹搩?nèi)部人士說(shuō)。

星河榮御位于寶安區(qū)沙井片區(qū)，屬于深圳房?jī)r(jià)較低的區(qū)域之一。一位深圳房地產(chǎn)從業(yè)人士認(rèn)為，星河控股此舉也可能另有考慮。

2017年年初，深圳規(guī)土委發(fā)布的《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)、現(xiàn)售管理操作細(xì)則》明確對(duì)商品房和公寓價(jià)格作出限制。

根據(jù)易居研究院向南方周末記者提供的深圳各區(qū)一手房交易數(shù)據(jù)，從去年年底至今，深圳各區(qū)新房交易價(jià)格明顯回落。以星河榮御所在的深圳寶安區(qū)為例，2016年11月一手房成交均價(jià)為7.2萬(wàn)，而今年同期該地區(qū)成交均價(jià)為5.4萬(wàn)。

在這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商暫時(shí)不愿意賣房子是正常的商業(yè)考慮?！敖衲暌詠?lái)由于限價(jià)，很多地產(chǎn)商都不賣了?！币晃粡氖律钲诘禺a(chǎn)研究的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。他表示，星河控股做的一般是高溢價(jià)的項(xiàng)目，此時(shí)不賣更是情理之中。

銀行紛紛入場(chǎng)

除了房企之外，還有一些與建行有緊密業(yè)務(wù)往來(lái)的企事業(yè)單位參與其中。對(duì)于這方面的合作模式目前尚不清楚，部分企事業(yè)單位可能會(huì)參與房源的預(yù)訂，為本公司的員工提供福利房，另外一些單位只是簽訂了合作意向，具體細(xì)則還未落地。

參與此次合作項(xiàng)目對(duì)接的比亞迪負(fù)責(zé)人王靜告訴南方周末記者，愿意參與合作是因?yàn)榻ㄐ惺潜葋喌隙嗄甑暮献骰锇?。但是具體怎么合作，王靜說(shuō)“只是簽署了一個(gè)框架性的協(xié)議”，暫時(shí)還沒(méi)有可以落地的實(shí)施細(xì)則。

由于需求比較大，深圳市人才安居集團(tuán)有限公司對(duì)此次合作的參與熱情更高，在潤(rùn)達(dá)圓庭的房源里，該公司已經(jīng)提前預(yù)訂了其中的約150套。人才安居集團(tuán)的相關(guān)負(fù)責(zé)人包四明告訴南方周末記者，安居集團(tuán)需要房源是給深圳的引進(jìn)人才居住的，“我們有住房缺口，有房就要”。

龍華那塊只租不售的地，最終也是被深圳人才安居集團(tuán)拿走了。

建行的租賃舉動(dòng)并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。招商銀行廣州分行一位負(fù)責(zé)人告訴南方周末記者，類似“按居貸”的信用貸款，由于牽涉各方且無(wú)抵押物，會(huì)有壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

在他看來(lái)，銀行在后續(xù)會(huì)面臨更多棘手的處境。比如產(chǎn)生壞賬了，需要人去處理，這又增加了銀行的人力成本?！帮L(fēng)控是很大的問(wèn)題。所以一個(gè)產(chǎn)品推出的話，必須把這些問(wèn)題解決得滴水不漏”。

緊隨建行之后，工商銀行廣東省分行營(yíng)業(yè)部為支持廣州市租賃市場(chǎng)而提供的5000億資金相繼落地。2017年12月5日，工行宣布為廣州市城市建設(shè)投資有限公司的租賃事業(yè)提供200億授信資金。此前，工行剛剛為科學(xué)城（廣州）投資集團(tuán)提供了50億的貸款支持。

2017年10月，科學(xué)城投資集團(tuán)在廣州拿到了一塊只租不售的地，而廣州城投公司則在11月底剛剛成立了自己的住房租賃公司——廣州城投住房租賃發(fā)展投資有限公司。

“工行主動(dòng)來(lái)找我們，要為我們提供資金支持?！?1月下旬，在和工行合作的簽約儀式之后，科學(xué)城集團(tuán)財(cái)經(jīng)處的張和平對(duì)南方周末記者說(shuō)。

上述招商銀行廣州分行的負(fù)責(zé)人告訴南方周末記者，他覺(jué)得招行推出和租賃相關(guān)的產(chǎn)品應(yīng)該也不遠(yuǎn)了。

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