以家庭為單位，以購房合同網(wǎng)簽時間為界！

35%首付官方標準原文：居民家庭名下在本市無住房，且通過人民銀行征信系統(tǒng)顯示在全國各地無商業(yè)性住房貸款記錄、無公積金住房貸款記錄的，按照首套房貸政策執(zhí)行，首付款比例不低于35%。

50%或70%首付官方標準原文：居民家庭名下在本市無住房，但通過人民銀行征信系統(tǒng)顯示在全國各地有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的；或在本市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)內查詢到已擁有1套住房的（無論其是否有住房貸款記錄，無論其住房貸款是否結清），均執(zhí)行二套房貸政策，即購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

繼承或贈予 直系親屬，只收3%的契稅；再出售時 不滿五唯一 需交20%個稅。

簡言之：上海有房或全國有貸款記錄的，買非普通住房首付70%伺候，以家庭為單位。

上海限購政策

單身情況分析

滬籍單身人士

一、單獨名下有房，限購。

二、單獨名下無房，本人和父母在【2011.1.30】之前共有不超過2套（含2套），可新購一套住房。

三、單獨名下無房，本人和父母在【2011.1.30】之前共有超過3套（含3套），限購。

結婚情況分析

滬籍已婚人士

一、夫妻雙方都是上海戶籍

a、夫妻雙方在【2011.1.30】之前各自和父母共有不超過2套（含2套）可新購二套住房。

b、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方無房，可新購一套住房。

c、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方與父母共有1套，可新購一套住房。

d、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方與父母共有2套，可新購一套住房。

e、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有超過4套（含4套），限購。

二、夫妻雙方有一方是上海戶籍，另一方是非上海戶籍

a、購買首套房產(chǎn)證可單獨上非上海戶籍一人，但需提供滿5年社?；驖M5年個稅證明。

b、購二套房產(chǎn)證必須上海戶籍的人上產(chǎn)證，否則限購。

注：

滿5年社?；驖M5年個稅是指簽合同當月不算，往前推算63個月中社保或個稅正常繳納滿60個月。

外地人購房攻略

外地人在上海購房需要什么條件？

1、外地人在上海只能購買1套（商品房）住宅房。

2、非滬籍家庭限購一套上海住宅，但夫妻雙方必須至少有一人社?；騻€稅，自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。

3、 外地人在外地的房產(chǎn)不計算在內，只要上海沒有房產(chǎn)就可以購買！

特殊客群

一、本市集體戶口

按上海戶籍政策執(zhí)行，但需要注意戶籍證明號：如90、98、97為上海戶籍。戶籍證明號：99是掛靠上海地區(qū)戶口，并非上海戶籍，按外地戶籍政策執(zhí)行。

二、外國籍或港澳臺同胞

提供滿一年的勞務合同，可購買一套住房。

三、在讀博士、博士、博士后

要求已婚并提供學校證明（學歷證明），無需提供滿五年社?；驖M五年個稅，可購買一套住房。

四、部隊人員購買住房

a、原籍是上海戶籍，按上海戶籍政策執(zhí)行。單身可購買一套、結婚可購買2套。

b、原籍非上海戶籍，按外地戶籍政策執(zhí)行。單身不可購買、結婚可購買一套。

注：

1、部隊須出具證明，并寫明身份證號、軍官證號、戶籍狀況、結婚狀況、有無未成年子女，出生證編號。

2、部隊人士指的是軍官、士兵或士官原籍非上海是不可買房的。

上海購房貸款政策

1.商業(yè)貸款

（1）居民家庭購買首套住房（即居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄）申請商業(yè)性個人住房貸款的，首付款比例不低于35%。

（2）在本市已擁有1套住房的、在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房，商業(yè)貸款首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，商業(yè)貸款首付款比例不低于70%。

2.公積金貸款

（1）購買首套住房且從未使用過公積金的繳存職工家庭，公積金首付比例仍為30%（住房面積大于90平），面積小于或等于90平低首付比例為20%。

（2）調高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%；二套普通商品房個人貸款高限額下調10萬元。

（3）停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款。

（4）借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數(shù)從40倍下降到30倍。

（5）嚴格執(zhí)行住建部還款能力的計算比例調減為每月還本額占工資基數(shù)不超過40%。

小貼士：上海普通住宅和非普通住宅的區(qū)別

普通住房應該同時在房屋類型、成交價格、建筑面積三個方面滿足如下標準。不能同時滿足條件的為非普通住房。

（1）房屋類型：五層以上(含五層)的多高層住房；不足五層的老式、新式里弄、舊式里弄等。

（2）成交價格：內環(huán)以內：≤450萬元/套；內外環(huán)之間：≤310萬元/套；外環(huán)以外：≤230萬元/套。

（3）建筑面積：單套建筑面積≤140平方米。

上海買房流程

不動產(chǎn)交易登記縮至5個工作日！

一口受理、內部流轉、并聯(lián)審批、統(tǒng)一時限。即由受理窗口統(tǒng)一收件后，房屋狀況查詢限購審核、稅收征管和不動產(chǎn)登記內部流轉，并提供EMS快遞服

上海房產(chǎn)稅征收標準

二手房交易稅費

上海各區(qū)交易中心

單位

聯(lián)系地址

上海市

南泉北路201號2、7樓（周一至周五）

浦東新區(qū)

南泉北路201號1樓（對公業(yè)務：周一至周五）

張楊路受理處：張楊路2899號（近德平路）

惠南受理處：惠南鎮(zhèn)人民西路1559弄1支弄5-16號

黃浦區(qū)

魯班路158號

徐匯區(qū)

上中路466號

長寧區(qū)

劍河路606號

普陀區(qū)

中山北路2930號

靜安區(qū)

老滬太路1233號（運城路99號）

虹口區(qū)

水電路1576號

楊浦區(qū)

長嶺路111號（近撫順路）

寶山區(qū)

寶楊路1369號

閔行區(qū)

水清路159號

浦江分中心：浦曉南路166號

（對私業(yè)務：周一至周六）

嘉定區(qū)

嘉戩公路118號

松江區(qū)

松江新城文誠路1611號（近三新路）

金山區(qū)

金山區(qū)石化衛(wèi)零路478號

奉賢區(qū)

望園南路1529弄1-3號C裙樓底層

青浦區(qū)

城中西路121號

崇明區(qū)

城橋鎮(zhèn)翠竹路1501號

上海住宅贈與流程

贈予:就是把你名下的房子，無償贈送給你直系親屬，騰出你的一個房票，然后你可以繼續(xù)貸款買房；繼承或贈予直系親屬只收3%的契稅不交個稅，再出售時，不滿五唯一需交20%個稅。

比方說你可以把上海名下的房子贈送給你外地戶口的爸媽。不管你爸媽有幾套套房，不管戶口是哪里，不管有沒有社保稅單，通通不管。只要是你的爸媽，只要你有出生證獨生子女證派出所證明戶口本等任意能證明父子母子關系即可。

數(shù)個一二線城市關閉了贈予破限購的通道，要求被贈予人也要有購房資格。因為本身就是個政策的漏洞。

但是，上海目前還是沒有要求。但是，這個通道可能即將要關閉了。比如:北京之前的拍賣房也開始要求有購房資格了，而上海的拍賣房和贈予仍然不用購房資格。

所以今天我再次提醒下，如果你的房子幾乎沒有貸款了，可以考慮把房子贈予給你的爸媽，騰出自己的房票。因為你還年輕，你可以貸款，而你爸媽是不能貸款幾年了。并且還有多人的爸媽并不是上海戶口，沒有購房資格。機會稍縱即逝，房票十分寶貴。

最關心的幾個問題如下

①產(chǎn)證上只有我一個人名字，送給丈母娘可以嗎？

可以:小夫妻沒有離婚的話，不管產(chǎn)證上有幾個人名字，都可以贈予給對方的父母。

②有貸款的房子能贈予嗎？

不可以。必須是清房，即房子沒有任何貸款，沒有任何抵押。但是對于老破小或者買入很早的房子幾乎就只是幾十萬貸款的問題，還清少量貸款即可，就滕了一張房票，房票寶貴。

③贈予后的房產(chǎn)證時間是新的，會不會影響滿五唯一的年限判定？

不影響，時間可追溯。譬如，小王的房子原來房產(chǎn)證日期是2012年5月1日，小王2017年5月將房子贈予給他老爹，雖然新房產(chǎn)證登記日期顯示為2017年5月1日。但是將來賣這套房子的時候，仍以2012年5月1日為基準計算稅費。

④贈予后的房子再賣出，怎么樣可以免除20%個人所得稅嗎？

首先，你想想你是不是有能力贈予超過2套的上海房子給你爸媽和丈人丈母娘，如果沒有這個能力，就不用考慮個人所得稅。

只要你爹媽名下只有你贈送給他們的唯一賺上海住宅，那么滿五年后賣出就沒有20%的個人所得稅。

那么你可以送一套給你爸媽，再送一套給你老婆的爸媽，這樣絕對沒有個人所得稅。

有人又說，我爸媽名下本來就有幾套上海的住宅怎么辦？例如小王的爹老王名下有AB兩套房子，小王又把自己的房子C贈送給他，如果老王把C賣掉，則會產(chǎn)生20%個人所得稅。

破題:先賣A和B兩套房子，最后賣贈予所得的C房，即可免去20%個人所得稅。另外，京滬深房產(chǎn)原則上不斷買進，不要賣出，完全不用考慮這個個稅。

⑤最最重要的問題來了，非常BUG的存在

我把房子送給我爸媽，我爸媽外地戶口，也沒有居住證，是不是要交房產(chǎn)稅？我爸媽上海戶口，名下已經(jīng)有幾套房子了，再送給他們就超面積了，要不要交房產(chǎn)稅？

答案是:一毛錢不用交。贈予所得的房產(chǎn)一毛錢房產(chǎn)稅都不用，這是無償?shù)脕淼摹＜词剐碌恼叩某雠_，一般也不回追溯過往。

最關鍵的，是騰出你的房票。有條件的，請把你的老破小送給爸媽，送給丈母娘，去貸款買更好的房子吧。

知道拍賣房和贈予政策，不限購不需要購房資格的核心目的是什么嗎？

每個城市都要富人?。∧苋畹母蝗藲g迎您！歡迎來上海定居！給土豪大爺們開綠燈，你們爸媽也可以來買房子，你們無限購房創(chuàng)造消費，創(chuàng)造優(yōu)質gdp，就是這么殘酷。

但是呢，這種漏洞也是很不穩(wěn)定的因素，為了房地產(chǎn)市場的健康長遠發(fā)展，隨時關并且也關了很多城市了。不要低估調控.

贈與費用如何計算

受贈人不需要查限購

朋友找到Ann， 準備贈與給自己的親屬一套房產(chǎn)， 準備購買一套自己的新房， Ann剛好幫助協(xié)助辦理了全部過程。拿出來分享給需要的朋友。

二手房（住宅）贈與過戶需要繳納的費用如下：

贈與過戶免征營業(yè)稅和個人所得稅（直系親屬免征個人所得稅） 贈與過戶免征營業(yè)稅， 但是個人所得稅需要繳納，合同評估價格*20%不可選擇（非直系親屬需要繳納20%個稅） 契稅的征收：不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅（評估價格*3%） 其他費用和正常過戶都一樣（工本費80元／單）

二手房（住宅）贈與過戶所需材料有：

1.贈與方權利人（原產(chǎn)證權利人）身份證復印件一套、 2.受贈方權利人（現(xiàn)在產(chǎn)證權利人）身份證復印件一份， 3.產(chǎn)權證復印件一套 4.戶口本（若是直系親屬， 能證明直系親屬證明或直系親屬公證書） 5.經(jīng)公證的贈與書和受贈書（此表格交易中心窗口有文本， 只需窗口直接填寫， 交易中心會自行公證，無需自己辦理。）

二手房（住宅）贈與注意點??：

1.交易房屋評估價格是系統(tǒng)直接給到的評估價格， 此價格一旦受理， 不可變更， 現(xiàn)場打好稅單，需要當天繳納契稅。 2. 贈與的房子不需要查詢限購，當天即可辦理完畢全部流程; 3. 稅費當天需要繳納， 請帶好銀行卡（有些卡會限額， 請自己開通大額刷卡， 交易中心不接受現(xiàn)金交稅 ， 小額費用可現(xiàn)金支付） 4.產(chǎn)證會當天直接被交易中心直接收掉， 如有需要使用， 請?zhí)崆皬陀溆谩?/p>

上海新房購買流程

一 .取證

1、新盤取得了蓋章生效的《商品房預售許可證》、《準售房源公告及一房一價表》

2、在上海，高層住宅基本結構封頂才可以報批預售證。

二 .認籌

1、認籌意向金費用，一般要求不能超過房源最低房價的20%。

2、支付認籌意向金，才有參與搖號的資格。

3、必須保留銀聯(lián)pos單、收據(jù)必須有開發(fā)商蓋章。

4、認籌早晚不影響搖號概率，所以不用急著排隊。

三 . 驗資

1、認籌時，購房者提供限購資格審查的材料。

2、認籌結束后，公證處還會再次審核一遍。

3、主要審查資料

（1）購買人身份證、戶口本、婚姻證明（結婚證、離婚證及離婚協(xié)議）、未成年子女出生證明；

（2）社保證明或納稅證明；（非上海戶籍需要提供，上海戶籍不需要提供）

（3）購房人及家庭成員名下住房相關資料:購房合同或預告登記或產(chǎn)證等；（只要是購房人名下的產(chǎn)證均需要提供，與父母共有、動拆遷、宅基地）

四 .搖號開盤

1、上海新盤統(tǒng)一由東方公證處進行電腦搖號排序。

2、根據(jù)搖號順序選房。

3、選好房，簽訂認購書，將認籌金轉為定金，在開發(fā)商要求的時間內補首付款、簽訂貸款合同。

4、沒選房，沒簽訂認購書，全額退籌。

5、一般開發(fā)商都在30個工作日內退回認籌金。

相 關 問 答

一.認籌可以授權他人嗎？

理論上可以委托，以售樓處為準。

二.如果人數(shù)過多，認籌會提前終止嗎？

不會。按照公示的時間來進行認籌。

三.可以一家三口分別參與認籌嗎？

理論上可以，以售樓處為準！但預售合同上名字和認籌意向書上的名字要保持一致

四.搖號選房現(xiàn)場，能看到實時房源情況嗎？

外場看不到，進入內場才能知道。

五.搖號到選房一般間隔多久？

看情況，有馬上選房的，也有次日選房的。

六.搖號選房當天因故授權別人，可以嗎？

理論上認購書需要本人簽字，建議進行公證。

七.開盤后剩下的房源，還需要搖號嗎？

不需要搖號，開發(fā)商自行安排。

八.搖到號，購房意向書上的名字，可以替換嗎？

《搖號規(guī)則》明確規(guī)定了不可以。

九.已簽認購書，貸款沒批下來或者沒批夠怎么辦？

1.沒批下來，可以換銀行。

2.沒批夠， 補房款給開發(fā)商。

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