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抵押貸款利率(mortgage rate)

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什么是抵押貸款利率

抵押貸款利率是指用不動產(chǎn)作貸款抵押的貸款形式下的貸款利率。貸款利率，是指借款期限內(nèi)利息數(shù)額與本金額的比例。我國的利率由中國人民銀行統(tǒng)一管理，中國人民銀行確定的利率經(jīng)國務(wù)院批準后執(zhí)行。 貸款利率的高低直接決定著利潤在借款企業(yè)和銀行之間的分配比例，因而影響著借貸雙方的經(jīng)濟利益。貸款利率因貸款種類和期限的不同而不同，同時也與借貸資金的稀缺程度相聯(lián)系。

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確定抵押貸款利率的基本原理

根據(jù)傳統(tǒng)的凱恩斯主義經(jīng)濟學(xué)思想，在市場經(jīng)濟國家中考慮用于單筆住宅融資的抵押貸款利率的決定因素時，通常將貸款利率視為資金市場中的資金價格，認為貸款利率的高低主要應(yīng)該取決于抵押資金的市場供求關(guān)系。

在抵押資金市場上有三類參加者：抵押貸款機構(gòu)、借款人和存款人。其中抵押貸款機構(gòu)作為貸款人，在貸款發(fā)放過程中實際上起到一個中間人的作用，即它利用抵押信貸的形式將存款人的儲蓄資金貸放給借款人，將存款人與借款人聯(lián)系在一起。因此，借款人在市場上充當資金需求方，貸款人而非存款人充當著市場中的資金供給方的角色。抵押貸款的利率就是根據(jù)借款人和抵押貸款機構(gòu)所反映出的資金需求和資金供給而決定的。

(一)資金需求方的變動

具體而言，抵押貸款利率一方面是取決于資金需求方的，即借款人為了在某段特定時間內(nèi)使用貸款人的資金所愿意支付并能夠支付的利息是多少。而借款人對于抵押貸款的需求實際又是由借款人對住房的需求決定的，可以說抵押貸款的需求是一種引致需求。因此對于資金需求方的變動更多的是來自于房地產(chǎn)市場本身需求的變化。

房地產(chǎn)市場中的住房需求量通常取決于以下因素：

(1)全社會人口的增加和需要住房的家庭數(shù)目的增加。由于住房本身是為居民服務(wù)的，人口數(shù)量的多寡在很大程度上決定了住房需求量的強弱。隨著家庭小型化的發(fā)展，家庭數(shù)量在不斷增加，住房需求量也在增加；反之，如果形成家庭的時間推后，住房需求的時間將趨于明顯的推后。

(2)社會經(jīng)濟發(fā)展以及家庭收入水平。隨著社會經(jīng)濟增長，住房需求總體上開始上升。同時，居民家庭的收入水平和財富積累程度是形成住房需求的主要源泉之一。住房需求同家庭收入呈正向關(guān)系，即收入增加，住房購置能力提高，需求量也隨之增加。

(3)城市結(jié)構(gòu)的變化。隨著城市化的發(fā)展，城市的進一步開發(fā)和城市不斷更新，導(dǎo)致城市人口增加，從而住房需求增加。

此外，家庭規(guī)模、人口年齡結(jié)構(gòu)、教育層次、住宅偏好以及房屋價格、居民所愿意支付的抵押貸款利率等諸因素也都會影響到市場中的住房需求量。比如由于家庭越來越小型化，導(dǎo)致家庭數(shù)目增加；社會人口老齡化的發(fā)展，適應(yīng)老齡化的住房功能需求增大；社會高等教育升學(xué)率的提高，導(dǎo)致學(xué)生宿舍的需求增加等等。

總之，住房需求在很大程度上決定了借款人愿意支付多少利息、采用何種利率來獲得資金的使用權(quán)。

(二)資金供給方的變動

另一方面，抵押貸款利率也取決于資金供給方，即貸款人所愿意接受的利息補償是多少，因為在一段時間內(nèi)他們犧牲了對自己資金的使用權(quán)。從理論上講，貸款人能夠供應(yīng)的抵押資金總量是以下幾個因素的函數(shù)：貸款人吸收存款所必須支付的資金成本、發(fā)放并管理貸款的成本和可能發(fā)生的壞賬違約損失等。如果是固定利率貸款，貸款人還要考慮發(fā)放貸款日后由于利率變動所引發(fā)的潛在損失。除此之外，在向抵押市場供應(yīng)資金時，貸款人還要將抵押貸款的收益和風(fēng)險與其他投資項目進行對比，如果貸款人認為，發(fā)放抵押貸款比投資債券或商業(yè)貸款更能獲益，那么就會有更多的資金流向抵押貸款。

以上是一種相當簡單的利率確定原理，從房地產(chǎn)市場角度確定的收益率可以看作是真實的抵押貸款利率，真實的抵押貸款利率是在無通貨膨脹環(huán)境下的無風(fēng)險利率。一旦考慮風(fēng)險、通貨膨脹發(fā)生的可能性時，這些實際因素將最終決定利率的高低。

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抵押貸款利率的影響因素

具體地說，影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實利率、預(yù)期的通貨膨脹率和貸款風(fēng)險。

(一)預(yù)期的真實利率

預(yù)期的真實利率(real interest rate)是指扣除預(yù)期的通貨膨脹率以后的實際收益率，這是吸引人們進行儲蓄的主要動力。如果我們把經(jīng)濟社會分成三大主體：國家、企業(yè)和居民，那么我們立刻就會發(fā)現(xiàn)，從總體上講，國家和企業(yè)都是貨幣資金的最終需求者，而居民的儲蓄則是貨幣資金的主要供給者(當然，中央銀行的貨幣供應(yīng)也會成為借貸資金供給的一部分)。只有在居民認為把錢放在銀行是安全的，比如當他們?nèi)ト″X，不會因為通貨膨脹或其他什么原因而受到損失時，居民才愿意進行儲蓄。這種安全，是指儲蓄的貨幣的實際購買力不會因為通貨膨脹等原因而降低。換言之，居民在進行儲蓄的時候，必須得到大于零的預(yù)期的真實利率。否則，居民就會放棄儲蓄，寧愿去買黃金，因為他們知道，如果有通貨膨脹，黃金的價格也會同步上漲。

因為絕大多數(shù)抵押貸款資金來自于居民儲蓄存款，那么為了確保居民在銀行的儲蓄存款是安全的，抵押貸款利率就必須包括大于零的預(yù)期的真實利率。只有這樣，金融機構(gòu)才能把廣大公眾的儲蓄集中起來，并將之投入房地產(chǎn)抵押貸款活動中。

(二)預(yù)期的通貨膨脹率

除了考慮預(yù)期的真實利率以外，所有投資者在做投資決策時還必須關(guān)心通貨膨脹對投資收益的影響。所以，通貨膨脹率是投資者和貸款人在發(fā)放或購買長期固定利率抵押貸款時所考慮的重點問題。當貸款人和投資者決定是否發(fā)放或購買抵押貸款時，他們必須確定在通貨膨脹的情況下是否仍然可以獲得足夠高的投資收益，從而能夠補償任何預(yù)期損失。所以，貸款人對通貨膨脹的預(yù)期同樣應(yīng)被包括在貸款利率之內(nèi)。

為了說明名義利率(即借貸雙方所簽訂的合同利率)與預(yù)期的真實利率的關(guān)系，我們假定一個1年期的l萬元的貸款，合同利率為10％，那么到年底貸款人將收回11000元的貸款本息。如果當年通貨膨脹率是6％，那么年底所收回的11000元的實際價值就只有10377元。這樣雖然名義利率為10％，而實際抵押貸款利率小于4％(377元÷10000元)。于是我們可以得出結(jié)論：如果貸款人想要得到4％的真實收益，那么他就必須要求大于10％的名義利率以補償由于通貨膨脹所引起的價值損失。

任何投資項目的名義利率至少應(yīng)包括預(yù)期的真實利率和預(yù)期通貨膨脹率兩部分。正如上面的例子，4％的預(yù)期的真實利率加上6％的通貨膨脹率即得到10％的名義利率。注意，這里的通貨膨脹率是在發(fā)放貸款時對通貨膨脹率的預(yù)期，所以實際通貨膨脹率的高低也是所有貸款人和投資者應(yīng)該考慮的因素。

(三)貸款風(fēng)險

所謂貸款風(fēng)險，是指貸款實際收益的不確定性，或者說是實際收益與預(yù)期收益的偏差。在數(shù)學(xué)上可以用實際收益率的均值和方差加以定量表達。影響貸款實際收益的因素，除了通貨膨脹以外，還有各種不確定性因素。這些不確定性因素的存在，有可能引起貸款人的損失。因此，他們就有理由要求獲得相應(yīng)的風(fēng)險補償。這種補償?shù)母叩屯ㄟ^資金價格即利率表現(xiàn)出來。一般而言，所承擔的風(fēng)險越大，貸款人應(yīng)該索取的風(fēng)險補償就越高。住宅抵押貸款的風(fēng)險主要有以下四類：

第一類是壞賬風(fēng)險(default risk)。所謂壞賬風(fēng)險是指借款人不能按約清償債務(wù)的風(fēng)險。這種風(fēng)險因貸款性質(zhì)和借款人的資質(zhì)不同而不同。造成壞賬的原因主要是兩個：一個是借款人的收入水平降低，這主要是由于借款人失業(yè)、傷亡或下崗等原因造成的；另一個是物業(yè)價值的降低，這主要是由于宏觀經(jīng)濟波動引起的。

第二類是利率風(fēng)險(interest risk)。貸款利率是根據(jù)目前的經(jīng)濟形勢和對未來經(jīng)濟前景的判斷來確定的。但是，對經(jīng)濟的長期預(yù)測從來就不可能達到完美的程度，所以這就意味著，長期抵押貸款利率總是偏離未來的市場利率，利率風(fēng)險是不可避免的。

譬如，在我們前面的例子中，假定在發(fā)放1年期、總額為10000元的抵押貸款時，預(yù)期通貨膨脹率為6％。如果年底實際通貨膨脹率不是6％，而是達到8％，這就是說，為了實現(xiàn)預(yù)期的收益率，當時貸款利率應(yīng)該為12％，而不是10％。低估的兩個百分點的通貨膨脹率就是貸款人所承擔的利率風(fēng)險。

第三類是提前付款風(fēng)險(prepayment risk)。典型的[住宅抵押貸款]基本上都允許借款人提前付款而不需支付罰金。這實際上是給借款人提供了一種提前付款的權(quán)利，這種權(quán)利只有在對借款人有利的情況下，即當市場利率下降的時候，才會被執(zhí)行。這就是說，如果市場利率高于已發(fā)放的抵押貸款利率，借款人傾向于繼續(xù)持有貸款；如果市場利率低于已發(fā)放的貸款利率，借款人將傾向于提前還款。顯然，在貸款被提前清償?shù)那闆r下，貸款人將不得不按照比現(xiàn)在低的市場利率將被提前清償?shù)馁J款資金再次投資，從而必須承擔相應(yīng)的利息損失。當然，由于安排一項抵押貸款是很費時的工作，而且成本很高，所以，一般而言，除了經(jīng)濟波動特別劇烈的情況下，借款人提前付款的現(xiàn)象并不普遍。

第四類是其他風(fēng)險。譬如貸款或投資的流動性(1iquidity)或市場可售性(marketability)對貸款人所索取的風(fēng)險補償?shù)谋嚷视绊懞艽?。由于證券在一個發(fā)育良好的資本市場上可以任意出售或轉(zhuǎn)手，因此相應(yīng)的流動性補償比其他投資低得多。

政策風(fēng)險也是貸款人必須面對的一種不可預(yù)見性風(fēng)險。比如，影響市場運行的環(huán)境管理方面的變化就是抵押貸款的一個潛在風(fēng)險。這方面的變化包括稅收形式、租金控制、利率管理等。貸款人必須評價這些事件發(fā)生的可能性，并且確信貸款收益足以補償上述可能發(fā)生的風(fēng)險。

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抵押貸款利率的確定

抵押貸款利率受到預(yù)期的實際利率、預(yù)期的通貨膨脹率、違約風(fēng)險、利率風(fēng)險、提前付款風(fēng)險和其他風(fēng)險等因素的影響。綜合上述因素，抵押貸款的利率用公式可簡單表述為：i=r+f+P

其中，i代表抵押貸款利率，r為實際利率，f為預(yù)期通貨膨脹率，P為補償各種風(fēng)險的風(fēng)險溢價。公式表明，為了確保貸款人能夠獲得預(yù)期的實際利率r，貸款利率i還必須包含預(yù)期的通貨膨脹率f和足夠的風(fēng)險溢價p用以補償他們所承擔的各種風(fēng)險。如果貸款人低估了上式中的任何一個因素，都可能遭受不可彌補的經(jīng)濟損失。

然而僅考慮上述因素還不能最終確定抵押貸款的利率，因為貸款的期限也是一項影響抵押貸款收益的重要因素。

以一年期的抵押貸款利率為例，貸款利率的確定就取決于未來一年內(nèi)實際利率、預(yù)期的通貨膨脹率、足夠的風(fēng)險溢價等變量的預(yù)期值。具體地說，在發(fā)放貸款的初期(時期t)所決定的貸款利率it，可以從如下式子中得到：it = r1 + f1 + p1

其中的下標1表示貸款人對一年后的各變量的預(yù)期值。

對予長期抵押貸款利率而言，貸款利率的確定則要根據(jù)未清償貸款期限內(nèi)每一年的各利率影響因素的預(yù)期值而定。一般地，如果貸款期限為n，那么n年抵押貸款的利率可用公式表示為：

以期限為4年的抵押貸款為例，假定未來4年的貸款利率分別為9％、10％、12％和11％。那么貸款人為了保證每年獲得相同的收益，四年期貸款的綜合利率就可以根據(jù)以下過程得出：

所以：

或 10.49％

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參考文獻

余潤主編.CFA考試核心詞匯手冊.中信出版社,2011.03.↑ 谷任,蔣先玲編著.房地產(chǎn)金融.對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社,2008.7. 龍勝平,方奕編著.房地產(chǎn)金融與投資概論.高等教育出版社,2006.11.

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