你的房子在銀行評估價多少錢？市場價=銀行評估？最近評估了不少房產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)了很多人都有一個共性現(xiàn)象，很多朋友都認為房子的市場價就是銀行評估價，以為市場價的7成就是可貸款的額度。其實不是這樣的，房產(chǎn)抵押貸款，抵押的房產(chǎn)值多少錢，不是企業(yè)說了算，也不是市場說了算，而是銀行說了算！

通常做法是銀行委托指定的有資格的第三方資產(chǎn)評估公司來評估，以資產(chǎn)評估公司的評估價格為準。評估公司會根據(jù)一系列的因素綜合后，給出評估價。這些因素包括樓齡，戶型，面積，地段，學位，品質(zhì)，交通，裝修，成交價，市場價等等。深圳房產(chǎn)抵押，各大商業(yè)銀行的評估公司，有國策、世聯(lián)行、戴德良行、國資源、同致誠、城市評估、國房、長基等等。世聯(lián)、國策、戴德、這三家評估公司，基本承包了深圳房產(chǎn)抵押評估70%以上市場份額。這里需要注意的是，不同的銀行，不同的評估公司，給出的價格都會有所差異評估價格的高低，直接影響到貸款金額的大小。

評估總值和評估凈值

房產(chǎn)評估，評估公司一般會給出三個評估值——評估總值、評估凈值1（也叫契稅凈值）和評估凈值2（也叫全稅凈值）。

1、評估總值就是評估公司評估給出的市場價。

2、評估凈值1是評估總值減去房屋契稅后的評估值。房屋契稅一般在評估總值的1-3%之間，根據(jù)房屋面積大小而定，小于90平米的契稅1%，90-144平米的契稅1.5%，144平米以上的契稅3%。

3、評估凈值2是評估凈值1的基礎(chǔ)上再扣除增值稅、個稅、印花稅等稅種之后的評估值，由于不同房產(chǎn)原始購入價差異不同，增值稅、個稅等有所差異，但一般在房產(chǎn)評估總值的10%比較常見。

例如前陣子給一個客戶南山的住宅評估：

總值：5265600元

凈值1：5215451元

凈值2：4827814元

可貸金額：3650816元

分別是評估總值的99.04%和91.68%。很明顯上面這個可貸金額為凈值1的7成不同銀行抵押成數(shù)是不一樣的，但有些行是評估總值打七折，有些行是凈值1打七折，也有行是凈值2打七折。評估值是銀行貸款的參考依據(jù)，常規(guī)的住宅類房產(chǎn)抵押貸款，銀行一般是打七折來計算貸款金額。按評估總值還是按凈值1，或者是凈值2打折就相差很大了。

目前絕大多數(shù)銀行給出的最高可貸額度是：評估總值*70%。住宅做7成(雙拼6成)、 別墅6成、公寓5成、商鋪5成、寫字樓5成、廠房4成。目前來看，對于普通住宅抵押率，大部分行是七成，也有銀行是八成或者八五成；還有銀行對于經(jīng)營情況良好的企業(yè)，可以給到九成或者1:1足值貸。高成數(shù)是比較難貸到的（因為一旦壞賬，抵押物查封拍賣很難收回全部的貸款）所以對企業(yè)背景審查是比較嚴格的。簡單的來說：成數(shù)越高，抵押物在銀行眼里風險越高，審批越嚴格。說白了，這類產(chǎn)品能批款的人，都是銀行認為這個資質(zhì)客戶對他來說沒有任何風險，按時還款只是捎帶手的事兒，只要存在一點風險，都不會批款。

房產(chǎn)的評估價和市場價的差價大主要是因為銀行需要規(guī)避一定的風險，如果發(fā)生房價下跌的速度過快，在未來的情況下是可以起到防范風險的效果。而常說的市場價也就是按照市場行情定價，市場價也在一般情況下可以反映出目前最新的房價。

房產(chǎn)評估，與征信報告查詢一樣，會記錄評估時間與次數(shù)，同一時間段，評估次數(shù)多了，會降低銀行對房產(chǎn)抵押貸款的授信額度，所以，沒有決定貸款申請之前，不要亂評估。

今天我們只是講市值跟評估價的關(guān)系，在實際操作中，抵押貸款是要根據(jù)，人，房，公司來決定最終的一個額度的，有市場價600萬的房子，只拿到302萬的貸款，利率還高達6%；也有市場價400萬的房子，貸到了400萬，利率還只有4.35%。同樣的都是抵押貸款，不同的操作，結(jié)果完全不同。